Artigo publicado Boletim do Direito Imobiliário
Data: 3º Decêndio – Maio 1991
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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RENOVAÇÃO DE ALUGUEL COMERCIAL

WALDIR A. M. CARNEIRO

A questão da soma dos prazos contratuais para a renovação do contrato, nas locações comerciais ou industriais, sempre foi um assunto polêmico.

O decreto 24.150/34 – mais conhecido como “Lei de Luvas” – estabelece, como um dos requisitos essenciais para a renovação dos contratos de locação comercial, que o prazo deste seja de no mínimo cinco anos.

Em função disso, no início da vigência da “Lei de Luvas” a jurisprudência e a doutrina entendiam que tal prazo deveria constar de um só instrumento, ou seja, de um único documento.

A partir desse entendimento, os locadores começaram a utilizar um artifício para burlar a lei: fazer vários instrumentos contratuais com prazo inferior a cinco anos, a fim de que não pudessem ser compelidos, judicialmente, a renovar o contrato.

Entretanto, os juízes, percebendo o expediente fraudatório, passaram a admitir a soma de prazos de diferentes contratos escritos para totalizar cinco anos.

Quando, porém, entre os instrumentos escritos, há um período no qual a locação ficou prorrogada verbalmente, a jurisprudência não tem sido uniforme, ora entendendo como não satisfeitos os requisitos da ”Lei de Luvas”, ora admitindo a soma dos prazos desde que o intervalo seja relativamente pequeno.

Todavia, a base de tais decisões é a mesma: o decreto 24.150/34 exigiria contrato “escrito” de cinco anos.

Curiosamente, porém, um atento exame dessa norma revela que em momento algum foi feita tal exigência. O que é necessário é que o contrato tenha prazo mínimo de cinco anos e tempo determinado.

Por essa razão, os Tribunais brasileiros têm destacado, atualmente, que “o Dec. 24.150/34,
nunca exigiu seja por escrito o contrato de locação, e mesmo sem esse instrumento escrito pode haver locação por prazo determinado. A falta do escrito apenas dificultará provar-se o contrato, mas o escrito não é requisito para sujeitar-se o contrato ao Dec. 24.150/34” (JTACSP 83/87).

Embora esse entendimento possa causar certa surpresa, não é tarefa fácil, como se vê, contestar sua razão.

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO, 26, é advogado pós-graduado pela Universidade de São Paulo e especializado em locação predial.