Artigo publicado Boletim do Direito Imobiliário
Data: 2º Decêndio – Abril de 1993 (pp. 13/15)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro
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DO DIREITO À RENOVAÇÃO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM PRAZO POUCO INFERIOR A CINCO ANOS
Waldir de Arruda Miranda Carneiro (*)
1 – A possibilidade de renovação judicial de um contrato de locação comercial – que, preenchendo todos os demais requisitos do Dec. nº 24.150/34, tivesse sido celebrado por prazo pouco inferior a cinco anos – é, sem dúvida alguma, uma das questões que mais têm suscitado controvérsias desde a edição da referida norma.
Com a publicação da Lei nº 8.245/91, que sucedeu o referido decreto, na matéria de que tratava, a questão não foi resolvida.
Com efeito, o assunto não é de todo simples. Como se sabe, o Dec. nº 24.150/34, também conhecido como “Lei de Luvas”, estabelece requisitos rigorosos para a renovação dos contratos de locação comercial e industrial, exigências que foram praticamente repetidas na nova lei inquilinária, que também estendeu o direito à renovação àquelas locações chamadas “empresariais” (cfr. § 4º. do art. 51, da Lei nº 8.245/91).
Para que um contrato de locação possa ser renovado, é necessário, dentre outras coisas, que o inquilino esteja no mesmo ramo de comércio, indústria ou empresa por, ao menos, três anos ininterruptos (art. 51, III, cc § 4º do mesmo art. da Lei nº 8.245/91) e que seu contrato escrito, em curso por prazo determinado (art. 51, I, do mesmo diploma), seja de, no mínimo, cinco anos (art. 51, II, tb. da LI).1
Em continuidade ao tratamento dado pelo Dec. nº 24.150/34, às locações renováveis, a Lei nº 8.254/91 possui diversos dispositivos de ordem pública2 que, visando a manutenção do equilíbrio dos poderes contratuais nas locações genericamente chamadas de comerciais, protegem, precipuamente, o fundo de comércio do locatário, impondo a observação de certas regras inafastáveis pela simples vontade dos contratantes.
O caráter cogente da Lei nº 8.245/91 está especialmente estampado no seu art. 45, que sanciona com nulidade plena todas as cláusulas que visem ilidir os objetivos de tal diploma, a exemplo do que dispunha o art. 30 da Lei de Luvas.
2 – A par da questão do caráter cogente da norma em exame, é interessante registrar que, não obstante a sua natureza patrimonial, o direito à renovação judicial, não admite renúncia, pelos seus beneficiários, ante a vedação encontrada no seu art. 45 da referida lei.
3 – Feitas estas considerações preliminares, passemos ao exame da questão em pauta: seria possível a renovação de um contrato nas condições acima apresentadas?
4 – Há algumas opiniões no sentido de entender que, em tal hipótese, não haveria direito à renovação, uma vez que a estipulação contratual de prazo pouco inferior a cinco anos estaria inserida no campo da liberdade contratual.
Nos tribunais, não são poucos os decisórios que seguem tal entendimento4, sustentando, por exemplo, que não há fraude do locador em não submeter o contrato ao regime renovatório, estipulando o prazo de quatro anos e meio para a vigência da locação5.
5 – Entretanto, em que pesem os doutos argumentos em contrário, tal solução não parece ser a mais acertada. É bastante difícil deixar de ver, na hipótese apresentada, o ânimo de fugir à aplicação da lei inquilinária, ao arrepio da específica disposição legal (art. 45, supra-citado).
Com efeito, salta aos olhos que a fixação de um prazo pouco inferior a cinco anos só é feita para que o contrato escape à tutela renovatória, prática essa expressamente vedada
pelo art. 45 da Lei nº 8.245/91.
Esse dispositivo faz com que não se possa acolher “a regra pacta sunt servanda, sempre que a estabilidade do fundo de comércio seja ameaçada por manobras fraudulentas do locador”6.
PONTES DE MIRANDA, prestigiando a regra do art. 30 da “Lei de Luvas”, chega a afirmar que, “em verdade, qualquer contrato de quatro anos e mês, ou meses, se há de ter por in fraudem legis“7.
Segundo informam NASCIMENTO FRANCO e GONDO, “Quando, fraudando o Decreto nº 24.150, o locador força o locatário a aceitar contrato de prazo pouco inferior a cinco anos, para trancar-lhe acesso à ação renovatória, os Tribunais deferem a prorrogação da locação, com base no art. 30 daquele decreto, que declara nulas quaisquer cláusulas impeditivas do exercício dos direitos dele decorrentes.
“Os repertórios registram inúmeras ações renovatórias julgadas procedentes, objetivando a prorrogação de locações ajustadas por prazo pouco inferior a cinco anos, por força do princípio de que, na estipulação de prazo pouco inferior ao qüinqüênio, presume-se fraude à lei”8.
Idêntica orientação deve ser dada diante da nova “Lei do Inquilinato”.
6 – Há, por outro lado, uma corrente que entende como protegidas pelo direito à renovação, apenas aquelas locações que já se encontrem sob sua égide.
Contra essa posição há o fato de que o art. 30 do Dec. nº 24.150/34, bem assim o art. 45 da Lei nº 8.245/91, imprimiu repressão a todos os expedientes fraudatórios às regras renovatórias, sem distinguir entre a fraude praticada antes da incursão do contrato na hipótese renovatória e aquela praticada posteriormente.
Com efeito, a cláusula de que trata o referido art. 45 é toda aquela que vise elidir os objetivos da proteção renovatória, o que, naturalmente, abrange os casos das estipulações que intentem evitar o ingresso do contrato no campo de tal tratamento.
Uma cláusula que – por consignar prazo de, por exemplo, quatro anos e onze meses –frustra ao locatário o acesso ao direito renovatório, está, à toda evidência, contrariando os objetivos da Lei do Inquilinato.
Argumentar que só haveria a dita fraude quando o contrato já estivesse ao amparo da renovabilidade legal equivale a dizer que não seria possível ilidir a finalidade de tal norma, antes do enquadramento do contrato ao seu regime jurídico, o que não é verdade. Se o contrato não se encontra, em princípio, sob a égide da proteção renovatória, apenas por causa da estipulação que pretendeu impedir a incidência da dita norma, é de ser concedida a renovação.
7 – E nem se diga, que, assim analisando, acabar-se-ia por considerar in fraudem legis todo o contrato com prazo inferior a cinco anos. Não se trata disso, mas sim de se atentar para o intuito fraudatório presente naquelas estipulações nas quais, apenas em razão do prazo pouco inferior a cinco anos, seria cabível a renovação.
8 – Poder-se-ia alegar, outrossim, que a não submissão do contrato ao regime renovatório do Dec. n° 24.150/34, ou da Lei n° 8.245/91, seria um direito do locador.
Nada mais enganoso. Uma atenta analise dessa afirmação, em face da referida norma, nos revela que tal assertiva só pode ser verdadeira enquanto o locador não der seu imóvel em locação na forma prescrita pela lei. A partir do momento em que a sua realidade locatícia corresponder à hipótese de incidência da norma que concede o direito à renovação, a aplicação desta será obrigatória, não obstante possa contrariar a vontade do locador.
9 – De se salientar, por final, que, no caso posto, o intuito de fugir ao alcance da proteção renovatória se encontra estampado no contrato pela simples estipulação do prazo pouco inferior ao qüinqüênio, independendo, pois, de outras provas do ânimo fraudatório do locador.10
Não é crível, ordinariamente, que o locatário, ao aceitar um contrato com prazo pouco inferior a cinco anos, esteja manifestando livremente sua vontade. Ao contratar uma locação em tais termos, não tem, o inquilino, outra alternativa senão a aquiescência. Insurgir-se contra tal condição implicaria, colocar em risco, exatamente, aquilo que o Dec. nº.24.150/34 e a Lei nº 8.245/91 pretenderam proteger: O seu fundo de comércio.
Com razão, assim, o grande número de decisões pretorianas que concedem a renovação, acolhendo o entendimento segundo o qual constitui fraude, ao Dec. nº 24.150/34 (hoje substituído pela Lei nº 8.245/91), a estipulação de prazo locatício pouco inferior a cinco anos.11
De fato, se a lei, de natureza cogente, impõe sua aplicação, mesmo nos casos onde se pretender afastá-la, certo é que a liberdade dos contratantes nesse aspecto não é ampla, encontrando limites externos em decorrência do Princípio da Supremacia da Ordem Pública.
Notas:
1 – Cfr. art. 2º do Dec. nº 24.150/34
2 – CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, no seu magnífico trabalho intitulado Instituições de Direito Civil (vol. 1, 12ª ed.,Rio de janeiro, Forense), observa, à página 14 que as normas de ordem pública, assim caracterizadas pela sanção que apresentam, ou por definição expressa, “não chegam a constituir direito público, por faltar a participação estatal direta na relação criada, que se estabelece toda entre particulares. São, pois, princípios de direito privado. Mas, tendo em vista a natureza especial da tutela jurídica e a finalidade social do interesse em jogo, compõem uma categoria de princípios que regem relações entre particulares, a que o Estado dá maior relevo em razão do interesse público em jogo. São, pois, princípios de direito privado que atuam na tutela do bem coletivo”.
Adiante (op. cit. p. 75), segue, o festejado autor, a lembrar que as “leis proibitivas ou Imperativas são as que estabelecem princípios cuja manutenção é necessária à ordem social, e por isso impõem-se, obrigatoriamente, a todos os indivíduos, inderrogáveis que são pela vontade privada (…). Como resulta de sua própria denominação, podem conter uma imposição afirmativa e determinar uma ação, seja da parte dos funcionários do Estado, seja da dos seus súditos, obrigando-os, uns e outros, a praticar certos atos ou a adotar certa conduta, caso em que se denominam imperativas, ou podem traduzir uma regra negativa, interdizendo a prática de dados outros, ou instituindo uma abstenção, e se chamam então leis proibitivas.
“Positivas ou Imperativas, proibitivas ou negativas, impõem-se à vontade de todos, criando situações jurídicas ou estabelecendo normas de procedimento que não dão ensancha a ninguém de agir diferentemente”.
Salienta, por fim (op. cit. pp. 75/76), o renomado mestre, que tais normas, “constituindo ius cogens são insuscetíveis de derrogadas ou afastadas pela vontade das partes, e os direitos delas oriundos, a seu turno, não podem ser objeto de renúncia por aquele em cujo favor são instituídos, resultando frustro e ineficaz qualquer ato praticado com este propósito”.
3 – ln verbis: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação, que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.
4 – V.g. JTACSP-LEX 111/293 e RT 576/169.
5 – Ap. 123.269 – 2ª Câm. do TJSP – v.u. – j. 13.5.63 – rel. BATALHA DE CAMARGO – pub. in RT 348/181.
6 – Excerto do acórdão que julgou o AI 162.780 – 4ª Câm. do 2º TACSP – v.u. – j. 25.10.83, rel. ACCIOLI FREIRE – pub. in JTACSP-RT 87/359.
7 – Cfr: Comentários ao Código Civil, Rio de Janeiro, Forense, 1978, t. 17, p. 136, cit. por NILTON DA SILVA COMBRE in Ação Renovatória de Locação, São Paulo, Saraiva, 1985, p. 17.
8 – Ação Renovatória e Revisional de Aluguel, 5ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1987, pp. 94 e ss.
9 – Assim, “defere-se a prorrogação da locação, com base ao art. 30 do Dec. nº 24.150/34, quando o locador impõe ao inquilino a aceitação de contrato com prazo pouco inferior a cinco anos, objetivando trancar o acesso à renovatória. A insignificância do falto do lapso temporal, a complementar período-limite permissivo do renovação, faz presumir constrangimento fraudatório” (Ap. 191.204-6, 5ª Câm., 2ª TACSP, v.u., j. 11.6.86, rel. ALVES BEVILACQUA, g.n., pub. in JTACSP-RT 104/306).
10 – Vide nota anterior.
11 – Cfr., e.g., as seguintes ementas:
– “Constitui fraude à Lei de Luvas a estipulação do prazo de quatro anos e meio para a vigência do contrato de locação” (S.T.F., Minas Forense, vol. 9, p. 71, cit. por IVAN DE HUGO SILVA in Renovatória de Locação, Revisional de Aluguel e Despejos, 5ª ed., São Paulo, Aide, 1981, p. 246).
– “O contrato de locação, para fins comerciais, celebrado para vigorar por quatro anos e dez meses pode ser renovado em conformidade com o Decreto nº 24.150, de 1934” (Ap. 8.750, 2ª Câm. Civ. do TASP, v.u., j. 22.12.54, rel. GYGES PRADO, pub. in RT 233/399).
– “Renovação do contrato de locação com 4 anos e 11 meses de prazo. Intuito evidente de ilidir os objetos da lei de luvas (Decreto nº 24.150/34). Procedência da ação renovatória” (RE 19.127, 1ª turma do STF, v.u., j. 2.8.51, rel. LUIZ GALLOTTI, pub. in Rev. de Dir. Imob., vol. 18, nº 35, pág. 61, cit. por IVAN DE HUGO SILVA in Renovatória de Locação, Revisional de Aluguel e Despejos, 5ª ed., São Paulo, Aide, 1981, p. 247).
– “Embora a lei de luvas, no art. 2º, b, aluda ao prazo mínimo de cinco anos, a jurisprudência se tem manifestado no sentido de poder o locatário, que se viu obrigado, por força das circunstâncias, aliás geralmente conhecidas, a assinar um contrato, cujo prazo seja intencionalmente ligeiramente inferior ao mínimo da lei, valer-se da ação competente, que é a renovatória de contrato ( … ) De outro modo, para atender ao interesse do locador, ficaria burlada a lei e sem aplicação a regra do art. 30″ (Ap. 54.597, 4ª Câm. Civ. do TJSP, j. 11.6.51, rel. THEODOMIRO DIAS, pub. in RT 193/869).
– “Considera-se fraudulenta a estipulação de prazo inferior a cinco anos, aos contratos de locação comercial” (RE 18.981 (embs.), Sessão Plena do STF, j. 25.7.52, rel. BARROS BARRETO, pub. in RF 153/146). Ver ainda: RT 227/834 (STF).
(*) Advogado em São Paulo, especialista em Locação Predial Urbana.
