Artigo publicado Folha de São Paulo – Caderno 10-Imóveis (p. 2)
Data: 23.10.1994 (Domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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REVISIONAL DE ALUGUEL PODE SER PROPOSTA DURANTE O PLANO REAL

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO

A recente implementação do Plano Real,  que utilizou um complexo sistema de conversão dos aluguéis anteriormente pagos em cruzeiros reais, a fim de adaptar a prestação à nova moeda, causou enorme celeuma, dado que evidenciou a insignificância dos valores até então praticados em grande número de locações prediais urbanas.

Inconformados – compreensivelmente – muitos locadores condenaram o sistema de conversão, julgando, em uma análise apressada, que o criticado método da média estaria reduzindo seu aluguel.

Posterior análise demonstrou que o sistema das medidas provisórias só transpunha o aluguel praticado em um contexto inflacionário para um contexto não-inflacionário. Alterou-se, assim, a expressão monetária do aluguel, expurgando-se a inflação, sem que fosse alterado o conteúdo da prestação.

Contudo, a insatisfação dos locadores permaneceu, uma vez que o conteúdo obrigacional transposto já estava, por razões anteriores ao Plano Real, muito defasado em relação ao mercado. A situação, antes camuflada pela inflação, veio, de repente, à tona.

Demonstrando grande maturidade negocial, muitos inquilinos firmaram acordos com seus respectivos senhorios, resolvendo uma grande parcela de desajustes entre os aluguéis praticados nas locações contratadas e aqueles praticados no mercado. Entretanto, muitas locações, em especial as residenciais permaneceram defasadas.

A revisional de aluguel é cabível depois de
três anos do início do contrato ou do último acordo

Atentos às disposições legais aplicáveis às locações prediais, muitos locadores que não obtiveram sucesso nas tentativas de acordo, estão lançando mão da velha e boa ação revisional de aluguel. A alternativa realmente não é ruim, nem tampouco conflita com o contexto do plano econômico.

Como se sabe, a ação revisional de aluguel da lei 8.245/91 é cabível sempre que transcorridos três anos contados do início do contrato ou do último acordo.

Assim sendo, salvo nos casos em que as partes entabularam acordo atualizador do aluguel, nos últimos três anos, é perfeitamente possível o locador, de imóvel residencial ou não-residencial, preenchidos os requisitos acima referidos, atualizar judicialmente seu locativo, sendo-lhe facultado, inclusive, pleitear a fixação de aluguel provisório a vigorar logo no início do processo.

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO, 30, é advogado em São Paulo e autor do livro “‘Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”.