Artigo publicado na Revista do Advogado
Data: 01.01.1995
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

Versão em texto:

AÇÃO RENOVATÓRIA – ESTRUTURA, INOVAÇÕES E PRINCIPAIS CONTROVÉRSIAS DIANTE DA NOVA LEI DO INQUILINATO

 SUMÁRIO

Primeira Parte – Estrutura e Inovações

• Do direito à renovação
• Locações a que se destina
• Fundo de comércio (de Indústria ou de Empresa)
• Ação renovatória
• Legitimidade ativa
• Prazo para propositura da ação renovatória
• Pressupostos materiais do direito à renovação
• Requisitos da petição inicial
• Da defesa do locador
• Da fixação de aluguel provisório
• Do pedido de modificação da periodicidade dos reajustes e dos índices
• Peculiaridades procedimentais
• Pagamento das diferenças
• Indenização do locatário
• Caráter dúplice

Segunda Parte – Principais Controvérsias

• Das Luvas
• Sucumbência
• Do direito à renovação nos contratos de locação com prazo pouco inferior a cinco anos
• Do problema da soma de prazos contratuais nos casos em que há interregno verbal
• Do aluguel provisório em face da não renovação da locação

 

Primeira parte – Estrutura e Inovações

Do direito à renovação

O direito à renovação surgiu entre nós em 1934, com o Decreto nº 24.150, em razão da necessidade de proteção à estabilidade do locatário em certas locações nas quais se entendia que a atividade por ele exercida valorizava de maneira excepcional o imóvel locado, de modo que a ausência de tal proteção permitiria o locupletamento do locador à custa do trabalho do inquilino, sempre que este necessitasse negociar novo prazo contratual.

O objetivo central da proteção renovatória foi, desse modo, impedir a cobrança pelo locador das chamadas luvas, que consistem em uma verba suplementar ao aluguel e encargos relativos à locação, cobrada em regra, no inicio da avença e a cada renovação. Tal exigência decorreria do valor praticamente imaterial do “ponto”, existente quando da contratação inicial ou criado pelo locatário através do exercício de alguma atividade no imóvel.

A partir de então, as “luvas”, passaram a ser consideradas ilegais (art. 29 do Dec. nº 24.150/34), constituindo, inclusive a sua exigência diante de diversas legislações posteriores⁽¹⁾, contravenção penal.

Diante da nova legislação, como veremos mais diante⁽²⁾, o quadro foi ligeiramente alterado ante a não repetição, na nova lei, do dispositivo constante do art. 29 do Dec. nº24.150/34. No novo contexto legislativo, a proteção renovatória, mui coerentemente, não interfere na braça de “luvas” na primeira contratação.

Locação a que se destina

Durante toda a vigência do Dec.  nº 24.150/34, a proteção renovatória era destinada apenas às locações comerciais ou industriais. A experiência desses anos mostrou que tais locações  não eram as únicas que mereciam tal  proteção. Com efeito, nos últimos anos houve diversas manifestações, tanto a nível doutrinário como jurisprudencial, no sentido de que, não obstante a falta de previsão legal na aplicação da lei, deveria ser incluída sob o manto da proteção renovatória aquelas locações destinadas à atividades organizadas com finalidade lucrativa. Sendo encontráveis, em tal época, julgados que consideram protegido pela Lei de Luvas algumas locações que não eram propriamente mercantís ou industriais.

Seguindo essa inteligência, a nova lei do inquilinato estendeu, expressamente, a proteção renovatória às locações celebradas por sociedades civis com fim lucrativo.

Assim, na atualidade, o direito à renovação ampara exclusivamente as locações prediais urbanas⁽³⁾ destinadas à exploração de atividades comerciais, industriais ou empresariais⁽⁴⁾ (art. 51, caput e § 4º, da Lei nº 8.245/91), não alcançado as locações não residenciais comuns, nem as destinadas à moradia.

Fundo de comércio (de indústria ou de empresa)

A razão de ser ação renovatória é a proteção ao fundo de comércio.

Há certa controvérsia sobre exata conceituação do chamado fundo de comércio. Entretanto, é pacífico entre os doutrinadores ser ele, basicamente, formado pelo conjunto de bens corpóreos e incorpóreos que compõem o estabelecimento comercial⁽⁵⁾.

Como verifica NASCIMENTO FRANCO, “em geral, os comercialistas consideram como elementos formadores do fundo de comércio, ao lado da clientela ou freguesia, o estoque de mercadorias, instalações, móveis e utensílios, o direito decorrente da locação do imóvel, o nome comercial, a insígnia, as marcas de fábrica ou de comércio, as patentes de invenção, os modelos de utilidade, o acervo de dívidas ativas ou passivas, além de tudo o mais que possa incluir na universalidade de valores da propriedade comercial ou industrial”⁽⁶⁾.

Merece destaque, como anota DARCY BESSONE, que no mesmo modo que o direito ao arrendamento constitui importante elemento do fundo de comércio, igual peso possui o direito à sua renovação, dado que, terminado o prazo da locação, o fundo de comércio sofre sensível desvalorização, podendo em certos casos, até mesmo desaparecer⁽⁷⁾.

Há por outro lado, como salienta NASCIMENTO FRANCO, quem, a exemplo da doutrina francesa, considere a clientela como elemento principal, em torno da qual gravitariam os demais elementos constitutivos do fundo de comércio⁽⁸⁾.

Não obstante, parece-nos mais acertado o entendimento que vê na freguesia elemento autônomo decorrente do ponto ou mesmo do fundo como um todo.

Nesse sentido, aliás, a abalizada opinião de ALFREDO BUZAID, segundo o qual o fundo procede à clientela, já existindo desde a abertura do estabelecimento. A clientela – para ele – só surge posteriormente. “Daí resulta que o estabelecimento comercial se distingue da clientela. A clientela é um valor autônomo, ao qual não é preciso necessariamente recorrer para definir o fundo de comércio. Este conceito ganha, por sua vez, em unidade, porque abrange também o fundo de indústria”^(9-10).

Ação Renovatória

A ação renovatória pode ser conceituada como sendo a que possui o locatário para obter a renovação judicial de seu contrato locatício, sempre que verificados os requisitos do artigo 51 da Lei nº 8.245/91.

Sua sentença, quando decreta a procedência da ação, é de natureza predominantemente constitutiva positiva, eis que dá ao autor novo prazo contratual, alterando inclusive, algumas cláusulas do contrato.

Legitimidade ativa

Na vigência do Dec. nº 24.150/34, havia a chamada “ação negatória”, na qual o locador podia manifestar o seu interesse em não renovar a locação (art. 26). Quer pela confusa redação do artigo – que dava a entender que o locador poderia propor até mesmo a ação renovatória – quer pela inutilidade prática daquela ação, quer ainda, pelas inúmeras controvérsias jurídicas acerca de tal direito, a ação negatória foi muito pouca utilizada, vindo a cair, progressivamente no desuso.

A nova lei inquilinária, mui sabiamente, não manteve as disposições do referido art. 26 do Dec. nº 24.150/34, não havendo, pois, diante das novas regras, ação negatória nem dúvidas quanto a ter o locador direito renovatório.

São, assim na atualidade, titulares da ação renovatório,

a) o locatário (caput art. 51)

b) seus cessionários ou sucessores na locação (§ 1º do art. 51)

c) a sociedade de que ele participe, quando o contrato autorizar a utilização do imóvel pela sociedade e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio (§ 2º do art. 51)

d)  o sócio remanescente da sociedade dissolvida por morte de um dos sócios (§3º do art. 51)

e) o  sublocatário ou total do imóvel (§ 1º do art. 51) – observe-se que proposta a ação pelo sublocatário do imóvel , ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação (art. 71 § único). Por outro lado, no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

Prazo para propositura da ação renovatória

Tal como ocorria na vigência do Dec. nº24.150/34, a ação renovatória da nova lei deve ser proposta no interregno de um ano a seis meses antes do término do prazo contratual, ocorrendo a decadência do direito à renovação caso o autor perca essa oportunidade (§ 5º art. 51).

Se o locatário não propuser a ação no referido prazo, a locação perde sua característica especial de locação renovável, ingressando na vala comum das locações não residenciais em sentido amplo.

Pressupostos materiais do direito à renovação

Para que exista direito à renovação de determinada locação há que se encontrarem preenchidos os seguintes requisitos: a) ser a atividade explorada no imóvel locado comercial, industrial ou empresarial (art. 51. caput e § 4º), b) possuir o contrato forma escrita e estar em vigor por tempo determinado (art. 51, I); c) ter o contrato, ou a soma dos contratos, prazo mínimo de cinco anos ininterruptos (art. 51, II); d) estar o locatário em exploração da mesma atividade (ramo) pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (art. 51, III), e) ter o locatário cumprido rigorosamente o contrato em curso (art. 71, II e III).

Requisitos da petição inicial

Consoante determina o art. 71 da Lei nº 8.245/91, além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do CPC, a petição inicial da ação renovatória deverá, ainda, ser instruída com: a) prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51 – existência de contrato escrito com prazo determinado, superior a cinco anos e exploração trienal da mesma atividade (art. 71, I); b) prova do exato cumprimento do contrato em curso (art. 71, II); c) prova de quitação dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia (art. 71, III); d) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação (art. 71, IV); e) indicação do fiador quando houver no contrato a renovar, e quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da Carteira de identidade, comprovando, em sendo o mesmo fiador ou não, sua idoneidade financeira (art. 71, V); f) prova de que o fiador do contrato (se houver), ou o que o substituir na renovação, aceita os encargos da fiança, e se encontra autorizado por seu cônjuge, se casado for (art. 71, VI), g) prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário (art. 71, VII).

Da defesa do locador

Além da defesa de direito que possa caber (como, por exemplo, questões relativas à legitimidade, requisitos da petição inicial, tempestividade da propositura da ação etc.), na matéria de fato a defesa é limitada às seguintes hipóteses (art. 72): a) o não preenchimento, pelo autor, dos requisitos estabelecidos na lei (art. 72, I). Como anota NILTON COMBRE, esses são os requisitos de direito material, vez que a ausência dos pressupostos processuais constitui matéria de direito⁽¹¹⁾; b) a insuficiência da proposta em relação ao valor locativo do imóvel, com exclusão da valorização trazida ao ponto ou lugar pelo locatário (art. 72, II), caso em que o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel (art. 72, § 1º); c) a existência de proposta de terceiro, em melhores condições (art. 72, III), caso em que o locatário deverá juntar à contestação prova documental da proposta de terceiro, subscrita por este e duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário (art. 72, § 2º). Nesta hipótese, o locatário poderá, em réplica, não apenas impugnar a proposta do terceiro (em caso de simulação ou desconformidade das condições indicadas), como também exercer sua preferência em igualdade de condições com ele, aceitando renovar a locação nas condições oferecidas pelo terceiro (art. 72, § 2º); d) não estará obrigado a renovar a locação pelos motivos indicados nos incisos I e II do art. 52, a saber: I- se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação, ou para fazer que aumente o valor do negócio ou para fazer modificação de tal natureza qu e aumente o valor do negócio ou da propriedade; II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, ou para transferência de fundo de comércio, existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Neste último caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio com as instalações e pertences (§ 1º do art. 52).

De se salientar que a exceção de retomada (contemplada no referido inciso II), não poderá ser utilizada nas renovatórias de locação de espaços em shopping centers (§ 2º do art. 52).

Na hipótese do inciso I do art. 52 (obras), a contestação deverá trazer prova de determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado (§ 3º do art. 72).

Da fixação de aluguel provisório

Na contestação, o locador ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do 1º mês do novo contrato, aluguel este que não excederá a 80% (oitenta por cento) do pedido (embora o sentido não seja técnico, trata-se do “pedido” efetuado pelo réu na contestação – o que,  aliás, denota parte do caráter dúplice da ação renovatória), desde que sejam apresentados elementos hábeis para a aferição do justo valor do aluguel (§ 4º do art. 72).

Do pedido de modificação da periodicidade dos reajustes e dos índices

Ainda na contestação, o locador ou sublocador, poderá pedir seja estabelecida periodicidade de reajustamento de aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como, adotar outro indexador para reajustamento de aluguel, consoante lhe faculta o § 5º do art. 72.

Peculiaridades procedimentais

a) RITO:

A nova lei do inquilinato, não obstante ter estabelecido diversas modificações procedimentais, não criou rito especial para o seu processamento, razão pela qual, o procedimento a ser observado na ação renovatória deverá ser o comum – ordinário ou sumaríssimo – conforme o valor a ser atribuído à causa.

b) FÉRIAS:

O inciso I, do art. 58 da nova lei do inquilinato, manteve para as ações renovatórias, a orientação inserida no art. 34 do Decreto nº 24.150/34,  no sentido de que os processos relativos à renovação, podem ser instaurados e não se suspendem durante as férias forenses.

c) VALOR DA CAUSA:

Questão que trazia acirrada controvérsia antes da nova lei, e foi resolvida por ela, diz respeito ao valor da causa nas ações renovatórias.

Como o Decreto nº 24.150/34, não previa critério estabelecedor do valor da causa para ação renovatória, eram encontráveis diversos entendimentos,  ora considerando o valor total dos aluguéis do contrato em vigor (RT 496/153); ora o da renda anual ofertada pelo autor (RT 484/160), e ora, ainda, o da soma dos aluguéis previstos para todo o período de prorrogação do contrato (RT 541/260, 546/155 e 621/167), tendo sob a égide da lei anterior, prevalecido este último critério por guardar maior relação com a pretensão do autor (não obstante, não guardasse exata proporção, com benefício patrimonial objetivado, que se encerraria apenas as diferenças entre o novo aluguel e o pago no novo período).

A nova lei, no inciso III do art.58, pôs fim à discussão, estabelecendo do que o valor da causa deverá corresponder a 12 meses de aluguel.

Contudo, o legislador, não indicou, de modo igualmente expresso, qual aluguel deva ser este, isto é, o vigente    quando do ajuizamento da ação ou o pretendido pelo autor, o que causou, inicialmente, alguma controvérsia.

Nas discussões levantadas, ponderou- se, por um lado, que o valor da causa deve sempre corresponder à pretensão do autor, o que levaria a concluir que tal valor somente poderia ser estabelecido com base no aluguel pretendido.

No entanto, sustentou-se, de outro lado, que a verdadeira pretensão do autor, na ação renovatória, corresponde ao benefício patrimonial por ele objetivado com a ação, o que não equivale ao aluguel pretendido (estimado na inicial), mas sim à diferença entre este e aquele praticado na locação pelo período a renovar, argumento que, no mínimo, dificultaria  a aceitação do valor pleiteado pelo autor para valorar a causa.

Tais discussões, porém, não tem mais lugar na atualidade. Com efeito, ao determinar que o valor da causa equivalesse a doze meses de aluguel (art. 58, III), a nova lei inquilinária não tratou exclusivamente da ação renovatória, mas de diversas ações locatícias, em muitas das quais não há aluguel novo ou pretendido, como no despejo para uso próprio, ou com base na denúncia vazia.

Assim, não parece haver dúvida, de que o termo aluguel utilizado no inciso III, do art. 58, da Lei lnquilinária diz respeito ao valor praticado na locação, ou seja, aquele vigente quando do ajuizamento da ação. A lei efetuou a distinção, só não o fez expressamente.

d) EFICÁCIA RECURSAL:

Conforme dispõe o inciso V do art. 58 da Lei nº 8.245/91, os recursos interpostos contra as sentenças, que julgarem, dentre outras, ações renovatórias, só terão efeito devolutivo.

Entretanto, no caso de não ser renovada a locação (art. 74), o início do prazo para desocupação do imóvel, só ocorrerá após o trânsito em julgado da sentença, o que impede a execução provisória nesse sentido.

De outro lado, com relação à cobrança das diferenças de aluguel – se renovada a locação (art. 73), bem como despesas e honorários advocatícios – sempre que houver condenação nessa parte, há plena possibilidade de execução provisória da sentença.

e) COMUNICAÇÕES PROCESSUAIS:

Outra modificação trazida pela nova lei do inquilinato, foi a possibilidade de, mediante expressa autorização contratual, haver citação, intimação ou notificação, mediante correspondência com aviso de recebimento ou tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile (art. 58, IV).

f) COMPETÊNCIA:

Sob a égide da lei anterior, havia certas controvérsias sobre qual o foro competente para processar e julgar ações renovatórias.

Controvertia-se se o foro adequado seria o do domicílio do réu, ou (art. 94 do CPC – ações fundadas em direito pessoal), ou o foro da situação da coisa (art. 95 do CPC – para ações fundadas em direito real). A dúvida baseava-se na exata natureza da ação renovatória: pessoal ou mista por conter um elemento real como sustentavam alguns autores.

Hoje, não há mais motivos para duvidas. O inciso II do art. 58, estabelece como foro competente, o da situação do imóvel, salvo eleição contratual de outro.

Pagamento das diferenças

Consoante dispõe o art. 73 da Lei nº 8.245/91, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos, serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Nada fala a lei sobre o pagamento das diferenças, ou mesmo sobre eventual devolução de aluguéis pagos provisoriamente, no caso de não ser renovada a locação, assunto que acarreta sérias consequências como a que abordaremos mais adiante, no que concerne ao aluguel provisório.

Indenização do locatário

O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes, que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer, em três hipóteses: a) em razão de proposta de terceiro, em melhores condições (§ 3º do art. 52), caso em que a indenização será solidariamente devida pelo locador e pelo proponente (art. 75); b) se o locador, no prazo de 03 (três) meses na entrega do imóvel, não der o destino alegado; c) ou se, no mesmo prazo, não iniciar as obras determinadas pelo poder público, ou que declarou pretender realizar (§ 3º do art. 52).

Conforme orientam diversos autores, a enumeração da lei não deve ser considerada exaustiva, restando ao locatário eventualmente lesado, o recurso ao direito comum^(12).

Caráter dúplice

Interessante observar que, como vimos acima, na contestação o réu está autorizado não apenas a se opor à pretensão do autor, como também, a deduzir pretensões próprias.

Tal característica, conhecida como caráter dúplice, dispensa a reconvenção ou a propositura de outra ação, quando o réu quiser deduzir certas pretensões contra o autor da ação.

Saliente-se que esta duplicidade, por ser exceção legal, se limita obrigatoriamente às pretensões expressamente autorizadas na lei, como por exemplo: a retomada nas hipóteses dos incisos I e II do art. 52, o pedido de modificação da periodicidade do reajuste do aluguel, etc.

Caso o locador pretenda formular outras pretensões contra o autor da renovatória (não abrangidas pelo caráter dúplice), deverá fazê-lo através da ação própria, ou de reconvenção, nos moldes e hipóteses legais (v. g.: despejo por falta de pagamento; cobrança de aluguéis e encargos; despejo por infração contratual; vistorias e indenizações respectivas etc).

Segunda parte – Principais controvérsias

Das luvas

Questão das mais tormentosas, não pelo aspecto legal, mas pelo comportamental, sempre foi a da ilicitude da cobrança das chamadas “luvas”.

O Decreto nº 24.150/34 era expresso a respeito, em seu artigo 29, ao consignar serem “nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que, a partir da data da presente lei, estabelecerem o pagamento antecipado de aluguéis, por qualquer forma que seja, benefícios especiais ou extraordinários, e nomeadamente ‘luvas’…”.

A jurisprudência, por sua vez, asseverava ser “ilegal a cobrança de luvas na locação comercial”⁽¹³⁾.

Apesar disso, como notícia NASCIMENTO FRANCO, as “luvas sempre foram cobradas e pagas tanto no início como na renovação extrajudicial das locações, a despeito de serem consideradas ilegais. Esse é um caso em que a lei é marginalizada pelos usos e costumes em contrário”⁽¹⁴⁾.

Segundo o referido jurista, “o art. 45 da Lei nº 8.245 só considera nula a cláusula que impõe, para a renovação da locação comercial (logo deve ser permitida no início da locação), ‘obrigações pecuniárias’, eufemismo usado diante do horror inspirado pelo vocábulo certo: luvas… O Centro de Estudos dos Juízes do 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo expediu enunciado segundo o qual a lei não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial ( … ). Aliás o fisco federal parece legalizar as luvas, já que as tributa… (cf. art. 53, III, do Dec. nº 1.041, de 11 .01 .94, novo Regulamento do Imposto de Renda)”⁽¹⁵⁾.

A conclusão referida nos parece correta. O que o art. 45 coíbe, é a imposição de ônus para a renovação, não há nada a respeito da contratação originária. Aliás, isso é bastante coerente, eis que a finalidade precípua da proteção renovatória é garantir a estabilidade da relação locatícia, sem que o locador se locuplete à custa do trabalho do inquilino. Contudo, não visa tal proteção propiciar franquias para o locatário na contratação inicial da locação. Nesse momento não há fundo de comércio do locatário (que inclua tal ponto comercial), não havendo, pois, que se falar em contrariedade aos objetivos da Lei protetiva das renovações.

Nem se argumente que o art. 43 da Lei nº 8.245/91, em seu inciso I, estamparia a ilegalidade de uma tal cobrança por consignar constituir contravenção penal se exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos. Não se deve confundir permitidos com expressamente elencados na lei. Em matéria obrigacional deve se considerar permitido o que não é proibido, em razão do princípio da liberdade de contratar, e, em momento algum, na lei em vigor, foram proibidas as luvas iniciais.

Por isso tudo, para as locações sob a égide da recente lei, não há qualquer ilegalidade na cobrança de luvas iniciais, sendo, contudo, proibida (art. 45) e tipificada como contravenção penal (art. 43, I) a sua exigência na hipótese de renovação.

Sucumbência

Como assinala o festejado mestre JOÃO NASCIMENTO FRANCO, ao tratar das despesas processuais e dos honorários sucumbenciais, “há grande divergência no tocante à responsabilidade por esses encargos nas ações renovatórias. Alguns entendem que eles devem ser repartidos entre os postulantes, na proporção do que sucumbirem (RT 387/180, 429/ 171; RTJ 74/276; v. tb. o art. 21 do CPC -JTACSP 104/196), apurando-se essa proporção pelo confronto entre o pretendido e o que tiver sido concedido pela sentença a título de aluguel, indenização, multa, prazo de prorrogação etc. Outros  consideram que, na ação renovatória, nenhum dos litigantes sucumbe totalmente, dadas suas características negociais, admitindo proposta e contraproposta que o juiz, afinal, acolhe ou rejeita (RT 387 /191 ; 513/195; 569/159; 596/144).  Segundo esse entendimento, a renovatória é processo de simples acertamento, cabendo a cada uma das partes pagar os honorários de seu advogado, notadamente quando a sentença fixa aluguel diferente tanto do pretendido pelo locatário, como do reclamado pelo locador (RT 390/242, 513/195; 580/191; 584/164; 606/142 … )”⁽¹⁶⁾.

De nossa parte, apesar dos argumentos da segunda corrente apontada, não vemos razão para que se exclua a ação renovatória da aplicação do princípio da sucumbência. Com efeito, se há  necessidade de recurso ao judiciário, há, necessariamente, lide e, portanto, vencedor e vencido.

Naturalmente, num ou noutro processo pode haver sucumbimento proporcional entre litigantes, mas isso deve ser aferido caso a caso, não podendo, de modo algum, justificar a criação de uma regra geral de distribuição recíproca de despesas e honorários.

Por isso, entendemos que, a exemplo do que ocorre nas ações revisionais⁽¹⁷⁾, enquanto, numa ação renovatória, as discussões se limitarem ao estabelecimento do novo aluguel, ou seja,  qual deva ser o seu exato quantum, em níveis mais ou menos equidistantes do fixado na sentença (não se contestando o direito à renovação), a sucumbência deve, em regra, ser considerada de ambos os litigantes, caso em que os honorários e despesas deverão ser recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles, conforme a regra do art. 21, caput, do CPC⁽¹⁸⁾.

Contudo, ainda que discutindo apenas o valor da contraprestação, o aluguel fixado for próximo ao pugnado por um dos litigantes, e distante do pleiteado pelo outro haverá sucumbimento deste último.

Interessante julgado, do qual foi relator  o ilustre  juiz Gamaliel Costa,  da 6º Câm. do 2º TACSP,  bem corroborou esse entendimento: “não se pode negar que a discordância,  referente ao valor do locativo já configura uma resistência, determinando a realização de atos, no processo, imprescindíveis a uma definição de um aluguel justo. Daí, decorre, por certo, um vencido e um vencedor. E vencido, ou derrotado é aquele cuja proposta, ou oferta, mais se distancia do valor fixado na sentença. O que deverá portanto, arcar com as consequências de sua resistência à pretensão da outra parte”⁽¹⁹⁾.

Não é outro o sentido do parágrafo único do art. 21 do CPC, segundo o qual “se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários”.

Igualmente, haverá sucumbência de uma das partes na ação renovatória quando o autor for julgado carecedor da ação, ou quando esta for julgada improcedente, o mesmo ocorrendo, de outro lado, quando o locador não se limitar a discutir o valor do aluguel na contestação, opondo resistência ao direito de renovação do autor que vier a ser reconhecido, posteriormente como legítimo. Nos dois primeiros casos o locatário arcará com os honorários e despesas do processo, e , neste último, o locador é que sucumbirá.

Do direito à renovação nos contratos de locação com o prazo pouco inferior a cinco anos

A possibilidade de renovação judicial de um contrato de locação comercial-que, embora preenchendo todos os demais requisitos do Dec. nº 24.150/34, tivesse sido celebrado por prazo pouco inferior a cinco anos – é, sem dúvida alguma, uma das questões que mais têm suscitado controvérsias desde a edição da referida norma.

Com a publicação da Lei 8.245/91, que sucedeu o referido decreto, na matéria de que tratava, a questão não foi abordada.

Com efeito, o assunto não é de todo simples. Como se sabe, o Dec. nº 24.150/34, também conhecido como “Lei de Luvas”, estabeleceu requisitos rigorosos para a renovação dos contratos de locação comercial e industrial, exigências que foram praticamente repetidas na nova lei inquilinária, que também estendeu o direito à renovação àquelas locações chamadas “empresariais” (cf. § 4º do art. 51, da Lei nº 8.245/91).

Como vimos acima, para que um contrato de locação possa ser renovado, é necessário, dentre outras coisas, que o inquilino esteja no mesmo ramo de comércio, indústria ou empresa por, ao menos, três anos ininterruptos (art. 51, III, cc § 4º do mesmo art. da Lei nº 8.245/91) e que seu contrato escrito, em curso por prazo determinado (art. 51, I, do mesmo diploma), seja de, no mínimo, cinco anos (art. 51 , II, tb. da LI)⁽²⁰⁾.

Em continuidade ao tratamento dado pelo Dec. nº 24.150/34, às locações renováveis, a Lei nº 8.245/91 apresenta diversos dispositivos de ordem pública⁽²¹⁾ que visando a manutenção do equilíbrio dos poderes contratuais nas locações genericamente chamadas de comerciais, protegem, precipuamente, o fundo de comércio do locatário , impondo a observação de certas regras inafastáveis pela simples vontade dos contratantes.

O caráter cogente da Lei nº 8.245/91 está especialmente estampado no seu art. 45, que sanciona com nulidade plena todas as cláusulas que visem ilidir os objetivos de tal diploma, a exemplo do que dispunha o art. 30 da Lei de Luvas.

A par da questão do caráter cogente da norna em exame, é interessante registrar que, não obstante a sua natureza patrimonial, o direito à renovação judicial, não admite renúncia, pelos seus beneficiários, ante a vedação encontrada no seu art. 45 da referida lei⁽²²⁾.

Feitas estas considerações preliminares, passemos ao exame da questão em pauta: seria possível a renovação de um contrato nas condições acima apresentadas?

Há algumas opiniões no sentido de entender que, em tal hipótese, não haveria direito à renovação, uma vez que a estipulação contratual de prazo pouco inferior a cinco anos estaria inserida no campo da liberdade contratual.

Nos tribunais, não são poucos os decisórios que seguem tal entendimento⁽²³⁾, sustentando, por exemplo, que não há fraude do locador em não submeter o contrato ao regime renovatório, estipulando o prazo de quatro anos e meio para a vigência da locação⁽²⁴⁾.

Entretanto, em que pesem os doutos argumentos em contrário, tal solução não parece ser a mais acertada. Seria de muita ingenuidade deixar de ver, na hipótese apresentada, o ânimo de fugir à aplicação da lei inquilinária, ao arrepio da específica disposição legal (art. 45, supra citado).

Com efeito, salta aos olhos que a fixação de um prazo pouco inferior a cinco anos só é feita para que o contrato escape à tutela renovatória, prática essa expressamente vedada pelo art. 45 da Lei nº 8.245/91.

Esse dispositivo faz com que não se possa acolher “a regra pacta sunt servanda, sempre que a estabilidade do fundo de comércio seja ameaçada por manobras fraudulentas do locador”⁽²⁵⁾.

PONTES DE MIRANDA, prestigiando a regra do art. 30 da “Lei de Luvas”, chega a afirmar que, “em verdade, qualquer contrato de quatro anos e mês, ou meses, se há de ter por in fraudem legis”⁽²⁶⁾.

Segundo informam NASCIMEMNTO FRANCO e GONDO,” Quando, fraudando o Decreto nº 24.150, o locador força o locatário a aceitar contrato de prazo pouco inferior a cinco anos, para trancar-lhe acesso à ação renovatória, os Tribunais deferem a prorrogação da locação, com base no art. 30 daquele decreto, que declara nulas quaisquer cláusulas impeditivas do exercício dos direitos dele decorrentes.

”Os repertórios registram inúmeras ações renovatórias julgadas procedentes, objetivando a prorrogação de locações ajustadas por prazo pouco inferior a cinco anos, por força do princípio de que, na estipulação de prazo pouco inferior ao qüinquênio, presume-se fraude à lei”⁽²⁷⁾.

Idêntica orientação deve ser dada diante da nova “Lei do Inquilinato”.

Há, por outro lado, uma corrente que entende como protegidas pelo direito à renovação, apenas aquelas locações que já se encontrem sob sua égide.

Contra essa posição há o fato de que o art. 30 do Dec. nº 24.150/34, bem assim o art. 45 da Lei nº 8.245/91, imprimiram repressão a todos os expedientes fraudatórios às regras renovatórias, sem distinguir entre a fraude praticada  antes da incursão do contrato ha hipótese renovatória e aquela posteriormente.

Com efeito, a cláusula de que trata o referido art. 45 é toda aquela que vise elidir os objetivos da proteção renovatória, o que, naturalmente, abrange os casos das estipulações que intentem evitar o ingresso do contrato no campo de tal tratamento.

Uma cláusula que – por consignar prazo de, por exemplo, quatro anos e onze meses – frustra ao locatário o acesso ao direito renovatório, está, à toda evidência, contrariando os objetivos da Lei do Inquilinato.

Argumentar que só haveria a dita fraude quando o contrato já estivesse ao amparo da renovabilidade legal equivale a dizer que não seria possível ilidir a finalidade de tal norma, antes do enquadramento do contrato ao seu regime jurídico, o que não é verdade. Se o contrato não se encontra, em princípio, sob a égide da proteção renovatória, apenas por causa da estipulação que pretendeu impedir a incidência da dita norma, é de ser concedida a renovação.

E nem se diga, que, assim analisando, acabar-se ia por considerar in fraudem legis todo o contrato com prazo inferior a cinco anos. Não se trata disso, mas sim de se atentar para o intuito fraudatório presente naquelas estipulações nas quais, apenas em razão do prazo pouco inferior a cinco anos, seria incabível a renovação⁽²⁸⁾.

Pode-se-ia alegar, outrossim, que a não submissão do contrato ao regime renovatório do Dec. nº 24.150/34, ou da Lei nº 8.245/91,  seria um direito do locador.

Nada mais enganoso. Uma atenta análise dessa afirmação, em face da referida norma, nos revela que tal assertiva só pode ser verdadeira enquanto o locador não der seu imóvel em locação na forma prescrita pela lei. A partir do momento em que a sua realidade locatícia corresponder à hipótese de incidência da norma que concede o direito à renovação, a aplicar desta será obrigatória, não obstante possa contrair a vontade íntima do locador.

De se salientar, por final, que, no caso posto, o intuito de fugir ao alcance da proteção renovatória se encontra estampado no contrato pela simples estipulação do prazo pouco inferior ao quinquênio, independendo, pois, de outras provas do ânimo fraudatório do locador⁽²⁹⁾.

Não é crível, ordinariamente, que o locatário, ao aceitar um contrato com prazo pouco inferior a cinco anos, esteja manifestando livremente sua vontade. Ao contratar uma locação em tais termos, não tem, o inquilino, outra alternativa senão a aquiescência. Insurgir-se contra tal condição implicaria colocar em risco, exatamente aquilo que o Dec. nº 24.150/34 e Lei nº 8.245/91 pretenderam proteger: o seu fundo de comércio.

Com razão, assim, o grande número de decisões pretorianas que concedem a renovação, acolhendo o entendimento segundo o qual constitui fraude ao Decreto nº 24.150/34 (hoje substitui pela Lei nº8.245/91), a estipulação de prazo locatício pouco inferior a cinco anos⁽³⁰⁾.

De fato, se a lei de natureza cogente, impõe sua aplicação, mesmo nos casos onde se pretender afastá-la, certo é que a liberdade dos contratantes nesse aspecto não é ampla, encontrando limites externos em decorrência do Princípio da Supremacia da Ordem Pública.

Do problema da soma de prazos contratuais nos casos em que há interregno verbal

A questão da soma de prazos,  após longa discussão doutrinária e jurisprudencial, chegou a fazer escola nos tribunais pátrios (Cf. RT 412/360, 532/272, 560/162 e 588/160; RTJE 29/238), malgrado fosse possível encontrar um ou outro julgado em sentido contrário (V.g TR 402/306), sustentando posição, já superada mesmo antes da edição da Lei nº 8.245/91, que admitiu expressamente a acessio temporis (Cf. art. 51, II).

Questão, porém, ainda muito debatida, é a da soma de prazos quando há interregnos verbais entre contratos escritos.

Nessa hipótese, antes do advento da nova lei, parte da jurisprudência considerava como não preenchidos os requisitos do art. 2º “a” e “b” do Dec. nº 24.150/34, a exigir tempo determinado e prazo de cinco anos para o contrato a renovar⁽³¹⁾.

Outra corrente, porém, aparentemente predominante, entendia haver preenchimento de tais requisitos quando o período do contrato verbal fosse relativamente pequeno em comparação com o prazo da locação. Para os que assim entendiam, tal interstício se justificava em razão do tempo normalmente despedindo nas tratativas necessárias à elaboração de outro documento contratual, ou então por causa da fundada suspeita de que o lapso temporal teria sido provocado, intencionalmente, pelo locador, com o propósito de escapar às malhas da “Lei de Luvas”^(32).

Nós, contudo, nunca enxergamos motivo para a não aceitação da “acessio temporis”, nos casos em que havia interregno com contrato verbal, mesmo que por longo tempo⁽³³⁾.

Nossa opinião era fundamentada, basicamente no  fato de ser a locação um contrato não solene, não dependendo, pois, de forma escrita para sua constituição.

Com efeito, a validade das declarações de vontade, no direito brasileiro, só depende de forma especial quando a lei exigir expressamente, como anuncia o art. 129 do nosso Código Civil.

Por outro lado, para que houvesse direito à renovação, o Dec. nº 24.150/34 somente exigia, no tocante ao contrato de locação, que este tivesse sido estabelecido por tempo determinado (Art. 2º “a”) e possuísse, no mínimo, cinco anos de prazo (Art. 2º “b”), sem fazer qualquer menção quando à necessidade de forma especial (escrita).

Assim sendo, se a natureza da avença locatícia admitia a forma verbal e a lei especial não exigia em nenhum momento, a forma escrita, concluía-se que, para preencher os requisitos do Dec. 24.150/34, o contrato de locação não precisava necessariamente, ser feito através de um escrito.

É verdade, não há dúvida, que muitos requisitos do direito à renovação só eram comprováveis por documento. Ainda é assim. Não obstante, era injustificável legalmente a exigência de um contrato escrito nos casos em que os referidos requisitos para a ação renovatória pudessem ser comprovados por outros documentos, ou mesmo, por outros meios (ver art. 136 do C.C). A exigência de contrato escrito, em tais casos, parecia mais uma repetição irrefletida de uma apressada interpretação.

De fato, a não ser para fazer prova de prazo de cinco anos ou do seu termo final, não havia juridicamente, qualquer necessidade de contrato escrito. Se atendidas essas informações através de outros documentos, era bastante razoável a admissão de interregnos e mesmo grandes lapsos temporais sem avença escrita.

Como se vê, uma atenta análise da situação demonstrava claramente que a exigência legal de prazo de cinco anos, ou da sua determinação, não implicava a necessidade de contrato escrito.

Com efeito, não era por acaso que alguns juízes – apesar da forte corrente em contrário – passaram a admitir a soma  dos prazos mesmo nos casos em que havia longo interregno verbal, desde que demonstrada a continuidade do vínculo contratual durante os cinco anos exigidos pela lei, e.g.

-“No que pertine à soma dos prazos das locações anteriores, esta passagem do v. aresto recorrido esclarece o debate: ‘No caso dos autos verifica-se que, entre o primeiro dos contratos, cujo prazo era de três anos, vencido em 1961, no qual já se fazia menção de que o prédio locado se destinava à exploração e manutenção do hotel e o segundo, o renovado, com o prazo de quatro anos, com vigência 01.05.62, tangindo o mesmo prédio com o mesmo fim que o anterior e do qual consta que a locação tem por fim a manutenção da exploração do hotel, e, sem que se possa afirmar que aquele interregno seja tido como interrupção da locação, temos que convir em que esse contrato sanciona a continuidade do primeiro e os prazos devem ser somados, e , assim, a locação se distende por tempo superior a cinco anos, satisfazendo inteiramente o espírito e a exigência do art. 2º do Dec.º 24.150/34’.

“vê-se, pois, que a adição dos períodos anteriores é superior a cinco anos, em perfeita harmonia com a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal apontada pela primeira recorrente.

”Diz ela, com efeito: ‘Realmente o Supremo Tribunal Federal, em sessão plenária de 15.06.64, decidiu, unanimimente, que havendo continuidade na locação, o prazo anterior, ainda que por contrato verbal, soma-se ao do último contrato por escrito, para que o autor da ação renovatória complete os cinco exigidos’ (STF – RE 69 655 – MG – 2° T. j. 08.06.70 – rel. Min. Adalício Nogueira – v.u. –RTJ 54/ 498 – g.n.);

”Se a locação comercial já se prolonga por vinte anos, embora renovada por períodos de quatro anos e com um interregno sem contrato escrito, mas com ocupação ininterrupta do imóvel pela locatária, somam-se os prazos de cada período para o fim da ação renovatória (Ap. 8155 – 2ª Câm. -TAMG-j. 26.12.75 – rel.Jorge Fontana – m.v – Julgados 4/162 – in A locação Comercial nos Tribunais, SÉRGIO DA SILVA COUTO Ed. Forense, 1982, Rio de Janeiro, pág. 74, julgado nº 171);

-“É possível a soma dos prazos para efeito da renovação,  com interregno não coberto por contrato escrito, se constatada a continuidade do vinculo estabelecido entre as partes” (Ap. 8.8088 – 1ª Câm. do TAMG -j. 18.02.76- rel. Otogamis de Oliveira – v.u – RT 508/236);

-“O Dec. n° 24.150/34, nunca exigiu fosse por escrito o contrato de locação, e mesmo sem esse instrumento escrito pode haver locação por prazo determinado. A falta do escrito apenas dificultará provar-se o contrato, mas o escrito não é requisito para sujeitar-se o contrato ao Dec. n° 24.150/34.”

“Ora, assim sendo, razão não há para restrição à soma dos contratos escritos, só por ocorrer de permeio um lapso de locação verbal, como no caso dos autos.

“No caso presente houve duas locações por escrito e duas após, e no meio a locação ficou verbal por sete meses. Está claro ocorreu sequência da vontade de prosseguir na locação, de molde a autorizar a soma dos prazos, e aplicar-se o Dec. nº 24. 150/ 34 ao caso dos autos” (Ap. 153.752 – 2° TACSP 3ª Câm. -j 08.03.83 – rei. Ju1zVie1ra Mota-v.u.-JTACSP83/287 – g .n.);

– “O fato de, entre dois contratos, haver um período de locação verbal não impede a soma de prazos, para efeito da acessio temporís (AI nº 32.879 – TACRJ – 2ª Câm. Cível, m.v., j. 22.03.88, rel. Nilton Mondego de Carvalho Lima).”

Poder-se-ia, talvez, fazer-se objeção à soma de prazos heterogêneos (determinado e indeterminado), uma vez que a lei já exigia expressamente que a locação fosse por tempo determinado (art. 2º “a” do Dec. nº 24 .150/34).

O argumento, porém, não nos pareceu convincente. Se o último contrato escrito possuísse prazo determinado, não haveria sentido de exigir-se que os anteriores fossem, obrigatoriamente, determinados. Como a locação (negócio jurídico) é uma só, o termo final é um só. Vale dizer: o último prazo estipulado.

A determinação do prazo tem a finalidade de indicar o período durante o qual durará a locação, dando, com isso. o marco temporal para a propositura da ação renovatória (d. art. 4u do Dec. nº 24.150/34).

Nessa análise, não se podia deslembrar que o Dec. nº 24.150/34  visava⁽³⁴⁾ equilibrar os poderes dos contratantes através da proteção ao “fundo de comércio”, que evidentemente pode ser criado e mantido pelo inquilino, quer os prazos anteriores sejam determinados ou não.

Como bem indagaram JOÃO NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO⁽³⁵⁾ , “não será perfeitamente justo que se adicionem esses prazos heterogêneos, mas contínuos,  em favor do fundo de comércio tanto mais que a forma escrita do contrato não é exigida de modo expresso pelo Dec.  nº 24.150/34?”

Noutra ocasião ⁽³⁶⁾, os festejados autores chegaram a observar que “impossível é a soma de prazo de contrato escrito a um contrato verbal posterior para a totalização do qüinquênio. Mas uma vez existindo anteriormente uma locação por tempo indeterminado, sem contrato escrito, sucedida à base de um contrato escrito e por tempo determinado, não será de todo surpreendente que em defesa dos interesses do fundo de comércio, afinal se inclinem nossos juízes pela soma de prazos heterogêneos, mas que de locações sucessivas e ininterruptas a última das quais pactada formal e solenemente por um contato escrito”.

No contexto da lei anterior, era bastante razoável formular-se a seguinte afirmação: “pouco importa que os contratos tenham períodos diversos; o que é preciso ver é a continuidade do vínculo estabelecido entre as partes. Havendo continuidade na locação, o prazo soma-se ao do último contrato por escrito, para que o autor da ação renovatória complete os cinco anos exigidos”, como bem decidira o Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul ⁽³⁷⁾.

Desse modo, só não seria possível a soma dos períodos, quando o último prazo fosse indeterminado, mesmo que formalizado por escrito.

A nova lei, ao permitir expressamente a soma de prazos, consagrada pela jurisprudência anterior, limitou, incompreensivelmente, sua aplicação aos “prazos ininterruptos dos contratos escritos” (Cf. art. 51, II), abrindo caminho fácil à fraude ao direito de renovação pela proposital criação de um singelo interregno.

Como anota o prestigioso mestre JOÃO NASCIMENTO FRANCO, “a lei gera dúvida sobre a possibilidade da soma de prazos descontínuos, quando a prova demonstra que o locador maliciosamente deixou de celebrar novo contrato em continuação ao anterior precisamente para retirar ao inquilino um dos requisitos essenciais para a ação renovatória” ⁽³⁸⁾.

Continua o autor lembrando que “segundo a jurisprudência formada na aplicação do Dec. nº 24.150, presumia-se a fraude quando entre os contratos tivesse havido pequeno lapso de tempo de um a três meses e, em determinados casos, até um pouco mais. E dessa presunção decorria a consideração da continuidade do prazo contratual e a formação do mínimo de cinco anos”⁽³⁹⁾.

Segundo seu entendimento “essa construção jurisprudencial não deve cair diante da locução ‘ prazos interruptos’, que deve ser interpretada à luz de situações fáticas peculiares. Por isso é de se admitir que o juiz considere unificados prazos descontínuos, se a descontinuidade tiver ocorrido por malícia do locador” ⁽⁴⁰⁾.

Não obstante a clareza do texto legal ao se referir a prazos ininterruptos e contratos escritos, também entendemos que o dispositivo não deve ser tomado com excessivo rigor, devendo o intérprete examinar, caso a caso, a existência de intenção do locador de furtar ao locatário o direito à renovação pela criação de um ou mais interregnos verbais. Caso contrário, o intérprete estaria se curvando à fraude, coisa especialmente coibida por dispositivo da própria Lei nº 8.245/91 contrário aos expedientes que “afastem o direito à renovação” do locatário ⁽⁴¹⁾.

Do aluguel provisório em face da não renovação da locação

Conforme já explicado acima, na contestação, o locador ou sublocador poderá pedir a fixação de aluguel provisório para vigorar a partir do 1° mês do novo contrato, desde que sejam apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel (§ 4º do art. 72).

O dispositivo assim está redigido: “Na contestação, o locador ou sublocador poderá pedir ainda a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel”.

Não cogita a lei, porém da hipótese de não ser a locação renovada. Vale dizer, o locativo provisório só se prestará para o caso de ocorrer renovação.

Desse modo, se o locador não estiver de acordo com a renovação é de boa cautela que proponha, contra o locatário, ação revisional de aluguel a partir do término do contrato. Com isso, em não sendo a locação renovada, terá ela aluguel mais atual até a desocupação do imóvel, ou, simplesmente, para a hipótese de prosseguimento da locação por tempo indeterminado.

---

(1) – Vide e. g: art.45, I,  da Lei nº 6.649/79 e art. 43, I, da Lei nº 8.245/91.

(2) – Cf. título “Das luvas”.

(3) – Observe-se que o que caracteriza um imóvel como urbano é a sua destinação, e não sua localização (Cf. RT 592/151; vide ainda ementas por nós transcritas in Nova Lei do Inquilinato – Jurisprudência Aplicável, São Paulo, Edipro, 1992, p. 2).

(4) – Nome aqui utilizado para designar as atividades exercidas por *sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas*, destinação incluída expressamente pela nova lei (cf. § 4º do art. 51).

(5) – Cf. v . g.. OSCAR BARRETO FILHO, Teoria do Estabelecimento Comercial, São Paulo, 2ª ed., 1988, Saraiva, p. 75; ALFREDO BUZAID, Da Ação Renovatória, São Paulo, Saraiva, 3ª ed. 1988, pp. 306/315; OSWALDO OPTIZ E SILVIA OPTIZ,  Problemas de Locação Comercial e Industrial, São Paulo, Saraiva, 1974, 4ª ed., pp. 259/260; ETIENNE BRASIL,  Inquilinato Comercial, São Paulo, Ed. José Bushatsky, 1950, pp. 33/34.

(6) – Ação Renovatória, São Paulo, Malheiros, 1994, item 90, p. 102.

(7) – Cf. Renovação da Locação, São Paulo, Saraiva, 1990, pp. 26/27.

(8) – Op. e loc, cit.

(9) – Da Ação Renovatória, São Paulo, Saraiva, 3ª ed., 1988, p. 315, cit, por Nascimento Franco, ob.cit.p.103.

(10) – O mesmo podendo se dizer, hoje, do fundo de empresa.

(11) – Cf. Ação Renovatória de Locação, São Paulo, Saraiva, 1985. P. 22.

(12) – Cf. v. g.: JOÃO NASCIMENTO FRANCO, Ação Renovatória cit., pp. 365 e ss. e FÁBIO ULHOA COELHO, Comentários à Lei de Locação de Imóveis Urbanos,  São Paulo, Saraiva, 1992, pp. 437 e ss.

(13) – Ap. 121.216, 4ª Câm, do 2º TACSP, j. 09.03.81 rel. Lothario Octaviano v. u., RT 552/160. Vide ainda RT 620/112 – Ambos colacionados em nosso Nova Lei do Inquilinato – Jurisprudência Aplicável, São Paulo, Edipro, 1992, p. 178.

(14) – Cf. Ação Renovatória, São Paulo, Malheiros, 1994, p. 242, nota 744.

(15) – Cf. op. e loc. Cit.

(16) – Ação Renovatória, Malheiros, 1994, São Paulo, item 246, p. 244.

(17) – Vide nossos comentários quanto à sucumbência nessas ações in Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel, Frase,  1993, São Paulo pp. 95 e ss.

(18) – Verbis “Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão reciproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e despesas”.

(19) – Ap. 258.905-1, v.u. j. 18.04.90, RT 654/142.

(20) – Cf. art. 2º do Dec. nº 24.150/34.

(21) – CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, no seu magnífico trabalho intitulado Instituições de Direito Civil (vol. 1, 12ª ed., Rio de Janeiro, Forense), observa, à página 14 que as normas de ordem pública, assim caracterizadas pela sanção que apresentam, ou por definição expressa “não chegam a constituir direito público, por faltar a participação estatal direta na relação criada, que se estabelece toda entre particulares. São, pois, princípios de direito privado. Mas, tendo em vista a natureza especial da tutela jurídica e a finalidade social do interesse em jogo, compõem uma categoria de princípios que regem relações entre particulares, a que Estado dá maior relevo em razão do interesse público em jogo. São, pois, principios de direito privado que atuam na tutela do bem coletivo.*

Adiante (op. cit. P. 75), segue, o festejado autor, a lembrar que as leis proibitivas ou imperativas são as que estabelecem princípios cuja manutenção é necessária à ordem social, e por isso impõem-se obrigatoriamente, a todos os indivíduos, inderrogáveis que são pela vontade privada (…). Como resulta de sua própria denominação, podem conter uma imposição afirmativa e determinar uma ação, seja da parte dos funcionários do Estado, seja da dos seus súditos, obrigando-os, uns e outros, a praticar certos atos ou a adotar certa conduta, caso em que se denominam imperativas; ou podem traduzir uma regra negativa, interdizendo a prática de dados outros, ou instituindo uma abstenção, e se chamam então leis proibitivas.

“Positivas ou imperativas, proibitivas ou negativas, impõem-se à vontade de todos, criando situações jurídicas ou estabelecendo normas de procedimento que não dão ensancha a ninguém de agir diferentemente”.

Salienta, por fim (op. cit. pp. 75/76), o renomado mestre, que tais normas, “constituindo ius cogens são insuscetíveis de derrogadas ou afastadas pela vontade das partes, e os direitos delas oriundos, a seu turno, não podem ser objeto de renúncia por aquele em cujo favor são instituídos, resultando frustro e ineficaz qualquer ato praticado com este propósito”.

(22) – In verbis: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação, que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuárias para tanto”.

(23) – V.g.: JTACSP-LEX  111/293 e RT 576/169.

(24) – Ap. 123.269 – 2ª Câm. do TJSP – v.u – j. 13.05.63 – rel. BATALHA DE CAMARGO – pub. in RT 348/181.

(25) – Excerto do acórdão que julgou o AI. 162.780 – 4ª Câm. do 2º TACSP – v.u. – j. 25.10.83 – rel. ACCIOLI FREIRE – pub. in JTACSP-RT 87/359, referindo-se ao Dec. nº 24.150/34.

(26) – Cf. Comentários ao Código de processo Civil, Rio de Janeiro, Forence, 1978, t. 17, p. 136, cit. por NILTON DA SILVA COMBRE in Ação Renovatória de Locação, São Paulo, Saraiva, 1985, p. 17.

(27) – Ação Renovatória e Revisional de Aluguel, 5ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1987, pp. 94 e ss.

(28) – Assim, “defere-se a prorrogação da locação, com base no art. 30 do Dec. nº 24.150/34, quando o locador impõe ao inquilino a aceitação de contrato com prazo pouco inferior a cinco anos, objetivando trancar o acesso à renovatória. A insignificância da falta do lapso temporal, a complementar período-limite permissivo da renovação, faz presumir constrangimento fraudatório”. (Ap. 191.204-6. 5ª Câm., 2º TACSP, v.u., j. 11.06.86, rel. ALVES BEVILACQUA, g.n. pub. in JTACSP-RT 104/306).

(29) – Vide nota anterior.

(30) – Cf. e.g. as seguintes ementas:

– “Constitui fraude à Lei de Luvas a estipulação do prazo de quatro anos e meio para a vigência do contrato de locação” (STF Minas Forense, vol. 9, p. 71, cit. por IVAN DE HUGO SILVA, in Renovatória de locação, Revisional de Aluguel e Despejos, 5ª ed., São Paulo, Aide, 1981, p. 246).

-“O contrato de locação, para fins comerciais, celebrado para vigorar por quatro anos e dez meses pode ser renovado em conformidade com o Decreto nº 24.150, de 1934” (Ap. 8.750, 2ª Câm. Civ. Do TASP, v.u., j. 22.12.54. rel. GYGES PRADO, pub. in  RT 233/399.

-“Renovação do contrato de locação com 4 anos e 11 meses de prazo. Intuito evidente de ilidir os objetos da lei de luvas (Decreto nº 24.150/34). Procedência da ação renovatória” (RE 19.127, 1ª turma do STF, v.u., j. 02.08.51 rel, LUIZ GALLOTTI, pub. in Rev. de Dir. Imob. Vol. 18, nº 35, pág, 61, cit. por IVAN DE HUGO SILVA in Renovação de locação, Revisional de Aluguel e Despejos, 5ª ed. São Paulo, Aide, 1981, p. 247). – “Embora a lei de luvas, no art. 2º, b, aluda ao prazo mínimo de cinco anos, a jurisprudência se tem manifestado no sentido de poder o locatário, que se viu obrigado, por força das circunstâncias, aliás geralmente conhecidas, a assinar um contrato, cujo prazo seja intencionalmente ligeiramente inferior ao mínimo da lei, valer-se da ação competente, que é a renovatória de contrato (…) De outro modo, para atender ao interesse do locador, ficaria burlada a lei e sem aplicação a regra do art. 30″ (Ap. 54.597, 4ª Câm. Civ. do TJSP, j. 01.06.51, rel. THEODOMIRO DIAS, pub. in RT 193/869).

– “Considera-se fraudulenta a estipulação de prazo inferior a cinco anos, nos contratos de locação comercial” (RE 18.981 (embs). Sessão Plena do STF, j. 25.07.52, rel. BARROS BARRETOS, pub. in RF 153/146. Ver ainda RT 227/834 (STF).

(31) – Cf. RT 285/706, 403/406, 442/229 e 622/153.

(32) – Cf. RT 159/808, 495/254, 532/272, 560/162, e 565/158; Bol. AASP 1.452/249.

(33) – Cf. artigo de nossa lavra, publicado in boletim do Direito Imobiliário, 3º decêndio, abril/91, pp. 07/09.

(34) – Do mesmo modo que visa hoje a lei nº 8.245/91, na parte relativa ao direito e à ação de renovação.

(35) – Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel, 7ª Ed, São Paulo, pág. 102, num. 73.

(36) – JTARGS 14/385 e AI. 26.645 – 2º TARS – 2ª Câm. Cível – j. 24.11.81,  v.u., rel. José Vellindo de Lacerda, pub. in A Locação Comercial nos Tribunais, SÉRGIO DA SILVA COUTO, Ed. Forence, 1982, Rio de Janeiro, Pág. 71, julgado nº 163.

(37) – JTARGS 14/385 e Al 26.645 – 2º TARS – 2ª Câm. Cível, – j. 24.11.81, u.v. rel. José Vellindo Lacerda, pub. in A Locação Comercial nos Tribunais, Ed. Forence. 1982, Rio de Janeiro, pág. 71, julgado nº 163.

(38) – Cf. Ação Renovatória, São Paulo, Malheiros, 1994, p. 84.

(39) – Ob. e loc. Cit.

(40) – Ob. Cit., pp. 84/85.

(41) – Cf. art. 45, in verbis:  São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.