Artigo publicado na Folha de São Paulo – Caderno 10-Imóveis (p. 2)
Data: 12.03.1995 (Domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro
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REVISIONAL DE ALUGUEL: PANACÉIA DA LOCAÇÃO
WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO
A defasagem dos aluguéis tem sido, há muitos anos, o grande tormento dos locadores –em especial, dos locadores residenciais.
De pouco tempo para cá, os legisladores inquilinários parecem ter conseguido compreender (embora não completamente) que as dificuldades de atualização dos aluguéis acabam invariavelmente prejudicando, por consequência, os inquilinos, pois os locadores – traumatizados – acabam superestimando aluguéis de novas locações ou, o que é pior, fechando seus imóveis antes disponíveis ao mercado locatício.
Nunca é demais repetir o que já se sabe: a causa dos problemas centrais da locação no Brasil sempre foi (e continua sendo) o desequilíbrio entre o aluguel pago e o valor locatício de mercado.
É a falta de mecanismos de manutenção da equivalência entre o aluguel praticado e o que verdadeiramente vale o uso do imóvel que sempre gerou os principais impasses na locação.
A locação é uma relação contratual comutativa, onde a prestação de uma parte deve, necessariamente, corresponder à da outra. Tal relação se estabelece com esse equilíbrio e só com ele pode se sustentar pacificamente.
O desequilíbrio entre o aluguel pago e o valor de mercado sempre foi a causa dos problemas
Não há dúvida de que o Estado deve interferir nas relações de locação. Contudo, somente com duas finalidades: assegurar ao locatário alguma estabilidade no imóvel e garantir ao locador uma constante atualidade do aluguel.
Toda a vez que o Estado garantir a estabilidade para o locatário, sem assegurar a atualidade do aluguel, aumentam os conflitos.
Cumpre, contudo, salientar que a situação da locação neste país já foi bem pior do que é hoje. A nova lei do inquilinato evoluiu muito. Prova disso é a crescente queda no número de processos judiciais sobre a matéria verificada a partir da publicação do texto.
O cerne do problema – a atualidade do aluguel – porém, precisa ser melhor tratado. O elevado número de ações revisionais, propostas desde janeiro, com base na revisão extraordinária possibilitada pelas medidas provisórias responsáveis pela sustentação do Plano Real, é uma nítida indicação de que o problema da locação ainda é o aluguel.
Numa demonstração de grande maturidade e bom senso legislativo, as referidas MPs estão a permitir que os aluguéis residenciais defasados sejam revisados mediante pedido judicial do locador.
É preciso aplaudir esse tipo de norma legal que, de modo muito sábio, permite a reestabilização de inúmeras locações, impedindo, por outro lado, que inquilinos sejam despejados, imóveis sejam fechados e aluguéis novos sejam superestimados, inflacionando progressivamente o mercado.
É realmente impressionante ver o que uma simples permissão de revisão extraordinária de aluguéis é capaz de fazer pelo mercado, pelos locadores e pelos inquilinos.
WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO, 30, é advogado em São Paulo, sócio-titular do escritório “Arruda Miranda Advogados” e autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, entre outros.
