Artigo publicado no Boletim do Direito Imobiliário
Edição: 3º Decêndio – Fevereiro de 1996 (pp. 5/6)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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ENUNCIADO DO 2º TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL DE SÃO PAULO CONTRARIA DIREITO ADQUIRIDO

O Plano Real trouxe pelo menos duas alterações substanciais para os contratos de locação residenciais: o mecanismo de conversão dos aluguéis e o direito à revisão extraordinária do aluguel a partir de janeiro de 1995.

O sistema de conversão, como já sustentamos por vezes, na verdade não modificou o conteúdo obrigacional dos contratos, mas apenas os adaptou à nova moeda e sua planejada estabilidade, razão pela qual não se podia indagar sobre ofensa a ato jurídico perfeito e a consequentes direitos adquiridos das partes contratantes.

Com efeito, “a norma que instituiu o Plano Real pode ter sido severa, mas é inegável que guardou extrema coerência ao transportar os contratos de locação de um contexto inflacionário para um outro, no qual a inflação não deveria estar presente” (cfr., art., de nossa lavra, pub. in Revista Literária de Direito, nº 4, p. 11 ).

Quanto à ação revisional extraordinária de janeiro, contudo, por se tratar de criação de direito material antes inexistente nas normas que regiam os contratos de locação residencial, à toda evidência, sua aplicação só poderia ser admitida nos contratos em curso por tempo indeterminado ou prorrogados dessa forma, sob pena de absoluto desrespeito aos efeitos regulares dos contratos em vigor.

Contudo, de maneira absolutamente incompreensível, o 2º TACSP,  em seu enunciado nº 35, aprovou,  à unanimidade, a seguinte conclusão: ”A revisão especial prevista no artigo 21, § 4°, da MP 542/94, de 30.06.94, aplica-se, uma só vez aos contratos de locação residencial ajustados até 14.03.94,  vigentes por prazo determinado  ou indeterminado, desde que da conversão de valores regulada naquele dispositivo tenha resultado desequilíbrio econômico- financeiro, adotando-se o procedimento da Lei nº 8.245/91” (DOE 5.6.95, g.n.).

Com a devida vênia, embora possa parecer sem muita importância,  constitui grave erronia, quando da aplicação de-norma nova, deixar de distinguir os contratos em curso por tempo  determinado daqueles em curso por tempo indeterminado. Isto porque,  aqueles ainda estão sob a esfera de efeitos da lei do tempo em que o contrato se aperfeiçoou, o que não ocorre com estes que são prorrogados por tempo indeterminado, por permissão ou determinação da lei em vigor, quando do final do prazo avençado pelas partes.

Tal equívoco, aliás, não e incomum, como denuncia o seguinte excerto de aresto do STF, do qual foi relator e ilustre ministro Moreira Alves: “no Brasil,  sendo o princípio do respeito ao direito adquirido, ao ato jurídico perfeito e à coisa julgada, de natureza constitucional (…), não tem sentido a afirmação de muitos – apegados ao direito de países em que o preceito é de origem meramente legal -de que as leis de ordem pública se aplicam de imediato  alcançando os efeitos futuros do ato jurídico perfeito ou da coisa julgada, e isto porque, se alteram os efeitos, é óbvio que se está introduzindo modificação da causa,  o que é vedado constitucionalmente” (STF, Repr. nº 1.451-DF, Pleno, v. u., j. 25.5.88, RTJ 127/804. No mesmo sentido: RTJ 106/314; RT 611/154).

Como destaca o preclaro ministro Djaci Falcão, “se os efeitos do contrato não continuassem vinculados à lei do momento da sua celebração, os contratantes estariam expostos a surpresas capazes de comprometer sua situação patrimonial (RTJ 106/317).

“O cumprimento da avença livremente convencionada é preceito moral, antes mesmo de ser jurídico, seja no fator de respeito ao ato jurídico perfeito que se perfaz na vigência temporal pré-ajustada do contrato, seja no consectário da não retroatividade da inovação do direito material às locações vigentes a prazo certo” (JTACSP-RT 113/467, rel. Ricardo Brancato).

Nessa linha, bem já observou o eminente magistrado Boris Padron Kauffmann – ao conceder liminar em Mandado de Segurança que pretendia a outorga de efeito suspensivo a agravo de instrumento interposto para o fim de obter a extinção de ação revisional de aluguel extraordinária, requerida para contrato em curso por tempo determinado – o seguinte: “Pretende o impetrante sustar os efeitos de decisão que fixou aluguel provisório em ação revisional proposta com apoio na MP 785/94, até que seja julgado agravo de instrumento deduzido contra ato que deixou de atender pedido de reconsideração formulado. Sustenta que, sendo o contrato por prazo certo,  inaplicável as regras do mencionado ato.

”Relevante o fundamento exposto. A rigor, tratando-se de contrato com prazo certo, nenhuma das normas estabelecidas na MP teriam aplicação, salvo a de conversibilidade da moeda. (…) Concedo a liminar” (MS  432.695/O, 10.03.95, vice- presidência do 2º TACSP, g. n.).

Realmente, por mais respeitáveis que possam ser as opiniões em contrário, não há como aceitar a enorme ofensa ao direito adquirido que se produz quando se permite a incidência de norma material nova,  como a que instituiu a revisional extraordinária de janeiro,  aos contratos residenciais em curso por tempo determinado.

Por menor que seja a noção de ordem que a consciência jurídica  de um povo alcance, será natural que ela repudie a  ideia do efeito retroativo das leis,  sempre que for capaz de reconhecer em seu  seio o atentado que esta perpetra contra a segurança e estabilidade da sociedade.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro. O autor é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do Escritório Arruda Miranda Advogados.