Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 2-Imóveis (p. 5)
Data: 21.01.1997 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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EMPRÉSTIMO DE IMÓVEL ALUGADO TEM QUE SER AUTORIZADO

Embora aparentemente insignificante para o inquilino, o empréstimo de imóvel locado – ao lado da sublocação e da cessão do contrato – é tratado com bastante rigor pela legislação locatícia.

Ao contrário do que muitos acreditam (ou ao menos parecem acreditar), a legislação vigente condiciona a cessão da locação, a sublocação ou o empréstimo, total ou parcial, do prédio locado à existência de prévio e escrito consentimento do locador (cfr. caput do art. 13 da Lei 8.245/91).

Ausente a autorização, a transferência da locação será considerada ilícita, abrindo possibilidade ao despejo do locatário.

Nem mesmo o tempo, ou a inércia do locador, podem atenuar tal situação, já que pela atual lei “não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição” (§ 1º do art. 13 da Lei 8.245/91).

Contudo, em interessante (e bastante criticada) inovação, o próprio legislador abrandou a austeridade da regulamentação anterior, excepcionando, no § 2º do mesmo artigo, a regra da impossibilidade de convalescimento da infração. Pela exceção desde que notificado por escrito pelo locatário da ocorrência de cessão da locação, sublocação ou empréstimo total ou parcial, do prédio locado, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Na prática, porém, é difícil crer que algum locatário fosse – salvo acordo com o locador – pretender “passar recibo” da sua infração, notificando seu senhorio de que infringira o contrato, para aguardar a clemente ausência de oposição por parte deste. Seria de uma ingenuidade quase inimaginável.

Por isso, embora em sua aparência o novo dispositivo tenha operado séria modificação, na prática nada mais fez do que dar respaldo legal ao consentimento posterior (obviamente comprovado) do locador, que já vinha sendo aceito pelos intérpretes como suficiente, pela evidente insensatez de se exigir a anterioridade do ato de vontade mesmo na existência de posterior concordância do locador com as referidas hipóteses.

Especial cuidado por parte do inquilino, quando ocorrer algum desses casos, é fundamental, pois, configurada a infração legal, o locador pode propor ação de despejo contra aquele. A Lei do Inquilinato, como vimos á taxativa e a jurisprudência não tem dado trégua aos infratores.

Convém registrar, por outro lado, que os tribunais não consideram transferência ilícita da locação o uso do prédio residencial pelos familiares do locatário (contanto que o tenham feito desde o início da locação residencial reveste-se de caráter familiar (RT 357/405)

Waldir de Arruda Miranda Carneiro, 32, é advogado em São Paulo, titular do escritório “Arruda Miranda Advogados” e autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel” dentre outros.