Da denúncia vazia nos casos de imóvel residencial alugado à pessoa jurídica

Artigo publicado Boletim do Direito Imobiliário
Data: 2º Decêndio – Maio de 1991 (pp. 12/15)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

1991-05_DaDenunciaVazianosCasosdeImóvelResidencialAlugadoàPesso

1991-05_DaDenunciaVazianosCasosdeImóvejpg

Versão em texto:

DA DENÚNCIA VAZIA NOS CASOS DE IMÓVEL RESIDENCIAL ALUGADO À PESSOA JURÍDICA

Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Cabe ação de despejo por  denúncia vazia em locação residencial, se o locatário for pessoa jurídica?

A resposta da jurisprudência paulista tem sido afirmativa1.

Não há duvida de que a Locação Residencial é, e deve ser, sempre tratada como sendo revestida de relevante interesse social, a justificar uma proteção especial visando sua estabilidade. Com esse espírito, a nossa Lei do Inquilinato atual afasta a possibilidade de denúncia vazia nas locações residenciais.

Entretanto, quando um imóvel é alugado à pessoa jurídica para residência de seu sócio ou funcionário, tem-se entendido que tal locação não está protegida como as demais locações residenciais, devendo ser encarada como não residencial, eis que esta seria sua verdadeira natureza2.

A razão disso é que a destinação residencial, no caso, está relacionada com as atividades empresariais da locatária, e nada tem a ver com os interesses habitacionais da coletividade3. O beneficiário da locação, em tal caso, é a empresa e não o ocupante do prédio.

De fato, a finalidade de uma locação assim entabulada é atender aos interesses da empresa locatária, que não vai (nem poderia) residir no imóvel, mas, apenas alojar um dos seus sócios ou funcionários. Trata-se, na verdade, de uma locação não residencial disfarçada de residencial.

Como já observou o ilustre juiz MARTINS COSTA, em acórdão do qual foi relator4, “o que caracteriza a locação como residencial é o fato de se destinar a moradia do locatário. No caso, entretanto, a locatária é uma pessoa jurídica e, portanto, não se pode cogitar da sua residência no imóvel. Uma firma comercial, industrial ou de prestação de serviços, por evidente,  não reside, mas apenas se estabelece em determinado imóvel. O fato de destinar esse imóvel para moradia de funcionário seu, sócio ou diretor, não transmuda a natureza da locação em residencial. O uso em questão insere-se na atividade operacional da locatária, posto que a concessão de imóvel a pessoa de seus quadros tem por objetivo o seu interesse próprio e a persecução dos seus  objetivos precípuos que visam, em última instância, o lucro”.

Decompondo a relação jurídica, continua o festejado magistrado a explicar sua orientação: “o que ocorre nesses casos é que existe uma locação não residencial e uma sublocação residencial vinculada à relação empregatícia. Entre o locador e o sublocatário, no entanto, nenhuma relação existe, prevalecendo apenas o vínculo locatício com o locatário, que é de natureza não residencial.

“Apenas na hipótese de ser o imóvel locado diretamente ao funcionário com o pagamento do aluguel pela empresa é que se poderia vislumbrar uma locação residencial. Não é, entretanto, o que acontece no caso em exame, em que o imóvel foi locado diretamente à empresa que o usa para moradia de seu funcionário”4.

Em outro acórdão, aliás utilizado como supedâneo para diversas outras decisões, o eminente juiz PERCIO MANCEBO salientou que “celebrando a empresa comercial contrato de locação residencial e evidenciando-se que não pretende desfrutá-la, em razão de sua natureza;  mas interessa-lhe outorgar o uso da coisa a um de seus diretores ou executivos, considera-se que este interesse está, evidentemente, compreendido no campo de exploração de suas atividades lucrativas, e, por sua vez, não se confunde com o interesse da pessoa física, este, sim, protegido pela Lei do Inquilinato.

“Desta forma, uma vez vencido o prazo contratual, é possível que se faça a retomada imotivada pelo locador”5.

E nada adianta trazer, o contrato, expressa indicação de que a locação celebrada é “exclusivamente residencial”. O que deve ser observado, em tais casos, não é  literalidade da cláusula, mas sim as circunstâncias reais do contrato, que revelam, com maior precisão, a verdadeira natureza do pacto locatício.

Com efeito, não pode o intérprete perder de vista que, quando a tutela jurídica é de caráter cogente, o que se deve ter em conta para a identificação do exato regime do contrato não é a simples manifestação de vontade dos contratantes, mas, principalmente, os fatores concretos e circunstanciais do negócio6.

A questão, portanto, abrange tanto a teleologia da lei como a realidade concreta da relação jurídica, pouco importando, para sua solução, o que as partes queiram chamar de “locação residencial”, mas sim, o que o legislador pretendeu abarcar com esse termo7.

A interpretação sistemática, nesse ponto, se impõe para que, analisando o conjunto normativo das leis inquilinárias, se  possa averiguar quais locações são consideradas, pela lei, como residenciais.

Uma análise assim elaborada leva à conclusão de que, com o termo “residencial”, o legislador se referiu, apenas, àquelas locações destinadas à moradia habitual do locatário e sua família, parte contratualmente mais fraca, a necessitar da proteção especial do Estado, o que certamente, não é o caso da pessoa jurídica8.

De fato, a tese da aplicabilidade da denúncia vazia às locações em exame, parece bastante razoável. Trata-se de uma interpretação sistemática que, embora pareça refugir
ao rigor literal da lei,  não faz mais do que identificar seu verdadeiro alcance, evitando que uma norma restritiva de direitos, como é a que rege a locação residencial, seja interpretada de maneira extensiva.

Nessa linha de raciocínio, não apenas a denuncia motivada é posta de lado, mas também restam inaplicáveis o controle especial das  majorações dos aluguéis e a ação revisional, ambos destinados apenas às locações nas quais há maior interferência do Estado.


Notas:

1- Cfr. Bol. AASP 1.584/102; JTACSP-LEX 116/209, 116/214, 121/290; RT 610/159, 637/139.
2 – De fato, como assinala o eminente Juiz DEMÓSTENES BRAGA (Ap. nº 237.080-0 – 2º  TACSP), “locação residencial  é aquela que atende a finalidade específica da pessoa fisica, o que não acontece no ajuste locatício  pactuado por empresa, que se desfrutará do imóvel de acordo com sua finalidade social, ainda que venha a cedê-lo a terceiro. A desti·
nação da moradia a diretor ou a preposto por empresa caracteriza remuneração indireta, em razão o da habitualidade e da gratuidade do privilégio que a cessão do imóvel contratado em seu nome representa” (em. cit. no acórdão que julgou a apelação nº 232.175-7 – 7ª Câm. do 2º TACSP, v.u., j. 28.2.89, rel. GILDO DOS SANTOS – ‘in’ JTACSP-LEX  116/214).
3 – Com efeito, “a proteção concedida pela Lei nº 6.649, de 1979 à locação residencial  teve em mira atender à necessidade social de moradias. Esta inexiste quando é pessoa jurídica que figura como locatária,  mesmo que o prédio se destine à residencia de um diretor. E que no caso a moradia desse diretor se integra entre os elementos que a empresa conta para a sua atividade, que não é residencial” (Ap. nº. 247.217-1, 2º TACSP, rel. BORIS KAUFFMANN, cit. no acórdão que julgou a apelação nº 232.175-7, 7ª Câm. do 2º TACSP, v.u., j. 28.2.89, rel. GILDO DOS SANTOS – pub. ‘in’ JTACSP-LEX 116/214).
4 – Emb. lnfr. nº 218.363/1-01 – 8ª Câm. do 2º TACSP – j . 25.10.88 – m.v. – pub. ‘in’ Bol. AASP
1584/102.
5 – Ap 192.328-1 – 2ª Câm. do 2º TACSP – j. 14.5.86 – rel. PÉRCIO MANCEBO – pub. in RT 610/159 – g.n.
6 – Analisando caso idêntico ao ora examinado, o preclaro juiz TEIXEIRA DE ANDRADE salientou que tal locação era, “sem dúvida”, de natureza não residencial, nada obstante constar da cláusula 16ª do contrato haver sido avençada para fins estritamente residenciais.
“É que, em se cuidando de locação de imóvel firmada por empresa comercial, para uso de um de seus Diretores, como no caso dos autos, o interesse que  impulsiona a realização do contrato se confunde com o da exploração de seus seus negócios. Tanto é assim que arca a locatária com o pagamento dos alugueres e demais despesas pertinentes à locação, debitando-os na contabilidade de seus próprios negócios comerciais.
“A locação em tela, portanto é de natureza não residencial, pelo que se encontra sujeita à denúncia vazia” (voto vencedor lançado no acórdão que julgou a Ap. n° 252.565-9 – 3ª Câm. do 2º  TACSP, v.u., j. 21.11.89, rel. SEBASTIÃO GARCIA, pub. in JTACSP-LEX 121/290).
7 – Registre-se, ainda,  que o fato de os contratantes tratarem determinada locação como residencial, efetuando reajustes nos limites das leis que a regulam, não quer · dizer que o contrato seja de tal espécie. Entender-se de outro modo, implicaria sobrepor a vontade das partes às normas cogentes, verdadeira subversão da ordem dos princípios contratuais segundo a qual a liberdade de contratação encontra limites nas normas de natureza cogente, em respeito ao princípio da supremacia da ordem pública.
8 – Como bem salienta o eminente juiz FERREIRA DE CARVALHO, nos casos como o em  exame, “as assertivas de que, em seara locatícia, o que importa é a destinação a ser dada ao imóvel, e não a natureza jurídica do locatário, ou de que o contrato assinalou locação para fins estritamente residenciais, donde só se vislumbrar a possibilidade de denúncia motivada, não impressionam e não podem servir de esteio à pretendida carência.
“Para o perfeito desate desta pendência insta averiguar- se a condição do inquilino.
“Com efeito,  de toda pertinência perquirir-se a respeito do locatário e da finalidade locatícia. Em outras palavras, se se cuida de pessoa jurídica ou física e qual seu real propósito. É que a lei inquilinária visa, sobretudo, a amparar a pessoa física, pois a residência é uma de suas necessidades básicas. O mesmo não se pode dizer das entidades jurídicas” (Ap. 225.877 – 4ª Câm. do 2º TACSP – J. 18.10.88 – m.v. – pub. in RT 637 /139).

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado pós graduado pela USP e especializado em Locação Predial.

São Paulo, abril/91.

90 total views, 1 views today

Esta entrada foi publicada em Notícias (clipping), Publicações, Locação, Jurisprudência, Locação, Artigos, Waldir de Arruda Miranda Carneiro e marcada com a tag , , , . Adicione o link permanente aos seus favoritos.

Deixe uma resposta