Como transferir o aluguel

Artigo publicado no Boletim do Direito Imobiliário
Data: 2º Decêndio – Maio 1991 (p. 30)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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COMO TRANSFERIR O ALUGUEL

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO

Existem muitos casos onde o inquilino, tendo uma locação celebrada por prazo determinado, ainda em curso, se desinteressa por ela, ou não pode, por qualquer motivo  pessoal, dar a devida continuidade a tal relação jurídica.

Nesses casos, ele tem duas opções: ou denuncia o contrato, devolvendo o imóvel (caso em
que arcará com a multa prevista no contrato, na proporção  do tempo faltante), conforme lhe faculta o art. 3°, in fine, da lei 6.649179, ou transfere a locação a outros,  com a autorização, prévia e por escrito, do locador.

A denúncia do contrato não oferece maiores dificuldades, sendo a solução mais adequada na maioria dos casos.

Se o locatário quiser transferir sua locação, poderá fazê-lo de três formas: a cessão da locação, a sublocação ou o empréstimo do prédio locado.

Na cessão, há uma completa quebra do vínculo contratual, inicial  para substituir, o antigo inquilino por um outro, desligando-se, o primeiro,  da relação.

Já na sublocação, é feito um contrato derivado do anterior, razão pela qual o inquilino original continua, perante o proprietário, como responsável pela locação.

No empréstimo, por sua vez, igualmente derivado, o inquilino cede a outra pessoa uma parte ou a totalidade do uso ou uso e gozo de que desfruta, em caráter provisório e gratuito.

Qualquer que seja a modalidade da transferência do objeto da locação, é da maior importância a sua prévia autorização pelo proprietário, por escrito, como determina o art. 10, “caput” da lei 6.649/79.

Do contrário, a transferência poderá ser considerada ilícita, constituindo infração contratual que pode dar ensejo a uma ação de despejo.

Vale ressaltar que, como determina o parágrafo único do referido art. 10 “não se presume o consentimento da simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição”.

Por outro lado, nos casos em que,  sendo a locação residencial, o locatário original sai do imóvel, deixando nele alguns familiares, que com aquele residiam desde o início do contrato, não há qualquer ilicitude, dado o caráter familiar do qual se reveste a locação para fins residenciais.


WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO, 26, é advogado pós-graduado pela USP e especializado em locação predial

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