CASA ALUGADA A PESSOA JURÍDICA PERMITE DENÚNCIA VAZIA

Artigo publicado no Boletim  do Direito Imobiliário
Data: 1º Decêndio – Dezembro de 1993  (p. 10/11)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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Casa Alugada a Pessoa Jurídica Permite Denúncia Vazia

A locação residencial, em nosso país, sempre foi tratada de modo especial pelo legislador, conferindo, via de regra, uma maior proteção ao inquilinato, considerado hipossuficiente na relação jurídica.

Para resguardar os interesses sociais que a situação envolve, a norma legal atual afasta nessas locações a possibilidade de denúncia vazia pura (retoma por mera conveniência), oferecendo ao locador apenas a denúncia cheia (motivada conforme previsão legal) ou as denúncias condicionadas  (denúncias imotivadas que dependem de certo prazo, mais extenso que o comum, para poderem ser exercitadas ou para produzirem efeitos).

A Lei do Inquilinato anterior era ainda mais rigorosa, afastando quase que por completo a denúncia vazia na locação residencial, que só era possível em poucos casos, como a alienação do imóvel locado.

Essa proteção, especialíssima, justifica-se ante o interesse social no problema da moradia, como um meio de equilibrar os “poderes” contratuais, fazendo com que a parte “mais fraca” tenha  essa “fraqueza” compensada por um tratamento legal diferenciado.

Há hipóteses, contudo, nas quais a “hipossuficiência” – característica do locatário residencial – não se verifica na realidade concreta, como quando imóveis residenciais são alugados a pessoas jurídicas para uso de seus diretores ou funcionários.

Nesses casos, não obstante o caráter residencial da locação, é evidente que não se encontra presente a razão de ser da proteção especial da lei ao locatário, e sua família, garantindo a eles maior estabilidade no imóvel e reajustes de aluguel mais distanciados. A destinação residencial, no caso, está inserida no campo das atividades operacionais da empresa locatária e nada tem a ver com o interesse da coletividade. O benefício da locação – e, portanto do tratamento diferenciado – é a empresa e não o ocupante do imóvel.

Em face disso, sob a égide da lei anterior, os nossos tribunais já vinham se inclinando a equiparar  essa espécie de locação residencial às locações não- residenciais (vide RT 637/139 – rel. Juiz Ferreira de Carvalho; Bol. AASP, 1.584/102 – rel. Juiz Martins Costa).

Havia, evidentemente, algumas vozes contrárias, sustentando que a lei não distinguia quanto à pessoa do locatário ao classificá-la como residencial ou não -residencial, o que dava razão a certa polêmica.

Com o advento da nova Lei do Inquilinato (8.245/91), contudo, a controvérsia terminou. Adotando o entendimento que parecia predominar, a lei emergente estabeleceu, em seu artigo 55, que são consideradas não residenciais aquelas locações nas quais, embora com finalidade residencial, o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Assim, se antes havia algum impasse sobre o assunto, tal não ocorre mais, de modo que se uma empresa toma em locação certo imóvel residencial para uso de seus membros, o tratamento legal do contrato é puramente “não-residencial”.

Locação feita para pessoa jurídica se enquadra em não residencial ainda que a finalidade seja moradia.


(*) É advogado especializado em locação predial urbana e autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”.

 

 

 

 

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