URV: como converter seu aluguel

Artigo publicado na  Folha de São Paulo – Caderno 10-Imóveis (p. 2)
Data: 15.05.1994 (Domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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(1994-05-15)_URVComoConverterSeuAluguel_EDITADO

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URV: COMO CONVERTER SEU ALUGUEL

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO

Desde o surgimento da URV, os nossos jornais têm noticiado uma multiplicidade de dúvidas quanto à fórmula mais apropriada para a hipótese de adaptação dos contratos de locação ao regime da nova medida provisória. A nova sistemática implica, essencialmente, na alteração da expressão do aluguel para considerar uma base em URVs.

As dificuldades não são de todo injustificadas. Com efeito, não é simples para nós, que estamos acostumados a pensar e negociar baseados em uma economia inflacionada,  partir para a adoção de um mecanismo de pagamento que foi concebido para uma realidade não-inflacionária.

Contudo, a conversão de aluguéis para o sistema da URV, não é, em si mesma propriamente complicada.

Primeiramente, é importante observar que, por enquanto, a conversão para URV não é brigatória nos contratos em curso. Até o momento não existe qualquer dispositivo legal obrigando o locador ou locatário a adaptar seus contratos ao novo sistema. Trata-se apenas de uma faculdade dos contratantes (art. 7º, MP 482, de 28.04.94).

Esclarecido isso, é de se considerar, igualmente, um outro ponto: o da transposição de valores. Quando se contrata uma locação dentro de um regime inflacionário, sempre que o reajuste dos aluguéis não for mensal, o “valor nominal” do aluguel utilizado será sempre superior ao “valor real “, ou “valor aquisitivo” do aluguel, a partir do segundo mês de locação.

Isso quer dizer que, em termos globais, o valor real do aluguel será sempre o resultado de uma média dos locativos, entre aqueles em vigor no número de meses que corresponder ao período de reajustamento adotado no contrato.

Pode-se dizer, em outras palavras, e “a grosso modo “, que o aluguel do primeiro mês de reajuste sempre embute (por estimativa) uma inflação que reduzirá o aluguel nominal ao seu valor real na metade do período de reajuste subsequente. Portanto, na primeira metade, o locador sai ganhando,


Por enquanto, a conversão para URV
não é obrigatória nos contratos em curso


pois recebe mais aluguel do que vale a locação. Na segunda metade, a vantagem é do inquilino que paga menos aluguel do que vale o uso do imóvel. A média no período de reajuste equilibra as vantagens de cada contratante durante todo período de uniformidade nominal do aluguel.

Tudo isso deve ser considerado para que se entenda que uma exata transposição do aluguel praticado em cruzeiros reais para o sistema da URV só é possível se os contratantes procederem a uma extração da média dos aluguéis nos últimos meses que corresponderem à periodicidade de reajustamento do contrato, para, só então, transformar tal média em URVs.

Na verdade, o processo não é difícil. Apenas parece. É que as coisas simples geralmente são mais complicadas para se explicar do que para se entender.

Finalmente, é importante esclarecer que, através desse método, os contratantes estarão fazendo apenas uma substituição na expressão do aluguel, sem alteração de seu real valor.

Mas, caso nessa oportunidade os contratantes entenderem que devem aproveitar para ajustar o aluguel ao mercado, nada os impede de proceder a essa outra adaptação.


WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO, 29,  é advogado em São Paulo, especialista em locação predial urbana e autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, entre outros.

 

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