“Apart-hotel” e seu regime jurídico

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 4-Imóveis (p. 5)
Data: 17.09.1996 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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(1996-09-17)_ApartHotelRegimeJuridico

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”APART-HOTEL” E SEU REGIME JURÍDICO

“Não estando sujeita à lei do inquilinato, a relação de hospedagem não faz surgir a ação de despejo, situando-se também na área possessória as questões relativas à restituição do imóvel” (Silvio de Salvo Venosa, in Nova lei do Inquilinato Comentada, São Paulo, Atlas, 1992, p. 28). Interessante questão com a qual os que lidam com direito imobiliário costumam se deparar ora ou outra, é a relativa a se saber qual o exato regime jurídico daqueles contratos de utilização remunerada de unidades imobiliárias situadas nos chamados “apart-hotéis”.

Como se sabe, tais contratos envolvem, basicamente, três negócios distintos: locação de imóvel, locação de coisas móveis e prestação de serviços, incluindo, em alguns casos, o fornecimento de certos artigo de consumo.

Esses contratos são, em geral, celebrados em caráter diário, com pagamento antecipado, havendo casos, porém, nos quais o prazo chega a ser de vários meses e o pagamento é feito mensalmente, como na locação prédial comum.

O direito brasileiro não prevê tratamento expresso para o referido contrato, por isso mesmo classificado como atípico ou inominado. De outro lado, trata-se de contrato misto, eis que é formado pela conjugação, num único negócio, de diversos contratos já existentes, de maneira autônoma, em nossa ordem jurídica.

Por se tratar de um contrato único (não obstante não se encontrar regulamentado como um todo pelo direito pátrio), deve obedecer às regras estabelecidas pelas partes, sob pena de perder sua unidade negocial, isto é, a sua coesão jurídica e obrigacional.

Em razão disso, e considerando as peculiaridades próprias à hipótese em exame, sustenta-se que o regime aplicável a esses negócios seria semelhante ao dos contratos de albergaria ou hospedagem.

É bem verdade que o tratamento jurídico das relações de ocupação remunerada da unidade situada nos apart-hotéis ainda reclama melhor delineamento legal. Contudo, após o advento da Lei 8.245/91, não há mais lugar para os argumentos que pretendiam enquadrar tais relações no regime jurídico das locações residenciais comuns.

Com efeito, a referida norma (em seu art. 1°, a, 4) afastou expressamente do tratamento inquilinário “as locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.”


Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato“, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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