Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 7-Imóveis (p. 2)
Data: 02.01.1996 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro
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O PROBLEMA DAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO NOS SHOPPINGS CENTERS
A questão relativa a se saber quais despesas condominiais podem ser repassadas para os locatários de espaços comerciais em shopping centers nunca foi das mais tranquilas.
Antes do advento da Lei 8.245/91, muito se discutiu acerca da exata natureza da relação jurídica existente entre os lojistas e os empreendedores desses centros comerciais. Malgrado as opiniões que repeliam a idéia de locação, a nova lei inquilinária entendeu por como tal regular aquele negócio, restando certo, a partir de então, que, se do ponto de vista doutrinário e conceitual poderiam haver controvérsias, no que tange à norma
posta não existia mais lugar para a cizânia interpretativa.
É bem verdade que a referida relação jurídica (que ainda hoje se encontra a mercê do forte poder contratual do empreendedor, comprometendo a liberdade da maior parte das contratações do segmento) merece especial atenção do legislador a reclamar nova lei que atribua à espécie de contrato maior equilíbrio contratuais.
De qualquer modo, afastadas – por impertinentes na atualidade – as discussões do passado, quanto ao tema em pauta é importante relembrar que a nova norma trouxe elenco especial de despesas consideradas extraordinárias que não podem ser cobradas do locatário em Shopping Centers pelo empreendedor (art. 54 da Lei 8.245/91 ). São elas
as relativas a: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação; obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
Prevê, ainda, a dita norma, que “as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas” (parág. segundo do referido art. 54).
Havendo dúvidas quanto à correição das verbas cobradas, deve o locatário exigir do empreendedor a competente prestação de contas, que, se necessário, poderá ser exigida judicialmente (Cfr. RT 709/79).
Não se olvide, por maior, como lembra Sílvio de Salvo Venosa (Nova Lei do Inquilinato comentada, Atlas, 1992, São Paulo. p. 147), que tipifica a contravenção penal do Inciso I do art. 43 da Lei 8.245/91, a exigência das referidas despesas extraordinárias de condomínio, cuja obrigação é do locador.
Por isso, é de se aconselhar tanto a empreendedores quanto a locatários de lojas em Shopping Centers, especial atenção quanto a exigência e ao pagamento dessas verbas.
Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do Livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel” dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.
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