Da cessão da locação renovável

Artigo publicado na Revista Literária de Direito (nº 9) (p. 34)
Data:  Janeiro/Fevereiro de 1996
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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DA CESSÃO DA LOCAÇÃO RENOVÁVEL

A Atual Lei do Inquilinato, mantendo o tratamento do diploma anterior, estabeleceu, em seu artigo 13, que “a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem de consentimento prévio e escrito do locador” restrição essa, em regra, reforçada por disposições contratuais que dão especial ênfase ao assunto.

O tratamento legal insere-se no contexto das disposições gerais da lei inquilinária, justificando-se em razão do caráter pessoal da locação predial urbana, cuja interpretação, normalmente, não oferece maiores dificuldades.

Tal, porém, não ocorre nos casos em que o locatário possui direito à renovação da sua locação e deseja transferir o seu negócio.

direito à renovação, como se sabe, objetiva a proteção do fundo de comércio do locatário. Por sua vez, a locação constitui, por meio do ponto, elemento de destacado valor dentro desse fundo do locatário, este último compreendido como a universalidade dos bens materiais e imateriais que compõem o seu estabelecimento.

Nos Tribunais e na doutrina já se estabeleceu séria controvérsia quanto á possibilidade de transferência direta do contrato pelo inquilino. Para uns, a disposição legal a respeito seria intransponível e a estipulação contratual faria lei entre as partes tal fim. Para outros, a vedação constituiria, em si mesma, uma negação ao direito do locatário de dispor livremente de seu fundo de comércio  e, mais ainda, do próprio sistema renovatório, que deve ser considerado especial em face das regras gerais inquilinárias.

Em regra, não há dúvida, deve ser observada a limitação ora examinada, dado que o comando emana não tão apenas da lei, mas também, na maior parte das vezes, da vontade inicial dos contratantes. No entanto, nas hipóteses em que a cessão da locação integrar a cessão do próprio fundo de comércio, é evidente que não é o caso de aplicação da dita restrição.

Ora, se o locatário não pudesse ceder o contrato de locação (como componente de seu fundo), não poderia, em última análise, transferir o próprio fundo de comércio (confronte,verbi gratia, Alfredo Buzaid, Ação Renovatória), coisa absolutamente contrária ao objetivo da proteção renovatória, afrontando diretamente o artigo 45 da Lei nº 8.245/91.

Exatamente por essa razão, as estipulações proibitivas da cessão do contrato de locação, para esses casos, têm sido consideradas atentatórias aos propósitos legais de defesa do “fundo de comércio”, predominando na atualidade o entendimento segundo o qual não incide sobre a hipótese de cessão do “fundo de comércio”  a regra do artigo 13 da atual Lei do Inquilinato (ver, dentre outros, João Nascimento Franco, Ação Renovatória).

O mesmo se dá em relação  aos shopping centers, pois, qualquer que seja a hipótese, o cessionário é sempre obrigado a respeitar as cláusulas e condições do contrato recepcionado, dado que, simplesmente, substitui o antigo inquilino em todos os seus direitos e obrigações.

Nem se diga que, no caso dos centros comerciais, o direito do locatário de dispor livremente de seu estabelecimento taria limitado pelos direitos relativos aos interesses da comunidade de comerciantes que integram o shopping. Bem se sabe que, em regra, o locador não representa os legítimos interesses dessa comunidade. A prática tem demonstrado que uma boa “luva”, geralmente, costuma conquistar o beneplácito supostamente desinteressado do senhorio.

Em face das grandes quantias muitas vezes envolvidas em certas transferências de negócios que giram em torno de determinados pontos comerciais mais disputados, a questão assume especial relevância, podendo uma compreensão equivocada, em alguns casos, acabar custando bem caro.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado titular do escritório Arruda Miranda Advogados,  em São Paulo, e autor de obras jurídicas.

 

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