A pintura do imóvel ao final da locação

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 2-Imóveis (p. 7)
Data: 15.09.1996 (domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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(1996-09-15)_Original Nancy

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A PINTURA DO IMÓVEL AO FINAL DA LOCAÇÃO

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO

“O uso regular do imóvel não pode acarretar mais que deterioração devida à ação do próprio tempo, a exigir serviços de limpeza ou pintura no final da locação. Danos excedentes representam resultado de uso irregular da coisa locada, devendo ser imputados à responsabilidade do locatário” (NRJLI 23/41, rel. Eduardo Velho). 

Questão que costumeiramente incomoda locadores e locatários, quando da restituição do imóvel locado, é a relativa a saber se o inquilino está ou não obrigado a efetuar nova pintura.

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 23, inciso III, estabelece como dever do locatário a restituição do imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Por deteriorações decorrentes do uso normal, entenda-se o simples desgaste acarretado pela regular utilização do imóvel para a finalidade apropriada durante o período de locação.

Em razão de a lei assegurar ao locatário o direito de não indenizar os estragos que provenham do uso normal do imóvel, há precedente pretoriano entendendo como atentatória à lei inquilinária a inserção no contrato de locação de cláusula obrigando o inquilino à devolução do prédio locado com pintura nova integral (Ap. c/rev. 335.616/8-00, 2ª Câm. do 2° TACSP, rel. Ferraz de Arruda, v. u., j. 29/06/93, RT 701/111).

Tal orientação é acompanhada pela doutrina de Nagib Salibi Filho (“Comentário à Nova Lei do Inquilinato”, Forense, RJ, 1992).

Diferentemente, porém, pronunciam-se renomados autores como Sílvio de Salvo Venosa (“Nova Lei do Inquilinato Comentada”, São Paulo, Atlas, 1992, pág. 104), entendendo que nada impede que no contrato se agrave a situação do locatário impondo-se-lhe, por exemplo, a obrigação de pintar o imóvel finda a locação”, e Oswaldo Opitz e Sílvia C. B. Opitz (“Locação Predial Urbana”, Saraiva, 1981, São Paulo, pág. 107), dizem: “se o prédio depender de pintura interna, gasta pelo uso, cabe ao locador pintá-la, salvo convenção em contrário”.

Registre-se, ainda, existir manifestação jurisprudencial em idêntico sentido: “não há que se falar em desgaste decorrente de uso normal do imóvel, se a execução de nova pintura estava prevista em cláusula contratual” (Ap. 352.434/4-00, 1ª Câm. do 2° TACSP, v. u., rel. Renato Sartorelli, j. 8/9/93, JTACSP-LEX 147/392).

Como se pode ver, a solução para a questão não é pacífica.

Porém, se a obrigação pura e simples de entregar o imóvel com pintura nova pode dar razão a muita discussão, o mesmo não ocorre quando o locatário, tendo danificado paredes do imóvel (pelo uso de pregos, por exemplo), necessitar passar massa nelas.

Nesse caso, a pintura deverá ser completa (ao menos no ambiente no qual se encontra o estrago), já que uma pintura parcial não asseguraria a necessária homogeneidade com relação à antiga. A complicação fática, nessa hipótese, ao invès de dificultar a interpretação jurídica, acaba por facilitá-la.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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