A cláusula de renovação automática do contrato de locação

Artigo publicado na Revista Literária do Direito (pp. 33/34)
Data: Novembro/Dezembro de 1996
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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Versão em texto:

A CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

 Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Bastante comum na locação comercial a estipulação de cláusula na qual as partes convencionam renovação automática da locação, em geral pelo mesmo prazo do contrato a ser renovado, remetendo à via judicial apenas o arbitramento do novo aluguel na ausência de acordo.

É freqüente. nessas cláusulas, a existência de uma ou outra condição para a renovação automática, como por exemplo a ausência de manifestação escrita do locatário (quanto ao seu desinteresse pelo novo prazo) ao menos 30 dias antes do término do período inicial.

Três indagações exsurgem dessa espécie de estipulação. A primeira é, por elementar, a de se saber quanto à validade de tal convenção. A segunda, que pressupõe uma resposta positiva à primeira, é concernente à duração da eficácia da cláusula. Finalmente, a terceira (também pressupondo a favorabilidade da resposta à primeira) é relativa a se perquirir se o ajuste afastaria o interesse do locatário na ação renovatória e, por outro lado, obstaria o despejo, baseado em resilição unilateral do locador.

Da validade da estipulação renovatória

No que concerne à validade da cláusula de renovação automática, a resposta da doutrina (João Nascimento Franco. in Ação Renovatória. Malheiros. 1994. São Paulo, páginas 14 a 17. e demais autores citados abaixo) e da jurisprudência (Novo RepertóriJurisprudência/ da Lei do Inquilinato, de Waldir de Arruda Miranda Carneiro, São Paulo, Jurídica Brasileira, artigo 5 1. julgados 18 , 23 e 24; Revista dos Tribunais 510/263. 569/ 146. 594/ 154) tem sido afirmativa.

Embora tenha-se sustentado, desde o surgimento de tal estipulação, que ela seria potestativa (por sujeitar os seus efeitos ao arbítrio de uma das partes) e consequentemente nula por força do que dispõe o artigo 115 do Código Civil, tal argumento já se encontra afastado (com um ou outro entendimento contrário. v. g. Revista dos Tribunais 693/ 174), dado disque, pelo que ensinam a doutrina e a jurisprudência, as condições simplesmente potestativas (que, não obstante sujeitas a uma manifestação de vontade de uma das partes. dependem, igualmente. De algum evento externo) são lícitas, sendo defesas apenas as condições puramente potestativas (nas quais a eficácia do ato fica ao inteiro arbítrio de uma das partes sem qualquer interferência externa). Naquelas se insere a convenção em exame, dado que a manifestação de vontade do locatário depende de circunstâncias externas a ele, como a conveniência de se manter o imóvel locado nas condições estipuladas (confronte Alfredo Buzaid, in Ação Renovatória, volume II, 3ª edição, Saraiva, 1988, páginas 685 a 689, em que são citados diversos julgados e renomados doutrinadores, dentre os quais, quanto ao assunto em pauta, Washington de Barros Monteiro, in Curso de Direito Civil,  parte geral, 14ª edição, Saraiva 1976, volume l, página 228, e Silvio Rodrigues. In Direito Civil, parte geral, 5ª edição, Saraiva, 1974, volume l, página 217).

Além disso, a potestatividade pura cede ao fato da existência, em tais cláusulas, de prévio acordo quanto aos elementos do contrato (que, do mesmo modo que as circunstâncias externas acima referidas, não ficam exclusivamente ao nulo do inquilino).

Assim é a conclusão de Pontes de Miranda: “Não é condição potestativa a cláusula pela qual se dá ao locatário o direito formativo gerador à prorrogação do contrato de locação, desde que haja acordo nos elementos de tal contrato” (Tratado de Direito Privado, volume 5, página 161, grifo nosso, citado por Alfredo Buzaid, obra citada, página 688).

Da irrevogabilidade da cláusula renovatória

Embora em princípio uma renovação de certo contrato devesse implicar recondução de todas as suas estipulações, inclusive da que convencionasse renovação automática ou por opção, é de meridiana evidência que tal ajuste não se renova com a renovação do contrato.

O motivo dessa conclusão é bastante simples: a locação é um contrato temporário (artigo 1.188 do Código Civil), e não perpétuo (caso em que a locação degenerar-se-ia em enfiteuse – artigo 678 do Código Civil).

Atribuir renovabilidade à cláusula renovatória implicaria outorgar, por consequência, caráter perpétuo a um contrato essencialmente temporário. Por essa razão, na atualidade não há qualquer dúvida quanto à irrevogabilidade da cláusula renovatória.

Como ensina João Nascimento Franco. “a cláusula prorrogatória não pode prorrogar-se a si mesma, pena de Inadmissível perpetuidade da locação e expropriação anômala do imóvel. Sua finalidade é assegurar antecipadamente uma prorrogação do contrato, menos ela própria, que não tem o poder de auto-reconduzir-se” (Revista dos Tribunais 306/222 e 416/424; Revista Trimestral de Jurisprudência 52/55. Revista de Direito Mercantil 1/92). Em várias decisões fixou-se a tese de que ela não se opera sobre si mesma, formando cadeia de prorrogações automáticas que anularia o direito de propriedade” (Ação Renovatória, Malheiros, 1994, São Paulo, página 15).

Idêntico é o entendimento de Alfredo Buzaid, para quem “a cláusula. que admite a prorrogação, reputa-se aplicável uma única vez. “Não há prorrogação da prorrogação” (Ação Renovatória, volume lI, 3ª edição, Saraiva, 1988, página 693). No mesmo sentido: Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato, artigo 51, julgado 24.

Da falta de interesse do locatário para propor ação renovatória, diante da existência de cláusula de renovação

Em havendo no contrato convenção renovatória automática ou dependente de ato unilateral, enfim com força jurídica para renovar o contrato extrajudicialmente, vedado estará para o locatário o caminho da ação renovatória.

Faltar-lhe-ia o necessário interesse de agir, pelo simples fato de ser completamente desnecessário o meio judicial em face da cláusula em pauta.

De fato, conforme têm-se orientado os Tribunais pátrios, “estabelecendo o contrato às condições fundamentais para a prorrogação, isto é, o prazo de prorrogação e o valor do aluguel, ausente se mostra o interesse processual do autor para propor ação renovatória” (Julgados do Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo, Revista dos Tribunais, 104/313. No mesmo sentido: Boletim da Associação dos Advogados de São Paulo 1.697/2, 1.703/206).

Da impossibilidade de resilição unilateral (e consequente despejo) pelo locador, diante da existência de cláusula de renovação

Justamente em razão da eficácia renovatória da cláusula em pauta, a gerar novo prazo determinado para a relação locatícia, fica impedido o locador de denunciá-la, por força do que dispõe o artigo 4°, caput. da Lei nº 8.245/91.

Trata-se, como se vê, de restrição quanto às hipóteses de retomada baseada em extinção da locação por resilição unilateral, não alcançando, por evidente, os casos baseados em resilição bilateral (distrato), rescisão (Infração legal ou contratual) e resolução (esta apenas na modalidade relativa à impossibilidade de desempenho da obrigação principal, eis que a modalidade de cumprimento Integral  fica dependente do término do novo período contratual).

Como esse aspecto do problema não apresenta maiores dificuldades, os pretórios pátrios têm sido uniformes em entender que, diante da existência de cláusula renovatória, não pode o locador promover, ao final do prazo inicial, contra o inquilino, ação de despejo (baseada em resilição unilateral – obviamente), sob a alegação de que a locação estaria em curso por tempo Indeterminado ante a ausência de renovação judicial (e.g.: Boletim da Associação dos Advogados de São Paulo 1. 703/206 e 1.697/2).


Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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