Cautelas necessárias à retomada de imóvel alugado

Artigo publicado no Jornal Cruzeiro do Sul – Caderno Cidades (p. 11)
Data: 25.05.1997 (Domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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CAUTELAS NECESSÁRIAS À RETOMADA DE IMÓVEL ALUGADO:

”Não produzindo, o locador, prova opta a evidenciar que o locatário, salvo as deteriorações de uso normal, não devolveu o imóvel nas mesmas condições em que havia recebido, não procede o pedido indenizatório por não estar demonstrado o nexo de causalidade entre a ação ou omissão do inquilino e os danos alegados pelo autor” (Ap. 2.212/89, 4ª Câm. do TAPR. Rel. Ulysses Lopes, cit. in “Vademecun” Jurisprudencial das Locações de Imóveis, Wilson Bussada, 1995, Jurídica Brasileira, p. 911).

Se conseguir um inquilino pode ser difícil, livra-se dele pode ser ainda mais complicado.

Não raro na locação predial urbana experimentarem, locadores e locatários, vultosos dissabores quando de retomada do imóvel locado.

A razão é bastante compreensível: o estado no qual tais imóveis costumam ser devolvidos dificilmente é compreendido como satisfatório pelos retomantes.

Diante de uma circunstância como essa, inicia-se para o locador e locatário uma verdadeira via crucis, que começa com a vistoria do imóvel e termina ao final de uma desgastante contenda jurídica.

Como a disputa toda se resume em se saber a quem deve ser atribuídas as reparações que prédio necessitar, é sempre aconselhável que locadores e locatários tomem algumas cautelas para minimizarem, tanto quanto possível, os conflitos.

Da parte do inquilino, como já advertimos alhures, é fundamental que no início da locação ele tome cuidado de obter junto ao locador relação escrita do estado do imóvel e de seus pertences, a fim de evitar que danos já existentes no mesmo possam a ser atribuídos, dado que a presunção, na ausência dessa relação, é de que o imóvel foi locado em perfeito estado.

Para salvaguarda de ambos, por outros lado, fundamental é que se lavre um termo de vistoria final do imóvel, tão detalhada quanto possível por ocasião da entrega das chaves. De se salientar que o locador tem especial interesse nessa vistoria, pois sem que fiquem ressalvadas eventuais danificações nessa ocasião, dificilmente poderá ser asseguradas a eficiência da prova posterior, de que os danos foram efetuados pelo inquilino.

Nota-se que, quanto à primeira providência, há para o locador, desde que solicitado pelo locatário, obrigação legal de fornecer a referida relação do estado do imóvel (art. 22, V, da Lei 8.245/91).

Quanto à segunda providência, caso o imóvel se encontre danificado e o locatário se negue a assinar termo de vistoria junto ao locador, na oportunidade de entrega das chaves, imperativo se faz a inserção de ressalva (quanto a esses defeitos) no recibo de entrega das chaves, ou então, o recurso ao protesto ou à vistoria para que o senhorio possa receber o imóvel sem riscos.

O recebimento das chaves, sem alguma dessas cautelas relativas à constatação do estado no qual o inquilino o entrega, pode comprometer a completude da indenização ao locador, eventualmente devida.

Importante destacar que no caso de existirem danos no imóvel cuja reparação deva ser feita pelo locatário, este responde, não só pelos danos, como também pelas perdas emergentes da impossibilidade de utilização do imóvel em razão dos estragos, indenização esta geralmente fixada em valor correspondente ao do aluguel de mercado pelo período que medear a entrada das chaves e a efetiva recolocação do imóvel em perfeito estado.

A grandeza econômica que pode assumir uma disputa como a em análise, justifica, na parte dos casos, os esforços necessários ao desempenho das cautelas ora indicadas.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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