Os reajustes dos aluguéis em face das leis posteriores ao contrato

Artigo publicado no Boletim do Direito Imobiliário
Data: 1º Decêndio – Outubro de 1991 (pp. 6/9)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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OS REAJUSTES DOS ALUGUÉIS EM FACE DAS LEIS POSTERIORES AO CONTRATO

Waldir de Arruda Miranda Carneiro

1 – INTRODUÇÃO

Sempre que uma nova norma sobre reajustes de aluguéis entra em vigor, surge uma série de dúvidas sobre sua aplicação.

Nessas ocasiões é muito comum que a norma, dispondo sobre índices e periodicidade dos reajustamentos, tenha sido redigida sem excluir de sua abrangência os contratos já aperfeiçoados cuja execução ainda não tenha sido terminada. Mais ainda, há casos em que o legislador, deliberadamente, imprime regras com expressa finalidade de alcançar contratos em curso de execução.

Entretanto, tal efeito não pode ser produzido, legalmente, em nosso direito.

Conquanto a pretensão do legislador de atingir, com uma norma nova, contratos antigos, em curso de produção de efeitos, possa se originar na melhor das intenções, certo é que tal intento esbarra no princípio da irretroatividade das leis, erigido, em nosso direito, como regra constitucional.

Para que compreendamos melhor tal assertiva, cumpre fazer uma pequena digressão, pela matéria relativa a Direito Intertemporal.

II – CONFLITO DE LEIS NO TEMPO

Os problemas de direito transitório, embora não tenham, até os nossos dias, encontrado solução imune a qualquer crítica, estão sempre presentes e reclamam, a cada momento, um critério interpretativo, por mais imperfeito que seja.

O cerne dos problemas relativos ao conflito de leis no tempo – como observa CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA – origina-se, basicamente, da confrontação de dois princípios de bastante relevo, um envolvendo o progresso e o outro a segurança do direito. De um lado, o princípio do progresso jurídico e social – o direito é dinâmico e tem de evoluir. A lei nova é, presumidamente, melhor e mais perfeita do que a antiga, exigindo, por essa razão, a modificação do regramento estabelecido. De outro lado, encontra-se o princípio da segurança e estabilidade social, impondo ao legislador o respeito às relações jurídicas validamente criadas1.

A par do confronto desses princípios, há a eterna necessidade de se saber, sempre que se muda uma lei, qual será a norma que deverá regular as conseqüências dos fatos passados.

Embora a lei nova seja, provavelmente, melhor que a antiga, é evidente que seria  ofensivo à ordem social e jurídica, atribuir-se à nova norma a possibilidade de retroagir no tempo. Daí porque, colocando-se mais ou menos de lado a questão do progresso e renovação do direito, a abordagem da matéria relativa a Direito Intertemporal parte sempre do princípio da irretroatividade das leis, atenuando ou enrigecendo sua aplicação, conforme a corrente doutrinária e legislativa a que se filia2 .

III – DA SEGURANÇA JURÍDICA

Ao contrário do que pode parecer, a questão da irretroatividade das leis não se situa, simplesmente, no âmbito da política ou da moral legislativa, ou, ainda, da evolução da técnica legiferante. O aspecto de maior relevo, no campo da irretroatividade das leis, não é outro senão o da segurança jurídica.

A vida, tanto individual quanto coletiva, exige para sua subsistência algum grau de ordem. Não seria exagero afirmarmos que a ordem é essencial à vida, mormente à vida em sociedade. Nesta, a ordem assume papel regulador do comportamento de cada membro do grupo, ao estabelecer certos limites à liberdade individual, garantindo assim,
dentro das interações sociais, um mínimo de previsibilidade comportamental, que constitui elemento central da segurança social. 

Como lembra PAUL ROUBIER, “o fundamento filosófico da irretroatividade é a necessidade da segurança jurídica, a necessidade da confiança na estabilidade do Direito”3 .

Eis, pois, a função exata do direito: a de prover e garantir a manutenção da ordem, imprescindível à vida em comum, permitindo, assim, ao homem a realização de ideais maiores, como o da justiça.

Daí salientar LUÍS RECASENS SICHES que a finalidade do direito não é a de prestar culto à idéia de justiça,  mas sim fornecer segurança e certeza à vida social. Se, de um lado, o direito objetiva a manutenção da segurança, certo é,  de outro lado, que sem segurança não pode haver direito4.

Explica o ilustre mestre espanhol que “la seguridad es el motivo radical o la razón de ser del Derecho; pero no es su fin supremo. Este consiste en la realización de valores de rango superior. Ciertamente, la seguridad es tambiém un valor, pero en relación con la justícia es un valor inferior. Ahora bien, recuérdese que el cumplimiento de los valores inferiores conficiona la possibilidad de realización de los superiores”5.

Por isso, se quizermos encontrar justiça, mister se faz que busquemos primeiro pela ordem. Não foi por outro  motivo que GOETHE não hesitou em afirmar, com muito acerto, que é preferível alguma injustiça à desordem.

A certeza é, como se pode ver, uma característica de destacada relevância no sistema normativo de um povo. A nova norma, que atinge direitos estabelecidos antes dela, ofende, frontalmente, a estabilidade jurídica e social do povo ao qual é dirigida, desencadeando, desse modo, uma série de comportamentos dissociativos, de retração individual, graças à disseminação deletéria da insegurança juridica por ela proporcionada.

Como já constatara JUSTINIANO: “Será absurdo que o que fora feito corretamente, seja pelo que naquela época ainda não existia, posteriormente mudado – Erit namque absurdum, ut quod factum est recte, ex eo quod tunc non erat factum, postea mutetur”6 .                           

Em severa crítica à retroatividade das leis, CARLOS MAXIMILIANO,  trazendo à colação lições de prestigiosos doutrinadores7, observa que “colocar-se-ia em contradição consigo próprio o Estado, na sua qualidade de guarda e protetor da ordem jurídica, desde que, à sombra da mesma tendo nascido e medrado relações de Direito, ele pretendesse privá-las posteriormente de consistência ou diminuir- lhes o vigor e a eficácia”8.

E segue, asseverando que “a norma que a si própria atribui efeito retroativo, constitui absoluta negação de Direito, envolve um disparate jurídico”9.

“Proclamara BENJAMIM CONSTANT: ‘A retroatividade é o maior atentado que a lei possa cometer; é o despedaçamento do pacto social, a anulação das condições em virtude das quais a sociedade tem o direito de exigir obediência do indivíduo; ela lhe arrebata as garantias que ela mesma lhe assegurava em troca daquela obediência, que é um sacrifício”‘10.

De fato, por menor que seja a noção de ordem que a consciência jurídica de um povo alcance, será natural que ela repudie a ideia do efeito retroativo das leis, sempre que for capaz de reconhecer em seu seio o atentado que esta perpetra contra a segurança e estabilidade da sociedade.

IV – DA IRRETROATIVIDADE DAS LEIS NO SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO

Segundo a ensinança de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, “quando uma lei atinge os efeitos dos atos jurídicos praticados ou as situações jurídicas constituídas, ou os direitos subjetivos adquiridos sob o império da lei caduca, diz-se que é retroativa. Os princípios de direito intertemporal têm por escopo indagar em que casos ocorre a retroatividade da lei, e formular as regras, segundo as quais o aplicador se informa de quando o efeito imediato da lei não envolve uma atuação retrooperante” 11.

Há sistemas jurídicos nos quais se admite que a lei tenha efeito retroativo, contanto que o legislador assim pretenda, como, por exemplo, no direito alemão ou espanhol. Neles, o princípio da irretroatividade se encontra estampado nas leis ordinárias, dirigindo-se apenas ao juiz e não ao legislador que fica livre para elaborar normas retrooperantes quando entender necessário.

Noutros sistemas, o princípio da irretroatividade é consagrado na própria constituição, impondo observância não apenas ao juiz, como também ao legislador que fica impossibilitado de imprimir caráter retroativo às normas que elaborar. Nesses casos se pode dizer, sem embargo, que a lei não pode olhar para trás, como proclama o velho axioma: lex non habet oculos retro.

No sistema pátrio, o princípio da irretroatividade das leis se encontra estabelecido na própria constituição, sendo, assim, vedado, tanto ao juiz como ao legislador, atribuir à lei efeito retroativo.

Em nosso direito, a doutrina que examina a matéria sob o prisma dos direitos subjetivos individuais, acabou prevalecendo. O prestígio dessa corrente doutrinária se encontra nitidamente estampado no art. 5ºXXXVI da atual Constituição Federal, que se refere, expressamente, à proteção dos direitos adquiridos.

V – DIREITO ADQUIRIDO, CONSUMADO; EXPECTATIVA DE DIREITO E FACULDADES
LEGAIS

O direito adquirido, em essência, pode ser entendido como sendo aquele que já pertence ao seu titular. Conforme explica CARLOS MAXIMILIANO, fazendo alusão à lição de SAVIGNY, “aquisição de direito é o vínculo que une um direito a um indivíduo, ou a transformação de uma instituição de direito (abstrata) em uma relação de direito (pessoal).

Existência dos direitos não se confunde com aquisição: esta abrange o direito no sentido subjetivo; aquela, no objetivo; urna versa a respeito do elemento permantente (sic) e imutável das relações de direito; a outra, sobre o elemento móvel” . Segundo GABBA, “é adquirido um direito que é conseqüência de um fato idôneo a produzí-lo em virtude da lei vigente ao tempo em que se efetuou, embora a ocasião de fazê-lo valer não se tenha apresentado antes da atuação da lei nova, e que, sob o império da lei então vigente, integrou-se imediatamente ao patrimônio do seu titular”13.

Por sua vez, os direitos consumados, que já exauriram todos os seus efeitos, não oferecem conflito algum, eis que completaram – lembra CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA – todo o seu ciclo existencial14.

Como salienta o festejado autor, ex facto ius oritur (todo direito tem origem em um fato). Para que haja direito adquirido, é necessário que o seu fato gerador tenha decorrido  por inteiro. Tal verificação é singela quando se trata de um fato simples, mas, quando complexo for o fato, haverá que se examinar se todos os seus elementos constitutivos já  se encontravam realizados antes do advento da nova lei 15.

Quando o fato aquisitivo estiver incompleto na ocasião da modificação legislativa, incide a norma emergente, pois há mera expectativa de direito, que não faz integrar direito ao patrimônio daquele que seria o seu titular no caso do fato ter se completado.

As faculdades legais, do mesmo modo, não implicam aquisição de direito, eis que são apenas poderes conferidos ao sujeito, dos quais ele não se utilizou, embora pudesse fazê-lo de acordo com a norma antiga. Elas são sempre reguladas pela lei do momento no qual são exercidas, e não pela norma do tempo em que se estabeleceu a situação jurídica da qual derivam.

Desse modo  – conclui CAIO MÁRIO – apenas “os direitos adquiridos, oriundos de fatos que se realizaram por inteiro em consonância com a lei velha e ao tempo de sua vigência, e se incorporaram definitivamente no patrimônio do sujeito não são alcançados pela lei nova, e, portanto, continuam a reger-se pela lei antiga, que desta sorte estende o plano de sua eficácia por um tempo ulterior ao momento em que é revogada”16.

VI – CONCLUSÃO

Portanto, no sistema jurídico brasileiro, a Lei nova não pode retroagir, nem ter eficácia imediata sobre os efeitos futuros dos contratos validamente celebrados sob a égide da lei anterior.

O respeito ao direito adquirido, em nosso sistema jurídico, é princípio constitucional de ordem pública, e visa a manutenção da segurança jurídica para garantir a segurança social, não podendo, pela sua importância, ser deixado de lado.

A nossa Lei Maior, em seu art. 5ºXXXVI, ao garantir a proteção ao direito adquirido, ao ato jurídico perfeito e à coisa julgada, como já vimos, impõe o princípio da irretroatividade tanto ao legislador como ao juiz, que ficam impedidos de atribuir, cada um no seu âmbito de competência, eficácia retroativa à lei nova.

Importante destacar que os efeitos futuros dos contratos firmados durante a vigência de uma lei posteriormente revogada continuam a ser por ela regulados.

Como salienta CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, “os direitos de obrigação regem-se pela lei do tempo em que se constituíram, no que diz respeito à formação do vínculo, seja contratual, seja extracontratual”. E acrescenta: “os efeitos jurídicos dos contratos regem-se pela lei do tempo em que se celebraram”17.

Nesses casos, tratando-se de respeito ao ato jurídico perfeito, do qual se irradiam direitos e obrigações para os contratantes, “não há que se invocar o efeito imediato da lei nova, porquanto esta não se aplica aos efeitos futuros do contrato anteriormente celebrado e que se acha em curso”, como bem já decidiu a Segunda Turma do Supremo Tribunal Federal, em acórdão relatado pelo ilustre Ministro DJACI FALCÃO18.

Conforme salienta o festejado Ministro, “se os efeitos do contrato não continuassem vinculados à lei vigente no momento de sua celebração, os contratantes ficariam expostos a surpresas, capazes de comprometer uma situação patrimonial”19.

Demais disso, como adverte ROUBIER, não há que se confundir “contratos em curso e contratos em curso de constituição: só estes a norma hodierna alcança, não aqueles (locação, por exemplo); pois são atos jurídicos perfeitos, constituídos, que se acham em curso de efeito20.

O  contrato de locação, como é sabido, enquadra-se entre aqueles contratos de trato contínuo, cuja execução se prolonga no tempo, após a constituição do negócio. Assim sendo, no que diz respeito à locação, uma norma emergente, que pretenda modificar critérios de reajustamento, não pode ser aplicada aos contratos em execução (em curso de produção de efeitos), celebrados em conformidade com a legislação anterior e que tenham índices e periodicidade de reajustamento definidos de acordo com esta.

Um contrato nessas condições, diante do nosso ordenamento jurídico, é considerado ato jurídico perfeito, gerador de direitos que não podem ser alterados ou preteridos por lei posterior.

Tal, aliás, é o que ensina PAUL ROUBIER: “Os efeitos de contrato em curso no dia da mudança da legislação regulam-se conforme a lei da época da constituição do mesmo; a norma ulterior não os modifica, diminui ou acresce”21.

Em outra passagem, acresce o preclaro jurista que “no tocante aos contratos patrimoniais, em curso de produção de efeitos, a lei nova se guarda de alcançá-los,  porque é a lei do dia do contrato que comandará todo o seu desenvolvimento ulterior”22.

O valor do aluguel, seus reajustamentos, bem como a periodicidade destes, não são meras faculdades jurídicas. Não são novos atos ou fatos. Tratam-se de aspectos do desenvolvimento regular de uma relação jurídica estabelecida anteriormente. Tais elementos fazem parte da execução do pacto locatício; são nada mais do que o cumprimento daquilo que foi contratado. Portanto, em relação a eles há direito adquirido integrado ao patrimônio dos sujeitos envolvidos na relação jurídica a partir do momento da sua constituição.

Como já observou o preclaro juiz BÓRIS KAUFFMANN, em acórdão do qual foi relator, “é certo que a lei limitadora dos reajustes nas locações residenciais é sempre qualificada como lei de ordem pública. Mas, por mais importante que seja a finalidade que o legislador ordinário pretendeu alcançar, estava ele impedido de atingir o ato jurídico perfeito.

“E a preocupação de resguardar o ato realizado antes da vigência da lei nova objetivou, sem sobra de dúvidas, assegurar a estabilidade da ordem social e jurídica, de sorte que o argumento de tratar-se de lei de ordem pública não impressiona, uma vez que a  finalidade do princípio constitucional é, também, de ordem pública. A lei nova, assim, não poderia ter aplicação aos efeitos futuros do contrato anteriormente celebrado e que se acha em curso23.

Nesse aspecto, CAIO MÁRIO bem registra o seguinte: “Costuma-se dizer que as leis de ordem pública são retroativas. Há uma distorção de princípio nesta afirmativa. Quando a regra da não-retroatividade é de mera política legislativa, sem fundamento constitucional, o legislador, que tem o poder de votar leis retroativas, não encontra limites ultralegais à sua ação, e, portanto, tem a liberdade de estatuir o efeito retrooperante para a norma de ordem pública, sob o fundamento de que esta se sobrepõe ao interesse individual. Mas, quando o princípio da não-retroatividade é dirigido ao próprio legislador, marcando os confins da atividade legislativa, é atentatória da Constituição a lei que venha a ferir direitos adquiridos, ainda que sob inspiração da ordem pública”24.


Notas 

1 – Instituições de Direito Civil, v. I, 12ª  ed., Rio de Janeiro, Forense, 1990, pp. 97/98.
2 – Cfr. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, op. cit., pp. 99/100.
3 – Les Conflits de Lois dans le Temps, vol. I, p. 483, cit. por CARLOS MAXIMILIANO in Direito Intertemporal, Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1946, n 10º, p. 22.
4 – Vida humana., sociedad y derecho, p. 127, cit. por OSCAR TENORIO in Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro, 2ª ed., Rio de Janeiro, Borsoi, 1955, nºs 338 e 339, pp. 193/194.
5 – Vide nota anterior.
6 – Novela 66, cap. 1º, § 4º , cit. por CARLOS MAXIMILIANO, op. cit., nº 10, p. 22.
7 – “FERRARA, vol. I, pp. 257/258; Motivos do Código Civil Alemão, apud AFFOLTER – System, princípio; HABICHT, Die Einwirkung des Buergerlichen Gesetzbuchs auf zuvor entstandene  Rechtsverhaeltnisse, 3ª ed., p. 4″.
8 – Direito Intertemporal, cit., nº 11, p. 23.
9 – “BOECKING, apud WINDSCHEID – Lehrbuch des Pandektenrechts, 8ª. ed., revista por  THEODOR KIPP, vol. I, § 32, nota 3″.
10 – CARLOS MAXIMILIANO, op. cit., nº 11, p. 23.
11 – Op. cit., V. I, p. 99.
12 – “SAVIGNY, Traité de Droit Romain, tradução Guenoux, v. VIII, § 384, pp. 369 e 372” – cit. por CARLOS MAXIMILIANO, op. cit., nº 11, pp. 24/25.
13 – Cit. por CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, op. cit., v. I, p. 106.
14 – Op. cit, p. 107.
15 – Cfr. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, op. cit, v. I, pp. 106/107.
16 – Op. cit, V. I, p. 107.
17 – Op. cit., v. I, p. 116.
18 – RE 96.037, j. 5.10.82, v.u., pub. in RTJ 106/314. No mesmo sentido: Ap. sum. 194.490-2, 6ª Câm. do 2ª TACSP, j. 24.06.86, rei. SOARES LIMA, v.u., pub. in RT 611/154.
19 – Vide nota anterior (RTJ 106/317).
20 – Les Conflits de Lois dans le Temps, vol. II, p. 65, cit. por CARLOS MAXIMILIANO, op. cit., p. 190.
21 – Les Conflits de Lois dans le Temps, v. 11, p. 75, cit. por CARLOS MAXIMILIANO, Op. cit., p. 197.
22 – Les Conflits de Lois dans le Temps, vol. I, nºs 41 e ss., cit. por CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, in Instituições de Direito Civil, 12ª ed., Forense, vol. I, p. 113.
23 – Ap. 180.174-9, 7ª Câm. do 2º TACSP, j. 16.4.85, v.u.,pub. in RT 597/152.
24 – Op. cit, v. I, p. 117.

 

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