Da possibilidade de fluência simultânea de ação revisional de aluguel e ação de despejo diante da nova lei do inquilinato

Artigo publicado no Boletim de Direito Imobiliário
Data: 3º Decêndio – Agosto de 1992 (pp. 7/8)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

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Versão em texto:

DA POSSIBILIDADE DE FLUÊNCIA SIMULTÂNEA DE AÇÃO
REVISIONAL DE ALUGUEL E AÇÃO DE DESPEJO DIANTE
DA NOVA LEI DO INQUILINATO

Waldir de Arruda Miranda Carneiro (*)

Em parecer que tivemos oportunidade de elaborar, recentemente, para uma conhecida administradora de imóveis do Estado do Paraná, pudemos nos deparar, em meio às indagações da consulta, com a interessante questão em epígrafe, cujo exame passamos a apresentar ao caro leitor.

A nova lei do Inquilinato (8.245), publicada em 18 de outubro de 1991, trouxe novas balizas para a velha questão da fluência simultânea de ação de despejo e ação revisional de aluguel.

A novidade se situa no parágrafo 1º do art. 68 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que impede a incoação de Ação Revisional de Aluguel “na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, § 2º e 57),  ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente”1.

Uma apressada leitura do referido parágrafo, nos levaria a concluir pela existência, a partir da nova lei, de verdadeira incompatibilidade entre a ação revisional de aluguel e a ação de despejo, como diversos comentaristas chegaram a sustentar, logo que promulgada a lei.

Entretanto, com a devida vênia das opiniões em contrário, não nos parece que esse entendimento seja procedente.

Primeiramente, saliente-se que o dispositivo em exame, por ser exceção à regra do art. 19 da Lei nº 8.245/912, apresenta-se como norma restritiva de direitos, a impossibilitar interpretação extensiva.

De outro lado, a regra geral, no tocante às locações regidas pela Lei nº 8.245/91, é a da possibilidade de revisão judicial do aluguel a cada três anos a contar do início do contrato ou do último acordo, consoante permite o citado art. 19.

Desse modo, cumpre examinar quais os exatos parâmetros da aplicação do§ 1º do art. 68 da Lei do Inquilinato, já que a regra é a do cabimento da ação Revisional de Aluguel, mesmo que simultânea ao processamento de Ação de Despejo, eis que, assim como na norma anterior, “não há expresso impedimento nestes exatos termos“.

Realmente, a exceção contida no § 1º do art. 68, diz respeito apenas à impossibilidade de incoação de pedido de revisão de aluguéis, “na pendência de prazo para desocupação do imóvel”, e não na pendência de ação de despejo.


“… não há qualquer incompatibilidade entre a pretensão de reaver o imóvel locado com a de revisar os aluguéis praticados na locação.”


Demais disso, para que a exceção fosse bem compreendida, o legislador indicou expressamente os dispositivos legais que tratam dos prazos para desocupação do imóvel, incluindo, outrossim, aqueles estipulados de forma amigável ou judicialmente3.

Pela exceção, que confirma a existência da regra, é de se concluir que, em não havendo “pendência” de “prazo para desocupação”, é perfeitamente possível a propositura de Ação Revisional de Aluguel ao mesmo tempo em que se processa  em qualquer espécie de despejo.

Assim, se um locador  notifica seu locatário para que desocupe o imóvel em 30 dias, enquanto tal prazo estiver fluindo, não pode este locador pleitear a revisão judicial dos aluguéis que recebe. Entretanto, caso o locatário não entregue o imóvel no prazo, obrigando o locador a lançar mão da ação de despejo, nada impede que este proponha, simultaneamente, ação revisional de aluguel, eis que não há mais “pendência de prazo para  desocupação” (que já se exauriu).

A superveniência do prazo judicial para desocupação do prédio, em sendo deferida a retomada,  não interfere, por sua vez, na ação revisional já  iniciada.

Ao proibir a revisão judicial dos locativos “na pendência de prazo para desocupação”, o legislador deferiu especial favor ao locatário, excepcionando a regra geral da possibilidade de revisão. Todavia não se pode estender, em interpretação, um benefício que a própria lei limitou. Seria um inescusável erro de hermenêutica.

Além disso, entender-se de maneira diversa, implicaria em absurda injustiça para o locador que, não podendo retirar o inquilino do imóvel de pronto, estaria impedido, também, de receber um aluguel justo, o que contrariaria a própria natureza comutativa da locação, pela qual as prestações, neste contratos, devem sempre ser equivalentes.

Também não é difícil se vislumbrar que, em tal caso, haveria injustificável locupletamento às custas do locador, o que também não é acolhido pelo nosso direito.

Não segue outro passo o magistério do eminente advogado João Nascimento Franco, que, ao analisar a exceção contida no referido  § 1º do art. 68 da lei inquilinária, foi ainda mais longe, formulando, com sua argúcia de sempre, a seguinte observação: “Esta restrição à revisional é legal, mas injusta, porque impede que o locador atualize o aluguel na pendência de prazos residuais, que às vezes duram anos. Logo, como toda norma que restringe direitos, deve ser interpretada estritamente, razão pela qual se a desocupação não se der exatamente dentro dos referidos prazos, restabelecer-se-á para o locador o direito de propor revisional pleiteando a atualização do aluguel. Exemplo: se o locatário não atender à notificação denunciatória da locação, forçando o locador a ajuizar contra ele a ação de despejo, é admissível que seja também  proposta a revisional, já que no período de processamento daquela nenhum prazo estará correndo para a desocupação do imóvel” 4.

De fato, ao contrário do que pode parecer a um observador superficial, não há qualquer incompatibilidade entre a pretensão de reaver o imóvel locado com a de revisar os aluguéis praticados na locação. Como vimos acima, o que há na lei atual é um impedimento nos casos onde houver” pendência de prazo para desocupação”. Nada mais.

Durante a vigência das leis anteriores à 8.245/91, nossos tribunais analisaram com bastante inteligência a questão, sendo encontráveis muitos julgados corroborando a inexistência de conflito entre a retomada do imóvel e a revisão dos aluguéis5.


“… é perfeitamente possível a propositura da Ação Revisional de Aluguel ao mesmo tempo em que se processa qualquer espécie de ação de despejo.”


Um desses acórdãos, do qual foi relator o ilustre Juiz Martins Costa, a 8ª Câm. do 2º TACSP, aborda com simplicidade e clareza o problema, razão pela qual transcrevemos aqui o seguinte trecho:

“O inconformismo do apelante está baseado unicamente no fato de ter a autora da ação de despejo ajuizado também ação revisional de alugueres, o que, a seu ver, comprometeria a presunção de sinceridade.

“Nada menos exato, entretanto. Não há incompatibilidade alguma entre os dois pedidos pois é perfeitamente lícito ao locador obter a atualização do valor locatício enquanto não ocorre a desocupação do imóvel”.

Portanto, afora a “Pendência de prazo para desocupação”, não há na lei qualquer restrição à fluência simultânea de ação revisional de aluguel e ação de despejo, sendo perfeitamente ilícito ao locador a propositura de ação revisional de aluguel, durante o processamento de ação de retomada, motivada ou não7.

Caso a relação locatícia venha a se extinguir no curso da ação revisional, o novo aluguel só terá devido até a data da restituição do prédio ao locador.


NOTAS:
1 – ln verbis: “§ 1° – Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do Imóvel (arts. 46, § 2º e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente”.

2 – In  verbis: “Capítulo I – Disposições Gerais ( … ) Seção III – Do Aluguel ( … ) Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário,  após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

3 – Cfr. § 1° do art. 68 da Lei nº 8.245/91, transcrito na nota nº 1.

4 – In: Manual Prático da Ação  Revisional, São Paulo, Malheiros, 1992, p. 31. No mesmo sentido: Maria Helena Diniz, Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada, São Paulo, Saraiva, 1992, pp. 282/283.

V. g: Embora citado o locatário, em ação de despejo, fundada no inc. X do art. 52 da Lei lnquilinária, a locação continua, sujeitando-se o inquilino à ação revisional, enquanto não desocupado o imóvel (Ap. 188.036.347, 5º Câm. Cível do TARS, rel. Antonio Carlos Stangler Pereira, j. 14.6.88, JTARS 67/348). Ver, ainda, JTARS 60/328;  Bol. AASP 1.682/2 e 1.699/2, também publicados em nosso Nova Lei do Inquilinato – Jurisprudência Aplicável, São Paulo, Edipro, 1992.

6 – Ap. c/rev. 271.341/2, j. 10.8.90, pub. em nossa obra Nova Lei do Inquilinato  – Jurisprudência  Aplicável, São Paulo, Edipro, 1992. Uma ementa deste acórdão se encontra publicada no Bol. AASP 1.699/02.

7 – Neste sentido, veja-se, ainda, a lição de Gildo dos Santos, segundo o qual, “desatendendo o locatário à denúncia feita através de notificação, e tendo o locador que ajuizar ação de despejo é lícita a propositura de ação revisional. Durante o tempo em que, embora resilida a locação, continuando o inquilino no imóvel, deverá pagar aluguel consoante o preço de mercado, sob pena de a demora no andamento do despejo militar a favor do locatário sempre estimulado a ganhar tempo e valer-se de todos os recursos possíveis, além de eventuais manobras no afã de dilatar o julgamento da causa” (Locação e Despejo, São Paulo, Revista dos Tribunais, 1992, p. 202).

(*) Advogado em São Paulo, especialista em Locação Predial Urbana.

 

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