Ação de despejo não impede revisão judicial dos aluguéis

Artigo publicado no Boletim do Direito Imobiliário
Data:  2º Decêndio – Outubro de 1993 (p. 11)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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AÇÃO DE DESPEJO NÃO IMPEDE REVISÃO JUDICIAL DOS ALUGUÉIS

Waldir de Arruda Miranda Carneiro (*)

Qualquer locador, que já tenha tido necessidade de despejar algum inquilino, bem sabe dos transtornos decorrentes dessa situação, que incluem, via de regra, grandes prejuízos. Os dissabores ficam ainda maiores quando, durante o processo de despejo, o inquilino paga aluguel vertiginosamente  defasado em comparação com aquele em vigor no mercado.


Há casos nos quais a efetiva retomada do imóvel
demora mais de dois anos


Nesses casos, além do locador ser obrigado a lançar mão de despesas e honorários que, em geral, não são integralmente reembolsados pelas verbas de sucumbência (nem sempre recebidas), ainda se vê diante de uma redução do seu orçamento mensal.

Tal ocorre em razão de que, na prática, as desocupações de imóveis, principalmente nas locações residenciais, não são tão breves quanto talvez tenha pretendido o legislador inquilinário.

Há casos nos quais a efetiva retomada do imóvel chega a demorar mais de dois anos, apesar dos grandes avanços processuais da nova norma locatícia (lei nº 8.245/91 ).

Essa demora, somada à constante desatualização dos aluguéis, assegura a qualquer locador um “bom” prejuízo.

Contudo, tal situação não é, em todos os casos, inevitável. Nas locações que já perdurem por mais de três anos, contados do início do contrato ou do último acordo, poderá o locador, além de propor o despejo, ajuizar ação revisional de aluguel, para atualizá-lo ao seu patamar de mercado.

Cumpre observar que não há qualquer impedimento legal (e muito menos moral) ao processamento simultâneo de ação de despejo e ação revisional de aluguel, uma vez que ambas não se conflitam na sua fundamentação ou finalidade.


Não há ilegalidade no processamento simultâneo
de ações de despejo e revisional


É verdade que a nova Lei do Inquilinato (8.245/91 ), no parágrafo primeiro do seu artigo 68, consignou comando impeditivo da propositura de ação revisional na pendência de certos prazos para desocupação do imóvel, mas isso não quer dizer que não possa haver propositura ou fluência simultânea de ação de despejo e ação revisional de aluguel.

O que um locador não pode é, por exemplo, durante o prazo para desocupação decorrente da denúncia vazia do artigo 57 (30 dias), propor ação revisional de aluguel. No entanto, após o fim de tal prazo, se o locatário não desocupar voluntariamente o imóvel, é perfeitamente lícito ao locador iniciar processo de despejo e também de revisão, já que não mais se encontra pendente o aludido prazo de desocupação.

Se, em conseqüência do despejo, o locatário vier a desocupar o imóvel no curso da ação revisional de aluguel, o novo valor locatício só será devido até a ocasião da efetiva restituição do prédio ao locador.


(*) É advogado em São Paulo, especializado em locação predial urbana e autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”

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