“Luvas” iniciais passam a ser permitidas

Artigo publicado Boletim Informativo do Escritório Arruda Miranda
Data: Dezembro/1994 – nº 1
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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“Luvas” iniciais passam a ser permitidas

O direito à renovação, surgiu entre nós em 1934, com o Decreto 24.150, em razão da necessidade de proteção à estabilidade do locatário em certas locações nas quais se entendia que a atividade por ele exercida valorizava de maneira excepcional o imóvel locado, de modo que a ausência de tal proteção permitiria o locupletamento do locador à custa do trabalho do inquilino, sempre que este necessitasse negociar novo prazo contratual.

O objetivo central da proteção renovatória foi, desse modo,  impedir a cobrança pelo locador das chamadas luvas, que consistem em uma verba suplementar ao aluguel e encargos relativos à locação, cobrada, em regra, no inicio da avença e a cada renovação. Tal exigência decorreria do valor praticamente imaterial do “ponto” existente quando da contratação inicial, ou criado pelo locatário através do exercício de alguma atividade no imóvel.

A partir de então as “luvas” passaram a ser consideradas ilegais (art. 29 do Dec. 24. 150/34), constituindo, inclusive, a sua exigência, diante de diversas legislações posteriores,  contravenção penal.

Diante da nova legislação, o quadro foi ligeiramente alterado ante a não repetição, na lei,  do dispositivo constante  do art. 29 do Dec 24.150/34. No novo contexto legislativo, a proteção renovatória não mais interfere na cobrança de “luvas” na primeira contratação.

Nesse sentido, a recente conclusão do Centro de Estudos e Debates do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. 11 salientar que “a Lei 8.245/91 não proíbe a cobrança de “luvas” no contrato inicial de locação comercial” (enunciado nº 9, pub. no D.O.E de 31.5.94, caderno I, p.77).

Com efeito, o que o art. 45 da lei coibe é a imposição de ônus para a  renovação.  Não há nada a respeito da contratação originária,  aliás,  isso e bastante coerente, eis que a finalidade precípua da proteção renovatória é garantir a estabilidade da relação locatícia, sem que o locador se locuplete à custa do trabalho do inquilino. Contudo, não visa tal proteção propiciar franquias para o locatário na contratação inicial da locação.

Nesse momento não há fundo de comércio do locatário (que inclua tal ponto comercial), não havendo, pois,  que se falar em contrariedade aos objetivos da Lei protetiva das renovações.

Nem se argumente que o art. 43 da Lei 8.245/91, em seu inciso I,  estamparia a ilegalidade de uma tal cobrança por consignar constituir contravenção penal se exigir por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos. Não se deve confundir  permitidos com expressamente elencados na lei. Em matéria obrigacional deve se considerar permitido o que não é proibido,  em razão do principio  da liberdade de contratar, e, em momento algum,  na lei em vigor, foram proibidas as luvas iniciais.  Por isso tudo,  para as locações sob a égide da recente lei, não há qualquer ilegalidade na cobrança de luvas iniciais, sendo, contudo, proibida (art. 45) e tipificada como contravenção penal (art. 43, I) a sua exigência na hipótese de renovação.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro

 

 

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