Responsabilidade do construtor pela obra irregular

Artigo publicado no Boletim Direito Imobiliário
Data: 2º Decêndio – Fevereiro de 1995 (pp. 06/07)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR PELA OBRA IRREGULAR

Waldir de Arruda Miranda Carneiro (*)

O art. 1.245 do CC (Código Civil), estabelece que “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho”.

Há pelo menos duas questões interessantes, que decorrem do exame desse dispositivo legal. A primeira é relativa ao limite temporal da responsabilidade do construtor. A segunda diz respeito ao limite material.

Nos cinco anos aos quais se refere o mencionado artigo há uma presunção de culpa do obreiro, funcionando tal prazo como uma espécie de garantia da construção.

Sua responsabilidade, contudo, não finda com o lustro. Mesmo passado esse prazo o construtor continua a responder pelas imperfeições da obra até que se complete o período de 20 anos, desde que provada sua culpa, isto é, a violação de alguma das suas obrigações.

É, aliás, o entendimento dos pretórios: “o prazo de cinco anos previsto no art. 1.245 do CC, é, segundo a melhor doutrina, de garantia, não impedindo que defeitos graves da construção, aparecidos posteriormente, sejam reparados compulsoriamente pelo construtor. A diferença que existe no caso do prazo de garantia (art. 1.245) e do de 20 anos (art. 177), é que na fase da garantia a culpa do construtor é presumida, cabendo ao dono da obra provar o fato, só exonerando-se o construtor da obrigação de reparar se provar culpa exclusiva do dono da mesma, caso fortuito ou força maior. Já, nos demais casos, inexiste culpa presumida, cabendo ao dono da obra, dentro do prazo previsto no art. 177 do CC, provar a culpa do construtor” (RT 572/181).

A ação para reclamar a responsabilidade do construtor, contudo, não prescreve com o lustro, mas sim ao final dos vinte anos estabelecidos no art. 177, do CC.

Por outro lado, no que diz respeito ao aspecto material, a expressão “solidez e segurança” da obra, constante no art. 1.245, do CC (limite que não existe para a responsabilidade contratual de 20 anos), não limita, como numa primeira análise poderia fazer parecer, a responsabilidade do empreiteiro, apenas aos aspectos estruturais da obra, propriamente ditos.

Como ensina Pontes de Miranda, a amplitude é bem maior: a solidez liga-se ao que se construiu, isto é, ao objeto. A segurança concerne ao sujeito, não obstante a causa haja de se encontrar na construção.

Desse modo, se, por exemplo, uma construção não oferece condições de higiene e saúde aos seus moradores, nela está presente o defeito relativo à segurança (cf. RJTJRGS 114/ 375).

Como se vê, ao contrário do que se pensa comumente, não é pequena a responsabilidade do construtor, empreiteiro ou incorporador, fato que se por um lado onera sobremaneira os ombros daqueles que investem no caminho da  construção civil, por outro, contribui, de modo bastante salutar, para elevar a qualidade e credibilidade desses serviços.

(*) Advogado em São Paulo e autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”.

 

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