O contrato de locação e a ação revisional de janeiro

Artigo publicado na Revista Literária de Direito (pp. 10/11)
Data: Março/Abril de 1995
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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O CONTRATO DE LOCAÇÃO E A AÇÃO REVISIONAL DE JANEIRO

Waldir de Arruda Miranda Carneiro


O Velho e Atual Problema da Locação


Em tudo na vida a solução para os problemas não se encontra nas conseqüências, mas nas  causas. A locação não é exceção.

Cumpre, pois, antes de nos debatermos junto a locadores e locatários, buscarmos identificar a origem desses conflitos.

Qualquer um que se dê ao trabalho de analisar a questão com imparcialidade verá que a causa dos problemas centrais da locação em nosso país é o desequilíbrio entre prestação e contraprestação. É a falta de mecanismos de manutenção da equivalência entre o aluguel pago e o valor do uso do imóvel, que gera, e sempre gerou, os principais impasses locatícios.

A locação é uma relação contratual comutativa, em que a prestação de uma parte deve, necessariamente, corresponder à da outra. O pacto locatício se estabelece com esse equilíbrio,  e só por ele pode se sustentar pacificamente.

Não há dúvida de que o Estado deve interferir nas relações de locação. Contudo, somente com duas finalidades: assegurar ao locatário alguma estabilidade no imóvel e garantir ao locador uma constante atualidade do aluguel.

Sempre que o Estado tenta garantir estabilidade para o locatário, sem assegurar a atualidade do aluguel,  acirram-se os conflitos. O que se tem verificado, nessas ocasiões, é que os locadores se retraem aumentando aluguéis iniciais ou  fechando seus imóveis, prejudicando ainda mais os inquilinos.

Às vezes se tem a nítida impressão de que o legislador perdeu de vista o fato de que o locador é um benfeitor social que contribui com parte de seu patrimônio para ajudar a solucionar o problema da habitação (que é um problema do Estado – não esqueçamos).

Por outro lado, é grande o equívoco de se pretender resolver todos os entraves habitacionais com a locação – pelo menos no formato atual desse instituto.

É verdade, não há dúvidas, que a locação contribui, significativamente, para a redução das dificuldades habitacionais, mas é igualmente certo que ela não tem, na atualidade, condições para resolver todos eles.

O problema da habitação reclama atenção a questões relacionadas com excessivo crescimento populacional, desordenada concentração demográfica, má distribuição de renda e, por final, falta de uma política eficiente de construção de casas populares, que dê incentivos ao setor privado ou que desloque recursos do erário para edificação pelo próprio Estado.

Querer resolver as agruras habitacionais do país, com limitações legais para os locadores, só indica imaturidade legislativa e má abordagem da questão.

Somente através da elaboração de normas que preservem a comutatividade originária do contrato é que se pode solucionar, definitivamente, os impasses da locação.

Por isso, os locadores devem cobrar dos legisladores, por eles eleitos, a criação de normas que dêem maior incentivo à construção civil destinada à locação e menos limitação aos  mecanismos de recomposição do aluguel. Os locatários, por  sua vez, devem exigir que essas normas obriguem o Estado a subsidiar o aluguel das classes menos favorecidas.

No tocante à legislação atualmente em vigor (muito melhor que a antiga, registre-se), mister se faz retificar o dispositivo revisional, atualmente trienal, a fim de permitir revisão do aluguel – para aumentá-lo ou diminuí-lo – sempre que este se apresente em desacordo com o mercado, ainda que essa revisão tenha de ser mensal.


Revisional de Janeiro pode Atualizar o Aluguel na falta de Acordo


Com a implantação do Plano Real, surgiram muitas dificuldades concernentes à conversão dos aluguéis, antes estabelecidos em Cruzeiros Reais.

O mecanismo de conversão era complexo, as variáveis numerosas, e a incompreensão sobre o sistema não se limitava aos destinatários da norma, mas afligia, também, os seus próprios elaboradores.

Não bastasse isso, o resultado das conversões surpreendia a todos, e, na maior parte dos casos, não agradava os locadores, que acabavam por ter a oportunidade de ver, claramente, quão defasados estavam os aluguéis recebidos.

A norma que instituiu o Plano Real pode ter sido severa, mas é inegável que guardou extrema coerência ao transportar os contratos de locação de um inflacionário para um outro, no qual a inflação não deveria estar presente.

Paralelamente ao sistema de conversão das diversas obrigações pecuniárias, as regras que instituíram o “Real” estabeleceram mecanismos de compensação e ajuste para diversas hipóteses.

Tal é o que ocorreu, por exemplo, com os aluguéis referentes a locações residenciais que sempre estiveram mais à mercê dos reflexos da instabilidade econômica do país. Para eles, a atual MP 851, de 23 de janeiro de 1995, repetindo o disposto nas medidas anteriores, desde a instituição do plano, estabeleceu no parágrafo 4º de seu artigo 21 que “em caso de desequilíbrio econômico-financeiro, os contratos de locação residencial, inclusive os convertidos anteriormente, poderão ser revistos, a partir de 1º de janeiro de 1995, através de livre negociação entre as partes, ou judicialmente, a fim de adequá-los aos preços de mercado”.

Como se vê, os reclamos dos locadores residenciais, no que concerne ao valor dos aluguéis, estão com os dias contados, ao menos por alguns meses. Caso não haja acordo com seus inquilinos para atualizar o locativo, aqueles poderão recorrer ao judiciário para obter o acertamento, graças ao mencionado dispositivo que permite a revisão incondicionada desde janeiro do corrente ano.

De se observar que tal faculdade também assiste ao locatário que estiver pagando do aluguel superior ao vigente no mercado, podendo, neste caso, pleitear a redução do mesmo.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro, é advogado em São Paulo, titular do escritório Arruda Miranda Advogados e autor de obras jurídicas.

 

TIRE SUAS DÚVIDAS
SOBRE A REVISIONAL EXTRAORDINÁRIA
DE JANEIRO

1 – Qual a finalidade da ação revisional de aluguel de Janeiro de 1995?
R. Restaurar o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos de locação residencial, adequando-os aos preços de mercado.

2 – A que locações se destina?
R. Somente às locações residenciais contratadas antes da conversão de aluguéis do Plano Real, dado que essas locações são justamente as que apresentaram maior desequilíbrio diante do regime inflacionário e das limitações de recomposição de aluguel, que sempre atingiram, com maior intensidade, os locativos residenciais.

3 – Quando pode ser proposta a ação?
R. A partir de 1° de janeiro de 1995.

4 – Quem pode entrar com a ação?
R. Locador, locatário, sublocador, sublocatário e seus sucessores legítimos.

5 – Eventuais acordos, majorações ou conversões amigáveis impedem a revisional de janeiro?
A. Não. A previsão legal inclui, expressamente, os casos nos quais o aluguel tenha sido convertido antes da conversão oficial, o que leva a concluir que também não excepciona da revisão extraordinária os acordos majorativos de aluguel.
A Medida Provisória atribui direito à revisão sempre que houver desequilíbrio econômico-financeiro em relação ao preço de mercado. O requisito é a verificação do desequilíbrio. A ocorrência de acordo pós-conversão que suprima esse desequilíbrio, certamente, não permitirá a revisão. Contudo, se o acordo não tiver feito com que o aluguel atingisse os patamares praticados no mercado, a partir do mês de janeiro caberá a revisional.

6 – Há necessidade de que a locação possua mais de 3 anos para que se possa pleitear a revisão?
R. Não. O pressuposto material da revisão extraordinária de janeiro nada tem com a hipótese de incidência do direito de revisão comum do art. 19 da Lei nº 8.245/91 . Assim, não interessa à aquisição do direito à revisão de janeiro a época na qual o contrato se iniciou ou foi alterado por acordo. Basta apenas que o contrato tenha sido celebrado antes da introdução do Real e que se tenha verificado, em relação ao mercado, desequilíbrio econômico-financeiro do aluguel.

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