As “luvas” diante da nova lei

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 7-Imóveis (p. 3)
Data: 19.09.1995 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

(1995-09-19)_AsLuvasDianteNovaLei_EDITADO02

Versão em texto:

AS “LUVAS” DIANTE DA NOVA LEI

Como é sabido, o direito à renovação surgiu entre nós em 1934, com o Decreto 24.150, em razão da necessidade de proteção à estabilidade do locatário em certas locações nas quais se entendia que a atividade por ele exercida valorizava de maneira excepcional o imóvel locado, de modo que a ausência de tal proteção permitiria o locupletamento do locador à custa do trabalho do inquilino, sempre que este necessitasse negociar novo prazo contratual.

O objetivo central da proteção renovatória foi, desse modo, impedir a cobrança pelo locador das chamadas luvas, que consistem em uma verba suplementar ao aluguel e encargos relativos à locação, cobrada, em regra, no inicio da avença e a cada renovação. Tal exigência decorreria do valor praticamente imaterial do “ponto” existente quando da contratação inicial, ou criado pelo locatário através do exercício de alguma atividade no imóvel.

A partir de então, as “luvas”, passaram a ser consideradas ilegais (art. 29 do Dec. 24.150/34), constituindo, inclusive, a sua exigência, diante de diversas legislações posteriores, contravenção penal.

Diante da nova legislação, o quadro foi ligeiramente alterado ante a não repetição, da nova lei, do dispositivo constante do art. 29 do Dec. 24.150/34. No novo contexto legislativo, a proteção renovatória, não mais interfere na cobrança de “luvas” na primeira contratação.

Nesse sentido, a recente conclusão do Centro de Estudos e Debates do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, a salientar que “a Lei 8.245/91 não proíbe a cobrança de ‘luvas’ no contrato inicial de locação comercial” (enunciado n° 9, pub. no D.O.E. de 31.5.94, caderno 1, p.77).

Com efeito, o que o art 45 da lei coíbe, é a imposição de ônus para a renovação, não há nada a respeito da contratação originária. Aliás, isso é bastante coerente eis que a finalidade precípua da proteção renovatória é garantir a estabilidade da relação locatícia, sem que o locador se locuplete à custa do trabalho do inquilino. Contudo, não visa tal proteção propiciar franquias para o locatário na contratação inicial da locação. Nesse momento não há fundo de comércio do locatário (que inclua tal ponto comercial), não havendo, pois, que se falar em contrariedade aos objetivos da Lei protetiva das renovações.

Nem se argumente que o art. 43 da Lei 8.245/91, em seu inciso I, estamparia a ilegalidade de uma tal cobrança por consignar constituir contravenção penal se exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos. Não se deve confundir permetidos com expressamente elencados na lei. Em matéria obrigacional deve se considerar permitido o que não é proibido, em razão do princípio de liberdade de contratar, é, em momento algum, na lei em vigor, foram proibidas as luvas iniciais.

De se salientar que caso a renovação seja de locação ‘não renovável judicialmente”, isto é, não enquadra na hipótese do art. 51 da Lei lnquilinária, como por exemplo na renovação de um contrato de quatro anos, é perfeitamente possível a cobrança de luvas. A proibição legal só alcança as luvas relativas às locações renováveis judicialmente, vale dizer, que preencha todos os requisitos do direito a renovação, como o prazo determinado de cinco anos; contrato escrito e ininterrupto; exploração trienal da mesma atividade, etc.

Por isso tudo, para as locações sob a égide da recente lei, não há qualquer ilegalidade na cobrança de luvas iniciais, sendo, contudo,  proibida (art. 45) e tipificada como contravenção penal (art. 43, I) a sua exigência na hipótese de locação renovável judicialmente.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro, 31, é advogado e São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, entre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados. 

71 total views, 1 views today

Esta entrada foi publicada em Publicações, Locação, Artigos, Veículo, Folha de S. Paulo, Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Renovatória e marcada com a tag , , . Adicione o link permanente aos seus favoritos.

Deixe uma resposta