Artigo publicado no Boletim do Direito Imobiliário
Data: 3º Decêndio – Outubro de 1995 (pp. 4/5)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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DA CESSÃO DA LOCAÇÃO RENOVÁVEL

Waldir de Arruda Miranda Carneiro (*)

A atual Lei do Inquilinato, mantendo o tratamento do diploma anterior, estabeleceu, em seu artigo 13, que “a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem de consentimento prévio e escrito do locador “, restrição esta, em regra, reforçada por disposições contratuais que dão especial ênfase ao assunto.

O tratamento legal se insere no contexto das disposições gerais da lei inquilinária, justificando-se em razão do caráter pessoal da locação predial urbana, sendo que sua interpretação, normalmente, não oferece maiores dificuldades.

Tal, porém, não ocorre nos casos em que o locatário possuir direito à renovação da sua locação e desejar transferir o seu negócio.

O direito à renovação, como se sabe, objetiva a proteção do fundo de comércio do locatário. Por sua vez, a locação constitui, através do ponto, elemento de destacado valor dentro desse fundo do locatário, este último compreendido como a universalidade dos bens materiais e imateriais que compõem o seu estabelecimento.

Nos tribunais e na doutrina já se estabeleceu séria controvérsia quanto à possibilidade de transferência direta do contrato pelo inquilino. Para uns, a disposição legal a reso entendimento segundo o qual não incide sobre a hipótese de cessão do “fundo de comércio” a regra do art. 13 da atual Lei do Inquilinato (v., dentre outros, João Nascimento Franco, in Ação Renovatória, São Paulo, Malheiros, 1994, pp. 31/37).

O mesmo se dá em relação aos Shopping Centers, pois, qualquer que seja a hipótese, o cessionário é sempre obrigado a respeitar as cláusulas e condições do contrato recepcionado, dado que, simplesmente, substitui o antigo inquilino em todos os seus direitos e obrigações.

Nem se diga que, no caso dos Centros Comerciais, o direito do locatário de dispor livremente de seu estabelecimento estaria limitado pelos direitos relativos aos interesses da comunidade de comerciantes que integram o peito seria intransponível e a estipulação contratual faria lei entre as partes para tal fim. Para outros, a vedação constituiria, em si mesma, uma negação ao direito do locatário de dispor livremente de seu fundo de comércio e, mais ainda, do próprio sistema renovatório, que deve ser considerado especial em face das regras gerais inquilinárias.

Em regra, não há dúvida, deve ser observada a limitação ora examinada, dado que o comando emana não tão apenas da lei, mas também, na maior parte das vezes, da vontade inicial dos contratantes. No entanto, nas hipóteses onde a cessão da locação integrar a cessão do próprio fundo de comércio é evidente que não seria o caso de aplicação da dita restrição.

Ora, se o locatário não pudesse ceder o contrato de locação (como componente de seu fundo) não poderia, em última análise, transferir o próprio fundo de comércio (cfr., v. g., ALFREDO BUZAID, Ação Renovatória, São Paulo, Saraiva, 1988, p. 217/220), coisa absolutamente contrário ao objetivo da proteção renovatória, afrontando diretamente o art. 45 da Lei nº 8.245/91.

Exatamente por essa razão, as estipulações proibitivas da cessão do contrato de locação, para esses casos, têm sido consideradas atentatórias aos propósitos legais de defesa do “fundo de comércio”, predominando na atualidade Shopping. Bem se sabe que, em regra, o locador não representa os legítimos interesses dessa comunidade. A prática tem demonstrado que uma boa “luva”, geralmente, costuma conquistar o beneplácito supostamente desinteressado do senhorio.

Em face das grandes quantias muitas vezes envolvidas em certas transferências de negócios que giram em torno de determinados pontos comerciais mais disputados, a questão assume especial relevância, podendo uma compreensão equivocada do assunto, em alguns casos, custar bem caro.

(*) Advogado em São Paulo, e autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.