A questão da ação revisional de aluguel

Artigo publicado na Revista Literária de Direito
Data: Novembro/Dezembro de 1995 (p. 40)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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 A QUESTÃO DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

A ação revisional  de aluguel –  do artigo 19 da Lei nº 8.245/91 – tem por finalidade, como se sabe,  o ajustamento do preço da locação ao seu valor de mercado, mediante arbitramento judicial,  sempre que transcorridos três anos do início do contrato ou do último acordo.

Questão bastante tormentosa, desde os tempos da Lei nº 6.649/79, é a relativa a se saber qual a exata extensão da expressão último acordo utilizada pelo legislador inquilinário (ao lado da expressão início do contrato) como termo interruptivo do prazo para aquisição do direito à revisão.

Ante a falta de expressa indicação legal, os nossos Tribunais manifestaram (e ainda hoje manifestam) enorme divergência interpretativa em relação à questão, ora considerando interruptivos do referido prazo quaisquer tipos de acordo,  ora apenas os que tenham atualizado o aluguel aos níveis de mercado.

Após coligir inúmeros julgados de diversos Tribunais do país,  há poucos anos, verificamos que a segunda corrente era, com alguma vantagem sobre a outra, a mais prestigiada.

Com a criação do Superior Tribunal de Justiça,  a discussão acirrou-se, dado que esse Tribunal perfilhou,  de modo aparentemente pacífico, o entendimento – até então menos aceito – segundo o qual mesmo um mínimo ajuste além dos índices oficiais de reajustamento já configuraria acordo interruptivo do prazo da revisional.

Não se deixando ceder à interpretação atribuída pelo recém-criado Tribunal, os pretórios dos Estados, que entendiam diversamente. continuaram a manifestar sua contrariedade,  avolumando os recursos que terminavam por ser providos apenas em Brasília.

Apesar disso, o problema continuava o mesmo,  pois os argumentos da corrente recepcionada pelo Superior Tribunal de Justiça permaneciam multo pouco convincentes, não conseguindo sensibilizar os especialistas no assunto.

É bem verdade que a Lei nº 8.245/91 não precisou qual a exata acepção do vocábulo acordo, contudo querer extrair disso a conclusão de que pela falta de especificação teria o legislador pretendido se referir a qualquer acordo, é evidente erro de interpretação, pois a explicitação, embora não estampada de modo expresso, encontra-se inserta na finalidade da revisão (ajustar o aluguel ao preço de mercado).

Além disso. se levarmos a idéia do “qualquer acordo” ao extremo. chegaremos ao absurdo de concluir que mesmo o acordo no qual o locador reduza o aluguel,  em favor do locatário, teria o efeito interruptivo de tal prazo. É bastante difícil crer que o legislador tenha pretendido cometer tamanho contra-senso.

Oportuno lembrar que uma das principais e mais antigas regras de hermenêutica estabelece que devem ser afastadas as interpretações que levam ao absurdo (Curso de Direito Civil – Parte Geral,  Washington de Barros Monteiro).

Por isso, ante a impossibilidade de interpretação literal do texto da lei, necessário recorrer-se a uma exegese lógico-sistemática, o que acarreta a inevitável conclusão de que,  se a ação revisional de aluguel visa ajustar o locativo ao preço de mercado, somente os acordos que alcancem essa finalidade poderão ser considerados interruptivos do prazo trienal.

Aliás a única razão de ter o legislador equiparado, no referido artigo 19, o início do contrato ao ultimo acordo é a de existir entre esses dois termos equivalência de conteúdo, isto é, ter julgado o legislador que no último acordo o aluguel voltaria a ser como no Início do contrato,  vale dizer: compatível com o do mercado.

Depois de tanto tempo, contudo, o Superior Tribunal de Justiça parece começar a dar sinais de compreensão da questão, tendo recentemente decidido que “o objetivo da ação revisional é ajustar o aluguel ao preço de mercado de forma a restabelecer o equilíbrio inicial do contrato. Assim, havendo acordo entre as partes sem que o locativo atinja o “preço de mercado”, não estará o locador obrigado a aguardar o decurso do prazo estabelecido em lei,  a contar de tal acordo, para poder vindicar aumento através e ação revisional” (Recurso Especial nº 57.867-1-SP,  6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, votação unânime, julgado em 9.5.95, relator Adhemar Maciel, Diário de Justiça da União,  de 5.6.95, p. 16692 e Boletim de Direito Imobiliário 22/7, agosto/95).

Não obstante essa mudança de orientação esteja, obviamente, relacionada ao fato de ter a competência para julgar as questões relativas à locação no Superior Tribunal de Justiça sido transferida da 3ª e da 4ª Turmas para a 5ª e a 6ª (Emenda Regimental nº 2), são evidentes o mérito e a importância da nova postura que, certamente, fará jus a muitos elogios.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro, é advogado em São Paulo, titular do escritório Arruda Miranda Advogados e autor de obras jurídicas. 

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