Waldir Arruda defende mudança no inquilinato

Artigo publicado no Jornal Tribuna do Direito
Data:  Junho de 2000 – Ano 6 – nº 62
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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Waldir Arruda defende mudança no inquilinato

Especialista em Locação Predial Urbana, o advogado Waldir de Arruda Miranda Carneiro dedica-se a essa área do Direito desde o início de sua carreira. Com base na experiência adquirida, ele escreveu nove livros nos últimos dez anos. O mais recente, Anotações à Lei do Inquilinato, está sendo publicado pela Editora Revista dos Tribunais. Em sua opinião, embora a legislação atual seja mais avançada do que a anterior, o legislador poderia melhorá-la mudando o período revisional do aluguel, que é trienal. Ele defende revisão sempre que o valor se apresente desacordo com o mercado, independentemente do transcurso de qualquer prazo. “Só essa providência já seria suficiente para restaurar os já poucos desequilíbrios que restaram da aplicação da nova norma”, ressalta. Para enfrentar as deficiências nos trabalhos judiciais, o advogado sustenta que, se for realizado, no Judiciário, “um sólido trabalho de informatização”, se resolverá metade dos seus problemas.

 Tribuna do Direito – Por favor, fale sobre a sua formação

Waldir de Arruda Miranda Carneiro – Eu me formei em São Paulo, na Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie, em 1986. Em seguida, fiz pós-graduação em Direito Processual Civil (lato sensu) na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), onde atuei como assistente na matéria Aspectos Atuais na Locação Predial Urbana (curso de especialização), a convite dos professores Ruy Geraldo Camargo Viana e Sérgio Carlos Covello, bem como na cadeira de Direito Civil (graduação) a convite dos professores Alcides Tomasetti Jr. e Tereza Ancona Lopez. Fui, também, professor de Direito Civil da Faculdade de Direito de Sorocaba e do Instituto Nacional de Pós-Graduação (INPG), sendo que, na atualidade, dirijo, juntamente com meu avô, Darcy de Arruda Miranda, o escritório Arruda Miranda Advogados em São Paulo.

TD – O que o levou a estudar Direito?

Waldir – Sem dúvida, tive forte influência do veio familiar. Mas o que sempre me agradou no Direito foi seu parentesco com a filosofia, cujo estudo já me interessava desde antes da faculdade. A lógica aplicada, que, vemos em nosso dia-a-dia, é, para mim, contagiante.

TD – Quais são os livros jurídicos que o senhor escreveu?

Waldir – O mais recente, que está sendo publicado pela Editora Revistas dos Tribunais, é Anotações à Lei do Inquilinato. Nos últimos dez anos, publiquei oito títulos sobre locação predial urbana: Locação Predial Urbana e sua Interpretação Jurisprudencial, Edipro, 1991; Nova Lei do Inquilinato – Jurisprudência Aplicável, Edipro, 1992; Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato, Editorial Jurídica Brasileira, 1996;  Teoria e prática da Ação Revisional de Aluguel, Saraiva, 2ª ed., 1996; Ruim com a Lei Pior sem Ela, Frase Editoria, 1997; Problemas de Locação Predial Urbana, Saraiva, 1998; Ação Renovatória (Série Explicando Direito), Editoria Jurídica Brasileira, 1999; Dicionário Jurisprudencial dos “Shopping Centers”, Editora Jurídica Brasileira, 1999.

TD – O que o motivo a empreender mais este trabalho?

Waldir – Meus trabalhos anteriores se distribuíram entre três categorias: a) os monotemáticos; b) os repertórios jurisprudenciais; e c) as coletâneas de artigos por mim publicados ao longo dos últimos dez anos. Apesar de ter procurado sempre atribuir a maior amplitude possível a cada um desses trabalhos, suas próprias características acabavam limitando o campo de abrangência, de modo a sempre restar sem abordagem, após cada obra, muitos assuntos que gostaria de ver neles tratados. De outro lado, sempre senti falta, em minha advocacia (lembre-se especializada em inquilinato), de uma ferramenta de consulta rápida e ao mesmo tempo simples, que fosse suficientemente abrangente a ponto de evitar a necessidade de recorrer, a todo o momento, a outras obras tanto doutrinárias como jurisprudenciais. Queria algo que cuidasse da maior parte dos problemas jurídicos da locação predial urbana em nosso País, do ponto de vista doutrinário, jurisprudencial e, na pior das hipóteses, com suficientes referências bibliográficas para melhor encaminhar o leitor na sua pesquisa. Com essas preocupações, retomei um antigo projeto que apresentava anotações à lei inquilinária numa forma estruturalmente parecida com a dos hipertextos que vemos nos programas de computador. Assim, após mais de três anos de trabalho na elaboração e organização das notas que integram a obra – algo em torno de cinco horas por dia, sem contar as horas despendidas pelos advogados do meu escritório na discussão dos principais assuntos -, finalizei, no final de abril, as 2.138 notas que compõem o livro.

TD – Embora o senhor as chame de notas, o que se pode ver de seu livro é que se trata de comentários extensos, não sendo poucas as orientações que se desenrolam por mais de uma página. Não é verdade?

Waldir  – A extensão da orientações é sempre inevitável quando se pretende fornecer ao leitor subsídios consistentes e, sobretudo, suficientemente fundamentados. A ideia “notas” se deve mais à forma do trabalho do que ao conteúdo, não obstante haja casos nos quais fazemos simples remissão a textos legais ou a acórdãos.

TD – Quais as principais diferenças entre o “Anotações à Lei do Inquilinato” e os demais comentários à lei de locações existentes no mercado?

Waldir – Há muitas diferenças. Primeiramente podemos destacar a estrutura na qual a matéria é apresentada. Tendo elaborado o trabalho em forma de notas rodapé a cada artigo da lei, em muito restou facilitada a consulta, resultado este não alcançado em nenhum outro trabalho sobre o mesmo assunto. A vantagem da nota de rodapé (formato  de hipertexto) é inquestionável. Em tal sistema, o leitor pode ir direto à particularidade da lei que lhe interessa, evitando as longas leituras, sempre necessárias quando buscamos os assuntos nas obras tradicionais. O segundo diferencial é o tratamento das informações apresentadas no livro. Em cada nota podem ser encontradas opiniões nossas, opiniões de outros autores, precedentes pretorianos e referências legislativas, tudo com estrutura de normalização cuidadosamente elaborada  e aplicada, fornecendo ao leitor todo o referencial necessário para a confrontação dos originais. Outra grande vantagem da obra, que certamente a valoriza sobremaneira, é o entrelaçamento das notas. Na maior parte dos comentários cruzamos referências com outras notas; isto é, indicamos (com precisão só permitida pelos inúmeros recursos informáticos utilizados na concepção da obra) a localização, no livro, de textos que complementam o ponto em comentário. Basta compulsar um pouco a obra para que se possa dar conta da importância desse recurso. De outro lado, também inovamos no que concerne ao índice alfabético-remissivo. Graças à tecnologia utilizada na elaboração desse trabalho, pudemos compilar um índice alfabético-remissivo que não remete o leitor apenas aos textos legais, como fazem os livros que utilizam o sistema de nota de rodapé. Em nossa obra, o índice faz remissão não só ao artigo, como também às próprias notas, o que agiliza enormemente a consulta. Por fim, a obra traz apêndice legislativo cuidadosamente selecionado para servir às necessidades daqueles que militam na área, trazendo importantes textos como as normas do Ibape e da ABNT sobre avaliações de imóveis.

TD – No que consiste exatamente essa tecnologia a que o senhor se refere?

Waldir – São diversos recursos que os programas de computadores pessoais atualmente oferecem, como automação de índices, referências cruzadas, preparação e aplicação de estilos,  administração de diversos documentos em conjunto etc… Reunir, organizar e diagramar um livro desse porte seria impossível sem a ajuda do ferramental tecnológico disponível nos dias de hoje. No meu caso fiz quase dois anos de curso e aulas particulares de informática e tirei enorme proveito da experiência de amigos como o dr. Hugo Nigro Mazzilli que, além de grande penalista, é profundo conhecedor de aplicativos voltados ao processamento e edição de textos.

TD – O que o senhor acha do mercado editorial jurídico? Os livros publicados atendem satisfatoriamente ás necessidades dos leitores?

Waldir – Acho que a produção de livros jurídicos melhorou bastante nos últimos anos. O mercado oferece, atualmente, obras recentes de altíssima qualidade. Por outro lado, resgataram-se, em edições revisadas e atualizadas, trabalhos clássicos que há muito não se via. Hoje há, também, muitos estudos como qualidade científica que quase não eram encontráveis no lustro que antecedeu a este. Parece que os autores que hoje disputam o mercado estão mais preocupados em fornecer contribuições  de valor aos seus leitores. Naturalmente, tudo isso tem a ver com o aumento da concorrência decorrente da simplificação dos métodos editoriais. A facilitação do processo de produção deu ao consumidor um novo leque de opções no que concerne a obras jurídicas, obrigando as editoras a refinar a qualidade de seus produtos. Isso tornou o comprador de livros jurídicos mais exigente. Ele não mais se contenta com aqueles “manualecos” de outrora que, por muito tempo, encheram as prateleiras das livrarias, com capas elegantes, mas recheadas de opiniões superficiais e repetições a granel. Consequentemente, o autor dos dias de hoje, para encontrar lugar no mercado, precisa ir a fundo nas questões de que trata e posicionar firmemente suas opiniões. Por sorte, o grande beneficiário de tudo isso é o consumidor.

TD – O que fez o senhor se especializar em locação predial urbana?

Waldir – Ainda nos meus tempos de estágio, tive de enfrentar alguns embaraços locatícios de imóveis de familiares, o que determinou meus primeiros contatos com a matéria. Porém, tenho a impressão de que a profundidade de assuntos e ramos do Direito envolvidos na locação foi o que me despertou maior interesse. Numa simples locação, podem ser encontradas questões de Direito Civil, Processual Civil, Penal, Processual Penal, Tributário, Comercial e por aí afora. Costumo dizer que qualquer recém-formado faz uma inicial de alguma ação locatícia, mas quando surge um problema, só quem tem boa experiência na matéria é capaz de destrinchar a situação eficientemente. Ao contrário do que se pensa comumente, há, na locação questões de grande repercussão financeira e não menor complicação jurídica, justificando a elaboração de estudos mais aprofundados e confecção de livros que facilitem esses estudos. Tudo isso me interessa e estimula minhas novas empreitadas nesse segmento.

TD – Há algum outro projeto em andamento?

Waldir – Sempre há. Só que agora diz respeito ao meu escritório. Estou procedendo a uma profunda reestruturação interna visando ao atendimento de grupos que aluguem, administrem ou tomem em locação um grande número de imóveis. Esse tipo de cliente tem procurado nosso escritório cada vez mais e possui peculiaridades só passíveis de serem atendidas por uma equipe de advogados altamente treinada e experiente. Grandes grupos de lojas, shoppings centers e administradoras de porte precisam fundamentalmente de agilidade e resultado diferenciados, tanto na advocacia preventiva (principalmente no que concerne a contratos) como na contenciosa. Para atender a essa demanda qualificada, além dos cursos que promovemos internamente, hoje contamos com diversos softwares especialmente desenvolvidos por nós para agilizar os serviços jurídicos e fornecer maior segurança aos seus resultados. No que diz respeito à automação, sou da opinião que o advogado deve delegar ás máquinas todas as atividades que elas podem fazer, principalmente aquelas que elas fazem melhor do que ele, para poder se dedicar a coisas que exijam o que ele tem de mais valioso: sua experiência e seu preparo intelectual. Esse, a meu ver, deve ser o norte dos advogados na atualidade.

TD – Como o senhor vê a Advocacia na atualidade?

Waldir – Ninguém mais tem dúvidas de que os tempos mudaram irremediavelmente, inclusive na Advocacia. Aplicar velhas fórmulas às tarefas dos dias de hoje é caminho seguro para fazer naufragar qualquer escritório. Acho que é tempo de entender e colocar em prática novos conceitos de trabalho. Todos os campos da atividade humana estão em profunda mudança neste final de século. Nós não somos exceção. Exemplo disso é a questão da especialização. Hoje em dia é quase impossível advogar à moda antiga, onde o profissional, em sua “banca”, cuidava de processos de toda a espécie, fazendo aquilo que chamamos de “clínica geral”. Os tempos desse advogado, que tinha uma pequena sala ao lado do fórum da cidade, alguns livros, uma máquina de escrever e seu talento, já fazem parte da história. Na atualidade, com as divisões e subdivisões, cada vez mais extensas, dos conhecimentos jurídicos, tornou-se imprescindível a reciclagem de informações legais e pretorianas, em períodos cada vez mais curtos, a impor um aprimoramento dos métodos de trabalho utilizados no passado, o que inclui, obrigatoriamente,  algum grau de especialização por parte de cada advogado. O mar de normas legais atualmente em vigor, sua constante modificação, as inúmeras correntes interpretativas do Direito, cada vez mais setorizadas e complexas, não mais permitem a repetição de velhos modelos.

TD – Então, em sua opinião os escritórios devem ser especializados?

Waldir – Só em casos extremos. A meu ver os advogados é que têm de ser especializados, não os escritórios como um todo. Penso que os escritórios devem procurar dar o mais extenso suporte possível aos seus clientes. Mas não as equipes de advogados. Cada equipe, assim como cada advogado, deve circunscrever seu trabalho e estudo a um universo que permite a ele “dominar”, por assim dizer, sua área. Particularmente, só contrato advogados consistentes da necessidade dessa limitação. Não acredito em “clínicos gerais”. Não nos dias de hoje. Querer abraçar por completo o mundo do conhecimento jurídico, além de exaurir as forças de qualquer um, geralmente não leva a uma situação de verdadeiro proveito. Quem sabe um pouco de tudo, não sabe nada direito! É bem verdade que o bom advogado deve possuir um preparo geral que inclua uma consistente noção de todas as matérias básicas do Direito e rudimentos de todos os seus ramos; contudo, seu aprofundamento, bem assim suas atividades, devem se concentrar numa área relativamente restrita, se quiser prestar serviços de nível elevado aos seus clientes. Em minha opinião, só a especialização pode garantir, nos dias atuais, segurança e celeridade às tarefas do advogado.

TD – Como o senhor avalia a situação do inquilinato com o advento da atual lei?

Waldir – Não há qualquer dúvida de que o avanço foi enorme. Qualquer um que tenha advogado sob a égide da lei anterior e continue a militar na área, nos dias atuais, sabe a que me refiro. O tratamento legislativo inquilinário, de um modo geral, melhorou muito. O legislador demonstrou muita maturidade na regulamentação atual da matéria. Exemplos claros do avanço são os aluguéis provisórios, nas ações revisionais de aluguel e nas renovatórias de locação; o efeito simplesmente devolutivo para as apelações nas principais ações de despejo, dentre outras tantas mudanças.

TD – Com tantas mudanças, a nova lei conseguiu resolver a tradicional disputa entre inquilino e senhorio?

Waldir – Em parte. É que o legislador, até agora, parece não ter se dado conta, por completo, de que a única interferência estatal que se justifica, é a concernente à estabilidade do locatário no imóvel (limitação às denúncias etc). Por outro lado, quando o legislador estabiliza o preço da locação (aluguel), sempre abaixo do mercado, durante longos períodos, cria-se, de um lado, uma vantagem indevida para o locatário e, de outro, um prejuízo injustificável para o locador. Não há motivo legítimo para que o legislador obrigue o locador a receber menos aluguel do que o mercado oferece. Há um misto de incompreensão e falta de vontade política, no que concerne à locação predial urbana em nosso País.

TD – A tradicional proteção deferida ao inquilino no direito brasileiro derivaria de uma inadequada abordagem política da matéria?

Waldir – Exatamente. Existem, por certo, motivos idôneos para se proteger partes hipossuficientes em relações  jurídicas de direito privado. Contudo, tal intervenção deve, sempre, ser feita de modo inteligente e, sobretudo, razoável. Sufocar uma das partes, que se inclui no negócio porque quer investir no segmento, é tolice. Só espanta o investidor. Para que se possa compreender, com isenção, a relação jurídica locatícia, é fundamental que se abandone o já clássico sentimentalismo viciado – pois só se sensibiliza com as dificuldades de um dos contratantes – que sempre vê no locatário um deserdado do destino, à mercê da gananciosa figura do locador que, sem quaisquer escrúpulos, não poupa esforços para saciar sua avareza às custas daquele pobre mortal. Na maior parte dos casos, como é sabido, ocorre exatamente o contrário, vendo-se, comumente, locatários que se acobertam sob o manto da “lei” para negar ao infeliz senhorio a justa renda que, muitas vezes, representa sua única fonte de sustento. Qualquer um que se dê ao trabalho de analisar a questão com imparcialidade verá que a causa dos problemas centrais da locação em nosso País é o desequilíbrio entre prestação e contraprestação. É a falta de mecanismos de manutenção da equivalência entre o aluguel pago e o valor do uso do imóvel, que gera, e sempre gerou, os principais impasses locatícios. A locação é uma relação contratual comunicativa, em que a prestação de uma parte deve, necessariamente, corresponder à da outra. O pacto locatício se estabelece com esse equilíbrio, e só por ele pode se sustentar pacificamente. Não há dúvida de que o Estado deve interferir nas relações de locação. Contudo, somente com duas finalidades: assegurar ao locatário alguma estabilidade no imóvel e garantir ao locador uma constante atualidade do aluguel. Sempre que o Estado tenta garantir estabilidade para o locatário, sem assegurar a atualidade do aluguel, acirram-se os conflitos. O que se tem verificado, nessas ocasiões, é que os locadores se retraem aumentando aluguéis iniciais ou fechando seus imóveis, prejudicando ainda mais os inquilinos. Às vezes se tem a nítida impressão de que o legislador perdeu de vista o fato de que o locador é um benfeitor social que contribui com parte de seu patrimônio para ajudar a solucionar o problema da habitação (que é um problema do Estado, não esqueçamos).

TD – O que falta na lei atual? 

Waldir – Não tenho dúvida de o melhor que o legislador poderia fazer seria retificar o dispositivo revisional, atualmente trienal, a fim de permitir revisão do aluguel – para aumentá-lo ou diminuí-lo – sempre que este se apresente em desacordo com o mercado, independentemente do transcurso de qualquer prazo. Só essa providência já seria suficiente para restaurar os já poucos desequilíbrios que restaram da aplicação da nova norma.

TD – E o problema habitacional do País?

Waldir – Esse é um ponto de enorme importância e geralmente mal compreendido. É grande o equívoco dos que pensam ser possível resolver os entraves habitacionais com um maior rigor no tratamento legal da locação. A locação sempre contribuiu e vai continuar contribuindo, significativamente, para a redução das dificuldades habitacionais de nosso País. Porém, ela não tem, no formato atual, condições para servir de base política para a solução do problema da moradia. O problema da habilitação reclama atenção a questões relacionadas com excessivo crescimento populacional, desordenada concentração demográfica, má distribuição de renda, e, por final, falta de uma política eficiente de construção de casas populares, que vê incentivos ao setor privado ou que desloque recursos do erário para edificação pelo próprio Estado. Querer resolver as agruras habitacionais do País, com limitações legais para os locadores, só indica imaturidade legislativa e má abordagem da questão.

TD – E a questão da locação social?

Waldir – A ideia é excepcional. Trata-se na última sugestão que pude examinar, de uma locação especial (construção popular), na qual o Estado garantiria ao investidor uma renda mínima e o locatário pagaria um aluguel limitado a um certo percentual de sua renda familiar, de modo a não comprometer a subsistência da família. A diferença seria subsidiada pelo Estado, de modo que o locador não receberia menos do que o combinado, nem o locatário pagaria mais do que pode. Já existem, no Brasil, estudos muitos sérios sobre essa proposta. O modelo tem funcionado muito bem em países europeus e, com certeza, iria agradar a opinião pública. Fica aqui a dica para os políticos atentos.

TD – Como o senhor vê o problema da morosidade da Justiça?

Waldir – Com pesar. Acho lamentável a situação do processamento dos feitos no Judiciário, diante dos avançadíssimos recursos tecnológicos, facilmente implementáveis, de que se dispõe nos dias de hoje. O problema, tanto para os jurisdicionados como para os operadores do Direito, já é insuportável. Só esse aspecto é suficiente para desestimular o recurso ao Judiciário, com graves consequências sociais. Embora o problema seja de natureza administrativa, não há, em minha opinião, uma solução que não passe por uma robusta informalização dos tribunais. De todo o trabalho de processamento dos feitos, realizado na atualidade, as horas pensantes não passam, por certo, de um décimo do tempo tomado no processo inteiro. O resto é um conjunto de burocracias arcaicas e rotinas repetitivas, nas quais o elemento humano, ao contrário de ser uma ajuda, acaba por ser um verdadeiro entrave no andamento dos casos. É o mesmo problema que enfrentamos na Advocacia. O trabalho repetitivo e todos os outros passíveis de automação precisam ser automatizados. É uma questão de sobrevivência do sistema. Se for realizado, no Judiciário, um sólido trabalho de informatização, restará resolvida, com toda a certeza, metade dos problemas que nos afligem na atualidade.

TD – Em sua opinião, a reforma do Judiciário resolverá a questão? Que outras medidas deveriam ser tomadas?

Waldir – O assunto é bastante sério e convida a muitas reflexões. Ao que me parece, jamais resolveremos  o problema da falta de agilidade da justiça se não revisarmos a estrutura e rotinas do Judiciário. Dentro dessa revisão, me parece fundamental que se inclua um plano de investimento sério no setor de automação de processamento das informações que trafegam pelo Judiciário. A questão remete-nos ao que falamos há pouco. Lembre-se que investimento em automação não é só comprar computadores; é necessário disponibilizar gente capacitada a aplicar os recursos da informática aos procedimentos do Judiciário, principalmente no que concerne à comunicação de dados. Só com uma providência dessa envergadura é que podemos enfrentar o problema com proveito significativo. Precisamos fazer com que os advogados possam consultar seus processos, protocolar suas petições e realizar audiências via Internet. A final de contas, do que é que temos medo? A tecnologia está aí. Só precisamos decidir utilizá-la. Enquanto pensarmos que o computador é uma máquina de escrever sofisticada, pouco proveito poderemos tirar de tecnologia que está diante dos nossos olhos. Por outro lado, sob a epígrafe da reforma, o controle externo do Judiciário é outro ponto importante. Há que se diferenciar, nesse aspecto, as funções administrativas das jurisdicionais. Nestas é evidente que não pode haver a menor intervenção, tanto externa como interna. Naquelas, as intervenções serão, com toda a certeza, no mínimo profiláticas. O que me preocupa, quando se discute reforma do Judiciário, é que se abre oportunidade para se colocar em pauta assuntos que implicam verdadeiro retrocesso, como no caso da questão da atribuição de caráter vinculante às súmulas dos tribunais superiores, ou da questão da diminuição dos vencimentos ou dos benefícios dos magistrados. Sou absolutamente contra tutela das decisões dos juízes por outra coisa que não seja a própria lei. Qual razão para subverter o sistema a fim de autorizar o Judiciário de grau superior a, praticamente, legislar? Por outro lado, penso que as responsabilidades e atribuições dos magistrados justificam uma remuneração e aposentadoria que lhes assegurem a necessária autonomia e tranquilidade no desempenho de suas funções. Há, é verdade,  extravagâncias institucionalizadas que necessitam ser revistas. Porém, não vejo como conseguiremos bons juízes se negarmos a eles uma recompensa correspondente à elevação de seu ofício.

TD – O senhor tem algum hobby?

Waldir – Gosto de esportes em geral. Faço ginástica todos os dias. Contudo, minha maior predileção é o esqui na neve. Sempre que posso, sou uma escapelada até uma estação próxima para passar um pouco de frio! Ajuda a restaurar as energias para o trabalho.

“A lógica aplicada é, para mim, contagiante”

“Os tempos mudam irremediavelmente”

“A locação é uma relação contratual comutativa”

“O resto é um conjunto de burocracias arcaicas”

 

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