A ação revisional extraordinária e os contratos de locação residencial em curso por tempo determinado

Artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário (nº 37) (pp. 52/57)
Data: Janeiro/Abril de 1996
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

1996-01-01_RevistaDireitoImobiliário_Página_06-2134102654-1532533392528.jpg

1996-01-01_RevistaDireitoImobiliário_Página_07.jpg

(1996-01-01)_RevistaDireitoImobiliário_Página_08

(1996-01-01)_RevistaDireitoImobiliário_Página_09

(1996-01-01)_RevistaDireitoImobiliário_Página_10

(1996-01-01)_RevistaDireitoImobiliário_Página_11_2

(1996-01-01)_RevistaDireitoImobiliário_Página_01

(1996-01-01)_RevistaDireitoImobiliário_Página_02

(1996-01-01)_RevistaDireitoImobiliário_Página_04

1996-01-01_RevistaDireitoImobiliário_Página_05.jpg

Versão em texto:

A AÇÃO REVISIONAL EXTRAORDINÁRIA E OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL EM CURSO POR TEMPO DETERMINADO

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO
Advogado em São Paulo

SUMÁRIO: 1. Apresentação do problema – 2. Segurança jurídica e estabilidade do direito – 3. Efeitos futuros dos contratos – 4. Da insensatez da polêmica sugerida – 5. Da inconstitucionalidade da norma retroativa (bem como da interpretação que pretenda atribuir a qualquer norma efeitos retroativos) – 6. Conclusão.

1. Apresentação do problema

O Plano Real trouxe pelo menos duas alterações substanciais para os contratos de locação residencial: o mecanismo de conversão dos aluguéis e o direito à revisão extraordinária do aluguel a partir de janeiro de 1995.

O sistema de conversão, como já sustentamos por vezes,1 na verdade não modificou o conteúdo obrigacional dos contratos, mas apenas os adaptou à nova moeda e sua planejada estabilidade, razão pela qual não se podia indagar sobre ofensa a ato jurídico perfeito e a conseqüentes direitos adquiridos das partes contratantes.

Com efeito, “a norma que instituiu o Plano Real pode ter sido severa, mas é inegável que guardou extrema coerência ao transportar os contratos de locação de um contexto inflacionário para um outro, no qual a inflação não deveria estar presente”.2

Quanto à ação revisional extraordinária de janeiro (atualmente regulada no § 4.” do art. 21 da Lei 9.069, de 30.06.19953), porém, por se tratar de criação de direito material – antes inexistente nas normas que regiam os contratos de locação residencial – a toda evidência, sua aplicação só poderia ser admitida nos contratos em curso por tempo indeterminado ou que viessem a ser prorrogados dessa forma, sob pena de absoluto desrespeito aos efeitos regulares dos contratos em vigor.

Entretanto, de modo absolutamente incompreensível, o 2º TACivSP, em seu enunciado n. 35, aprovou, à unanimidade, a seguinte conclusão: “A revisão especial prevista no art. 21, § 4º da MedProv 542/94, de 30.06.1994, aplica-se, uma só vez, aos contratos de locação residencial ajustados até 14.03.1994, vigentes por prazo determinado ou indeterminado, desde que da conversão de valores regulada naquele dispositivo tenha resultado desequilíbrio econômico-financeiro, adotando-se o procedimento da Lei 8.245/91″.4-5

Com a devida vênia dos que entenderam de tal maneira, embora possa parecer sem muita importância, constitui grave erronia, quando da aplicação de norma nova, deixar de se distinguir os contratos em curso por tempo determinado daqueles em curso por tempo indeterminado. Isto porque, aqueles ainda estão sob a esfera de efeitos da lei do tempo em que o contrato se aperfeiçoou, o que não ocorre com estes que são prorrogados por tempo indeterminado, por permissão ou determinação da lei em vigor, quando do final do prazo avençado pelas partes. A estes a nova norma de direito material é aplicável, àqueles não.

Demonstrando melhor compreensão da questão, bem já observou o eminente magistrado Boris Padron Kauffmann – ao conceder liminar em Mandado de Segurança que pretendia a outorga de efeito suspensivo a agravo de instrumento interposto para o fim de obter a extinção de ação revisional de aluguel extraordinária, requerida para contrato em curso por tempo determinado – o seguinte: “Pretende o impetrante sustar os efeitos de decisão que fixou aluguel provisório em ação revisional proposta com apoio na MedProv 785/94, até que seja julgado agravo de instrumento deduzido contra ato que deixou de atender pedido de reconsideração formulado. Sustenta que, sendo o contrato por prazo certo, inaplicável as regras do mencionado ato.

“Relevante o fundamento exposto. A rigor, tratandose de contrato com prazo certo, nenhuma das normas estabelecidas na MP teriam aplicação, salvo a de conversibilidade da moeda. [ … ] Concedo a liminar”.6

Evidente o acerto desse entendimento. Contudo, por ser o tema relativo a direito intertemporal bastante complexo, não se afigura exagerado que nos detenhamos um pouco no exame das razões que nos levam a concordar com a decisão acima transcrita.

2. Segurança jurídica e estabilidade do direito

Diferentemente do que pode parecer à primeira vista, a questão da irretroatividade das leis (nela se compreendendo os problemas relativos a incidência imediata da lei nova sobre efeitos futuros de contratos antigos) não se situa, simplesmente, no âmbito da política ou da moral legislativa, ou, ainda, da evolução da técnica legiferante. O aspecto de maior relevo, no campo da irretroatividade das leis, não é outro senão o da segurança jurídica.7

Como bem enfatiza Paul Roubier, “o fundamento filosófico da irretroatividade é a necessidade da segurança jurídica, a necessidade da confiança na estabilidade do Direito”.8

Exatamente em razão disso, por menor que seja a noção de ordem que a consciência jurídica de um povo alcance, será natural que ela repudie a idéia do efeito retroativo das leis, sempre que for capaz de reconhecer em seu seio o atentado que esta perpetra contra a segurança e estabilidade da sociedade.

Não é demasiado lembrar que, pela sua enorme importância, o respeito ao direito adquirido, em nosso sistema jurídico, é princípio constitucional de ordem pública, e visa a manutenção da segurança jurídica para garantir a segurança social, não podendo, pela sua importância, ser deixado de lado.9

Por outro lado, para que se possa esperar de uma sociedade o acatamento das normas jurídicas a ela dirigidas, é necessário, antes de mais nada, que o Estado possa garantir a estabilidade do direito, sem a qual seria insuportável a vida numa coletividade.

3. Efeitos futuros dos contratos

Um dos aspectos mais importantes na compreensão da proteção aos direitos adquiridos (ferramenta essencial para a garantia da estabilidade do direito), entre nós, é o relativo à realização destes após eventual modificação legislativa.

Caio Mário da Silva Pereira bem observa que “os direitos de obrigação regem- se pela lei do tempo em que se constituíram, no que diz respeito à formação do vínculo, seja contratual, seja extracontratual”, e “os efeitos jurídicos dos contratos regem-se pela lei do tempo em que se celebraram” .10

Nesse particular, tratando-se de respeito ao ato jurídico perfeito, “não há que se invocar o efeito imediato da lei nova, porquanto esta não se aplica aos efeitos futuros do contrato anteriormente celebrado e que se acha em curso”, como bem já decidiu a 2ª T. do STF, em acórdão relatado pelo ilustre Min. Djaci Falcão.11

Por outro lado, não se pode confundir, como adverte Roubier, “contratos em curso e contratos em curso de constituição: só estes a norma hodierna alcança, não aqueles (locação, por exemplo), pois são atos jurídicos perfeitos, constituídos, que se acham em curso de efeito”.12

A locação, como é sabido, é daqueles contratos de trato contínuo, cuja execução se prolonga no tempo após a constituição do negócio. Por isso, nesses contratos, uma norma emergente, que pretenda modificar direitos dos contratantes quanto a reajustes, revisão ou quaisquer outros (materiais, por óbvio), não pode ser aplicada aos contratos em execução (em curso de produção de efeitos), celebrados em conformidade com a legislação anterior, até que expirado seu prazo convencional.

Um contrato nessas condições, diante do nosso ordenamento jurídico, é considerado ato jurídico perfeito, gerador de direitos que não podem ser alterados ou preteridos por lei posterior (direitos adquiridos).

A alteração dos efeitos de um contrato por lei posterior à sua formação, implica, obviamente, modificação da causa, isto é, do próprio contrato, o que é vedado constitucionalmente. Frise-se que quando falamos em efeitos do contrato estamos nos referindo apenas ao seu campo de eficácia temporal originário (prazo determinado), que circunscreve a extensão do direito adquirido dos contratantes. Eventuais prorrogações ou renovações deverão respeitar a norma vigente na ocasião da sua respectiva ocorrência.13

Tal, aliás, é o que ensina Paul Roubier: “Os efeitos de contrato em curso no dia da mudança da legislação regulam-se conforme a lei da época da constituição do mesmo, a norma ulterior não os modifica, diminui ou acresce”.14

Os efeitos futuros dos contratos firmados durante a vigência de uma lei posteriormente revogada continuam, obrigatoriamente, a ser por ela regulados. O direito à revisão do aluguel, o valor deste, suas condições de reajustamento, são elementos que integram a própria essência do pacto locatício, não são nada mais do que o preço da locação. Em relação a eles há direito adquirido integrado ao patrimônio dos sujeitos envolvidos na relação jurídica a partir do momento da sua-constituição até o término do seu prazo.

4. Da insensatez da polêmica sugerida

Sem nenhum sentido a polêmica que alguns intérpretes tentam instaurar quanto a ser ou não abrangido pela proteção ao direito adquirido os efeitos futuros dos contratos (regularmente aperfeiçoados de acordo com a lei anterior), diante de uma modificação legislativa. O sofisma é transparente. Para que serviria o direito adquirido se não fosse para proteger os efeitos futuros dos atos jurídicos perfeitos ou das decisões irrecorríveis (coisa julgada)? Os efeitos já realizados passaram da categoria dos direitos simplesmente adquiridos para comporem a dos consumados, e se o direito está consumado não precisa dessa espécie de proteção.

Ora, como destaca o preclaro Min. Djaci Falcão, “se os efeitos do contrato não continuassem vinculados à lei do momento da sua celebração, os contratantes estariam expostos a surpresas capazes de comprometer sua situação patrimonial”.15

Não se deve, por outro lado, cometer-se o engano de entender que o direito ao pagamento dos aluguéis ainda não vencidos, nas condições contratadas, não teria se incorporado ao patrimônio jurídico subjetivo do locatário, por simplesmente não ter sido alcançado o momento do vencimento dos mesmos. O vencimento 16 nada tem com o “direito ao desempenho da prestação” (conforme contratado) em si mesmo. O vencimento só toma a prestação exigível, jamais altera o seu conteúdo.

Em outras palavras, por não se encontrar vencido determinado aluguel, não há mera expectativa de direito quanto ao seu valor e condições (ausência de denúncia, por exemplo). O direito ao recebimento e ao pagamento do aluguel futuro (preço da locação) já cumpriu todo o caminho de aquisição. O implemento das condições futuras (previstas na lei e no contrato) fazem parte do direito já incorporado ao patrimônio jurídico subjetivo das partes, pertencendo à fase de execução dos contratos. Após o aperfeiçoamento do negócio, a lei nova não pode incidir alterando qualquer efeito do contratado, inclusive as condições de exigibilidade.

Fosse, pois, admitida a incidência imediata da lei nova sobre os efeitos futuros aludidos, frustrada estaria a proteção constitucional ao direito adquirido e sem garantia se encontraria a sociedade quanto à estabilidade do direito.

5. Da inconstitucionalidade da norma retroativa (bem como da interpretação que pretenda atribuir a qualquer norma efeitos retroativos)

Por final, útil que se recorra aos aspectos constitucionais da questão. Conforme bem registra Caio Mário da Silva Pereira, “Costuma-se dizer que as leis de ordem pública são retroativas. Há uma distorção de princípio nesta afirmativa. Quando a regra da não-retroatividade é de mera política legislativa, sem fundamento constitucional, o legislador, que tem o poder de votar leis retroativas, não encontra limites ultralegais à sua ação, e, portanto, tem a liberdade de estatuir o efeito retrooperante para a norma de ordem pública, sob o fundamento de que esta se sobrepõe ao interesse individual. Mas, quando o princípio da não-retroatividade é dirigido ao próprio legislador, marcando os confins da atividade legislativa, é atentatória da Constituição a lei que venha ferir direitos adquiridos, ainda que sob inspiração da ordem pública”.17

A advertência é oportuna, como denuncia o seguinte excerto de aresto do STF, do qual foi relator o ilustre Min. Moreira Alves: “no Brasil, sendo o princípio do respeito ao direito adquirido, ao ato jurídico perfeito e à coisa julgada, de natureza constitucional […], não tem sentido a afirmação de muitos – apegados ao direito de países em que o preceito é de origem meramente legal – de que as leis de ordem pública se aplicam de imediato alcançando os efeitos futuros do ato jurídico perfeito ou da coisa julgada, e isto porque, se se alteram os efeitos, é óbvio que se está introduzindo modificação da causa, o que é vedado constitucionalmente”.18

6. Conclusão

Por tudo isso, verifica-se não haver, em nosso direito, qualquer razão jurídica que sustente a elaboração de normas retrooperantes (nem de interpretações que atribuam efeito similar à nova norma). Só uma imperfeita compreensão da matéria é que pode levar a diferente conclusão.

Não deslembremos, por outro lado, que “o cumprimento da avença livremente convencionada é preceito moral, antes mesmo de ser jurídico, seja no fator de respeito ao ato jurídico perfeito que se perfaz na vigência temporal pré-ajustada do contrato, seja no consectário da não retroatividade da inovação do direito material às locações vigentes a prazo certo”.19

Por mais entusiasmadas que possam ser as opiniões em contrário, não há como aceitar-se a enorme ofensa ao direito adquirido que se perpetra quando, por descuidada interpretação, acabamos por permitir a incidência de norma material nova, como a que instituiu a revisional extraordinária de janeiro, a contratos de locação residencial em curso de produção de efeitos (vale dizer: vigentes por tempo determinado).


Notas:

(1) Cfr., v.g., art. pub. in Revista Literária de Direito, ano 1, n. 4, março/abril de 1995, p. 11.

(2) Op. e loc. cit. em nota anterior.

(3) Com a seguinte redação: Art. 21. [ … ] § 4.” Em caso de desequilíbrio econômico-financeiro, os contratos de locação residencial, inclusive os convertidos anteriormente, poderão ser revistos, a partir de O l.Ol.1995, através de livre negociação entre as partes, ou judicialmente, a fim de adequá-los aos preços de mercado, sem prejuízo do direito à ação revisionai prevista na Lei 8.245, de 1991.

(4) DOE, 05.06.1995 (grifo nosso).

(5) Embora a idéia central da presente análise não seja esta, não é demais observar a absoluta inoperância deste enunciado visto que condiciona a aplicação da revisão extraordinária, exclusivamente, às hipóteses onde “da conversão de valores” do art. 21 tenha resultado desequilíbrio econômico-financeiro. Como a “conversão de valores” em si mesma foi matematicamente incapaz de produzir qualquer “desequilíbrio econômico-financeiro” nos contratos de locação residencial, clara a inutilidade do enunciado. Não deslembremos que o sistema de conversão simplesmente adaptou os aluguéis à estabilidade da nova moeda. Por um lado retirou a inflação galopante da economia, de outro, expurgou essa mesma expectativa inflacionária dos contratos de locação, dentre outros tantos. É bem verdade que após efetuada a conversão, expurgada a enorme inflação que compunha o preço locatício, muitos senhorios puderam ver a insignificância do aluguel que percebiam. Mas a conversão não foi a responsável pela defasagem. Esta preexistia àquela. Só não era visível antes dela. Enfim, é um equívoco de perspectiva atribuir ao mecanismo de conversão qualquer “desequilíbrio econômico-financeiro”.

(6) MS 432.695/0, 10.03.1995, vice-presidência do 2º TACivSP (grifo nosso).

(7) Abordagem que explicamos de modo mais aprofundado in Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel, Frase, 1993, São Paulo, p. 111-120.

(8) Les Conflits de Lois dans le Temps, Vol. I, p. 483, cit. por Carlos Maximiliano in Direito lntertemporal, Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1946, n. 10, p. 22.

(9) Destaque-se que a Constituição, em seu art. 5º, XXXVI, ao garantir a proteção ao direito adquirido, ao ato jurídico perfeito e à coisa julgada, impõe o princípio da irretroatividade tanto ao legislador como ao juiz, que ficam impedidos de atribuir, cada um no seu âmbito de competência, eficácia retroativa à lei nova.

(10) Instituições de Direito Civil, v. 1, 12ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1990, p. 116.

(11) RE 96.037, j. 05. l 0.1982. v.u., pub. in RTJ 106/314. Com igual entendimento: Ap. sum. 194.490-2, 6ª Cãm. do 2º TACivSP, j. 24.06.1986, rel. Soares Lima, v.u., pub. in RT 611/154.

(12) Les Conflits de Lois dans le Temps, Vol. II, p. 65, cit. por Carlos Maximiliano, op. cit., p. 190.

(13) Como já enfatizamos in Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel, Frase, 1993, São Paulo, p. 111-120.

(14) Les Conflits de Lois dans le Temps, v. 2, p. 75, cit. por Carlos Maximiliano, op. cit., p. 197.

(15) RE 96.037,j. 05.10.1982, v.u., pub. in RTJ 106/317, e em ementa in RT 580/294. Em igual sentido: Ap. sum. 194.490-2, 6ª Câm. do 2º TACivSP, j. 24.06.1986, rel. Soares Lima, v.u., pub. in RT 611/154.

(16) Momento no qual a prestação se torna exigível.

(17) Op. cit, v. 1, p. 117.

(18) STF, Repr. 1.451-DF, Pleno, v.u., j. 25.05.1988, RTJ 127/804. Entendendo do mesmo modo: RTJ 106/314; RT 611/154.

(19) JTACivSP-RT 113/467, rel. Ricardo Brancato.

 492 total views,  1 views today

Esta entrada foi publicada em Publicações, Artigos, Revisional, Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Aluguel e marcada com a tag , , , . Adicione o link permanente aos seus favoritos.

Deixe uma resposta