Imóvel residencial alugado a pessoa jurídica permite denúncia vazia

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 4-Imóveis (p. 5)
Data: 04.06.1996 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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IMÓVEL RESIDENCIAL ALUGADO A PESSOA JURÍDICA PERMITE DENÚNCIA VAZIA

A locação residencial, em nosso país, sempre foi tratada de modo especial pelo legislador, conferindo, via de regra, uma maior proteção ao inquilinato, considerado hipossuficiente na relação jurídica.

Para resguardar os interesses sociais que a situação envolve, a norma legal atual afasta nessas locações a possibilidade de denúncia vazia pura (retomada por mera conveniência), oferecendo ao locador apenas a denúncia cheia (motivada conforme previsão legal) ou as denúncias condicionadas (denúncias imotivadas que dependem de certo prazo, mais extenso que o comum, para poderem ser exercitadas ou para produzirem efeitos).

A Lei do Inquilinato anterior era ainda mais rigorosa afastando quase que por completo a denúncia vazia na locação residencial, que só era possível em poucos casos, como a alienação do imóvel locado.

Essa proteção, especialíssima, justifica-se ante o interesse social no problema da moradia, como um meio de equilibrar os “poderes” contratuais, fazendo com que a parte “mais fraca” tenha essa “fraqueza” compensada por um tratamento legal diferenciado.

Há hipóteses, contudo, nas quais a “hipossuficiência” – característica do locatário residencial – não se verifica na realidade concreta, como quando imóveis residenciais são alugados a pessoas jurídicas para uso de seus diretores ou funcionários.

Nesses casos, não obstante o caráter residencial da locação, é evidente que não se encontra presente a razão de ser da proteção especial da lei ao locatário e sua família, garantindo a eles maior estabilidade no imóvel e reajustes de aluguel mais distanciados. A destinação residencial, no caso, está inserida no campo das atividades operacionais da empresa locatária e nada tem a ver com o interesse da coletividade. O beneficiário da locação – e, portanto, do tratamento diferenciado – é empresa e não o ocupante do imóvel.

Em face disso, sob a égide da lei anterior, os nossos tribunais já vinham se inclinando equiparar essa espécie de locação residencial às locações não residenciais (vide RT 637/139 – rel. Juiz Ferreira de Carvalho; Bol. AASP 1.584/102 – rel. Juiz Martins Costa).

Havia, evidentemente, algumas vozes contrárias, sustentando que a lei não distinguia quanto à pessoa do locatário ao classificá-lo como residencial ou não- residencial, o que dava razão a certa polêmica.

Com o advendo da Lei nova do Inquilinato (8.245/91), contudo, a controvérsia terminou. Adotando o entendimento que parecia predominar, a lei emergente estabeleceu, em seu artigo 55, que são consideradas não-residenciais aquelas locações nas quais, embora com finalidade residencial, o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Assim, se antes havia algum impasse sobre o assunto, tal não mais ocorre, de modo que se uma empresa toma em locação certo imóvel residencial para uso de seus membros, o tratamento legal do contrato é puramente “não-residencial”.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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