Ação de despejo não impede revisão judicial dos aluguéis

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 4-Imóveis (p. 6)
Data: 30.07.1996 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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AÇÃO DE DESPEJO NÃO IMPEDE REVISÃO JUDICIAL DOS ALUGUÉIS

Qualquer locador, que já tenha tido necessidade de despejar algum inquilino, bem sabe dos transtornos decorrentes dessa situação, que incluem, via de regra, grandes prejuízos.

Os dissabores ficam ainda maiores quando, durante o processo de despejo o inquilino paga aluguel vertiginosamente defasado em comparação com aquele em vigor no mercado.

Nesses casos, além de o locador ser obrigado a lançar mão de despesas e honorários que, em geral, não são integralmentes reembolsadas pelas verbas de sucumbência (nem sempre recebidas), ainda se vê diante de uma redução do seu orçamento mensal.

Tal ocorre em razão de que, na prática as desocupações de imóveis, principalmente na locações residenciais, não são tão breves quanto talvez tenha pretendido o legislador inquilinário. Há casos nos quais a efetiva retomada do imóvel chega a demorar mais de dois anos, apesar dos grandes avanços processuais da nova norma locatícia (Lei 8.245/91).

Essa demora, somada à constante desatualização dos aluguéis, assegura a qualquer locador um “bom” prejuízo.

Contudo, tal situação não é, em todos os casos, inevitável. Nas locações que já perdurem por mais de três anos, contados do início do contrato ou do último acordo, poderá o locador, além de propor o despejo, ajuizar ação revisional de aluguel, para atualizá-lo ao seu patamar de mercado.

Cumpre observar que não há qualquer impedimento legal (e muito menos moral) ao processamento simultâneo de ação de despejo e ação revisional de aluguel, uma vez que ambas não se conflitam na sua fundamentação ou finalidade.

É verdade que na nova Lei do Inquilinato (8.245/91), no paragrafo primeiro de seu artigo 68, consignou comando impeditivo da propositura da ação revisional na pendência de certos prazos para a desocupação do imóvel, mas isso não que dizer que não possa haver propositura ou fluência simultânea de ação de despejo e ação revisional de aluguel.

O que um locador não pode é, por exemplo, durante o prazo para desocupação decorrente da denuncia vazia do artigo 57 (30 dias), propôr ação revisional de aluguel. No entanto, após o fim de tal prazo, se o locatário não desocupar o imóvel, é perfeitamente lícito ao locador iniciar o processo de despejo e também de revisão, já que não mais se encontram pendente o aludido prazo de desocupação.

Se em consequência do despejo, o locatário vier a desocupar o imóvel no curso da ação revisional de aluguel, o novo valor locatício, por óbvio, só será devido até a ocasião da efetiva restituição do prédio ao locador.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato“, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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