O velho e atual problema da locação

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 4-Imóveis (p. 5)
Data: 20.08.1996 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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O VELHO E ATUAL PROBLEMA DA LOCAÇÃO

“A forma de justiça social da nova lei reside no equilíbrio entre o direito de propriedade dos imóveis de locação e sua destinação social de residência para população, em que o capital aufira o rendimento adequado, seguro e valorizado no imóvel, e o locatário usufrua dos seus benefícios com tranquilidade segurança de estabilidade conforme seu padrão salarial” (Paulo Restiffe Neto, falando sobre a Lei 6.649/79, ln Locação – Questões Processuais, 3ª ed., 1985, São Paulo, Revista dos Tribunais, p. 125).

Em tudo na vida a solução para os problemas não se encontra nas consequências, mas nas causas. A locação não é exceção.

Cumpre, pois, antes de nos debatermos juntos a lacadores e locatários, buscarmos a origem de seus conflitos.

Qualquer um que se dê ao trabalho de analisar a questão com imparcialidade verá que a causa dos problemas centrais da locação em nosso país é o desequilíbrio ente prestação e contraprestação. É a falta de mecanismos de manutenção da equivalência entre o aluguel pago e o valor do uso do imóvel, que gera, e sempre gerou, os principais impasses locatícios. A locação é uma relação contratual comutativa, em que a prestação de uma parte deve, necessariamente, corresponder à da outra. O pacto locatício se estabelece com esse equilíbrio, e só por ele pode se sustentar pacificamente. Não há dúvida de que o Estado deve interferir nas relações de locação. Contudo, somente com duas finalidades: assegurar ao locatário alguma estabilidade no imóvel e garantir ao locador uma constante atualidade do aluguel.

Sempre que o Estado tenta garantir estabilidade para o locatário, sem assegurar a atualidade do aluguel, acirram-se os conflitos. O que se tem verificado, nessas ocasiões, é que os locadores se retraem aumentando aluguéis iniciais ou fechando seus imóveis, prejudicando ainda mais os inquilinos.

As vezes se tem a nítida impressão de que o legislador perdeu de vista o fato de que o locador é um benfeitor social que contribui com parte de seus patrimônio para ajudar a solucionar o problema da habitação (que é um problema do Estado-não esqueçamos).

Por outro lado, é grande o equívoco de se pretender resolver todos os entraves habitacionais com a locação pelo menos no formato atual desse instituto.

E verdade, não há dúvida, que a locação contribui significativamente, para a redução das dificuldades habitacionais, mais é igualmente certo que ela não tem, na atualidade, condições para resolver todos os eles. O problema da habitação reclama atenção a questões relacionadas com excessivo crescimento populacional, desordenada concentração demográfica, má distribuição de renda, e, por final, falta de uma política eficiente de construção de casas populares, que dê incentivo ao setor privado ou que desloque recursos do erário para edificação pelo próprio Estado. Querer resolver as agruras habitacionais do país, com limitações legais para os locadores, só indica imaturidade legislativa e má abordagem da questão.

Somente através da elaboração de normas que preservem a comutativa originária do contrato é que se pode solucionar. definitivamente, os impasses da locação.

Por isso, os locadores devem cobrar dos legisladores, por eles eleitos, a criação de normas que dêem maior incentivo à construção civil destinada à locação e menos limitação aos mecanismos de recomposição do aluguel. Os locatários, por sua vez, devem exigir que essas mesmas normas obriguem o Estado a subsidiar o aluguel das classes menos favorecidas, a exemplo do que ocorre em outros países.

No tocante à legislação atualmente em vigor (muito melhor que a antiga, registre-se), mister ser faz retificar o dispositivo revisional, atualmente trienal, a fim de permitir revisão do aluguel  – para aumentá-lo ou diminuí-lo sempre que este se apresente em desacordo com o mercado, ainda que essa revisão tenha de ser mensal.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato“, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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