O desacordo sobre os acordos na locação

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 4-Imóveis (p. 6)
Data: 22.07.1997 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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O DESACORDO SOBRE OS ACORDOS NA LOCAÇÃO

A ação revisional de aluguel (do artigo 19 da Lei 8.245/91) tem por finalidade, como se sabe, o ajustamento do preço da locação ao seu valor de mercado, mediante arbitramento judicial, sempre que transcorridos três a nos do início do contrato ou do último acordo.

Questão bastante tormentosa, desde os tempos da Lei 6.649/79, é a relativa a se saber qual a exata extensão da expressão último acordo, utilizada pelo legislador inquilinário (ao lado da expressão início do contrato) como termo interruptivo do prazo para aquisição do direito á revisão.

Ante a falta de expressa indicação legal, os nossos tribunais manifestaram (e ainda hoje manifestam) enorme divergência interpretativa em relação à questão, ora considerando interruptivos do referido prazo, qualquer espécie de acordo, ora apenas os que tenham atualizado o aluguel aos níveis de mercado.

Após coligir inúmeros julgados de diversos tribunais do país, há poucos anos verificamos que a segunda corrente era, com alguma vantagem sobre a outra, a mais prestigiada.

Com a criação do Superior Tribunal de Justiça, a discussão se acirrou, dado que esse tribunal perfilhou, de modo aparentemente pacífico, o entendimento – até então menos aceito – segundo o qual mesmo um mínimo ajuste além dos índices oficiais de reajustamento já configuraria acordo interruptivo do prazo da revisional.

Não se deixando ceder à interpretação atribuída pelo recém-criado tribunal, os pretórios dos Estados, que entendiam diversamente, continuaram a manifestar sua contrariedade, avolumando os recursos que terminavam por ser providos apenas em Brasília.

Apesar disso, o problema continuava o mesmo, pois os argumentos da corrente recepcionada pelo Superior Tribunal de Justiça permaneciam muito pouco convincentes, não conseguindo sensibilizar os especialistas no assunto.

É bem verdade que a Lei 8.245/91 não precisou qual a exata acepção do vocábulo acordo, contudo querer extrair disso a conclusão de que pela falta de especificação teria o legislador pretendido se referir a qualquer acordo, é evidente erro de interpretação, pois a explicitação, embora não estampada de modo expresso, se encontra inserta na finalidade da revisão (ajustar o aluguel ao preço de mercado).

Além disso, se levarmos a idéia do “qualquer acordo” ao extremo, chegaremos ao absurdo de concluir que mesmo o acordo no qual o locador reduza o aluguel, em favor do locatário, teria o efeito interruptivo de tal prazo. Por mais respeitável que seja o entusiasmo com o qual alguns intérpretes defendem essa tese, a bem da verdade é bastante difícil crer que o legislador tenha pretendido cometer tamanho contra-senso.

Oportuno lembrar que uma das principais e mais antigas regras de hermenêutica estabelece que devem ser afastadas as interpretações que levem ao absurdo (Cfr. Curso de Direito Civil – Parte Geral, Washington de Barros Monteiro, 1978, Saraiva, p. 37).

Por isso, ante a impossibilidade de interpretação literal do texto da lei, necessário recorrer-se a uma exegese lógico-sistemática, o que acarreta a inevitável conclusão de que se a ação revisional de aluguel visa ajustar o locativo ao preço de mercado, somente os acordos que alcancem essa finalidade poderão ser considerados interruptivos do prazo trienal.

Aliás, a única razão para ter o legislador equiparado, no referido art. 19, o início do contrato ao último acordo é a de existir entre esses dois termos equivalência de conteúdo, isto é, ter julgado o legislador que no último acordo o aluguel voltaria a ser como no início do contrato, vale dizer: compatível com o de mercado.

Depois de tanto tempo, contudo, o STJ parece começar a dar sinais de melhor compreensão da questão, tendo recentemente decidido que “o objetivo da ação revisional é ajustar o aluguel ao preço de mercado”, de forma a restabelecer o equilíbrio inicial do contrato. Assim, havendo acordo entre as partes sem que o locativo atinja o  ‘preço de mercado’, não estará o locador obrigado a aguardar o decurso do prazo estabelecido em lei, a contar de tal acordo, para poder vindicar aumento através de ação revisional” (REsp 57.867-1-SP, 6ª Turma do STJ, v. u., j . 9.5.95, rel. Adhemar Maciel, DJU 05.6.95, p. 16.692 e BDI 22/07, Ago/95).

Não obstante, essa mudança de orientação esteja, obviamente, relacionada ao fato de ter a competência para julgar as questões relativas à locação no STJ sido transferida da 3ª e 4ª Turmas para a 5ª e 6ª (Emenda Regimental nº 2), é evidente o mérito e a importância da nova postura que, certamente, fará jus a muitos elogios.


WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIROé advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular no escritório, Arruda Miranda Advogados.

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