O desacordo sobre os acordos na locação

Artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário (nº 38) (pp. 40/41)
Data: Maio/Agosto de 1996
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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Versão em texto:

O DESACORDO SOBRE OS ACORDOS NA LOCAÇÃO

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO
Advogado cm São Paulo.

“Diante da desvalorização do aluguel e a contingência de esperar o término do triênio necessário para o ajuizamento da revisional, o locador acaba aceitando pequenos reajustes, apesar dos quais o aluguel continua defasado. Portanto, constitui injustiça, ás vezes reconhecida pelos juízes, considerar com o data-base do triênio a de tais reajustes (singelos), numa interpretação conflitante como princípio milenas, que a atual Lei do Inquilinato buscou obedecer, de que deve existir, sempre, justo e real equilíbrio econômico na locação” (João Nascimento Franco, Manual Prático da Ação Revisional, São Paulo, Malheiros, 1992, p. 62).

A ação revisional de aluguel – do art. 19 de Lei 8.245/91 – tem por finalidade, como se sabe, o ajustamento do preço da locação ao seu valor de mercado, mediante arbitramento judicial, sempre que transcorridos três anos do início do contrato ou do último acordo.

Questão bastante tormentosa, desde os tempos da Lei 6.649/79, é a relativa a se saber qual a exata extensão da expressão último acordo utilizada pelo legislador inquilinário (ao lado da expressão início do contrato) como termo interruptivo do prazo para aquisição do direito à revisão.

 Ante a falta de expressa indicação legal, os nossos tribunais manifestaram (e ainda boje manifestam) enorme divergência interpretativa em relação à questão, ora considerando interruptivos do referido prazo qualquer espécie de acordo, ora apenas os que tenham atualizado o aluguel aos níveis de mercado.

Após coligir inúmeros julgados de diversos tribunais do país, há poucos anos verificamos que a segunda corrente era, com alguma vantagem sobre a outra, a mais prestigiada.

Com a criação do STJ, a discussão se acirrou, dado que esse tribunal perfilhou, de modo aparentemente pacífico, o entendimento – até então menos aceito – segundo o qual mesmo um mínimo ajuste além dos índices oficiais de reajustamento já configuraria acordo interruptivo do prazo da revisional.

Não se deixando ceder à interpretação atribuída pelo recém-criado tribunal, os pretórios dos Estados, que entendiam diversamente, continuaram a manifestar sua contrariedade, avolumando os recursos que terminavam por ser providos apenas em Brasília.

Apesar disso, o problema continuava o mesmo, pois os argumentos da corrente recepcionada pelo STJ permaneciam muito pouco convincentes, não conseguindo sensibilizar os especialistas no assumo.

É bem verdade que a Lei 8.245/91 não precisou qual a exata acepção do vocábulo acordo, contudo querer extrair disso a conclusão de que pela falta de especificação teria o legislador pretendido se referir a qualquer acordo, é evidente erro de interpretação, pois a explicitação, embora não estampada de modo expresso, se encontra inserta na finalidade da revisão (ajustar o aluguel ao preço de mercado).

 Além disso, se levarmos a idéia de “qualquer acordo” ao extremo, chegaremos ao absurdo de concluir que mesmo o acordo no qual o locador reduza o aluguel, em favor do locatário, teria o efeito interruptivo de tal prazo. É bastante difícil crer que o legislador tenha pretendido cometer tamanho contra-senso.

Oportuno lembrar que uma das principais e mais antigas regras de hermenêutica estabelece que devem ser afastadas as interpretações que levem ao absurdo (cf. Curso de Direito Civi l – Parte Geral, Washington de Barros Monteiro, 1978, Saraiva, p. 37).

Por isso, ante a impossibilidade de interpretação literal do texto da lei, necessário recorrer-se a uma exegese lógico- sistemática, o que acarreta a inevitável conclusão de que se a ação revisional de aluguel visa ajustar o locativo ao preço de mercado, somente os acordos que alcancem essa finalidade poderão ser considerados interruptivos do prazo trienal.

Aliás, a única razão para ter o legislador equiparado, no referido art. 19, o início do contrato ao último acordo é a de existir entre esses dois termos equivalência de conteúdo, isto é, ter julgado o legislador que no último acordo o aluguel voltaria a ser como no início do contrato, vale dizer: compatível com o de mercado.

Depois de tanto tempo, contudo, o STJ parece começar a dar sinais de melhor compreensão da questão, tendo recentemente decidido que “o objetivo da ação revisional é ajustar o aluguel ao preço de mercado de forma a restabelecer o equilíbrio inicial do contrato. Assim, havendo acordo entre as partes sem que o locativo atinja o ‘preço de mercado’, não estará o locador obrigado a aguardar o decurso do prazo estabelecido em lei, a contar de tal acordo, para poder vindicar aumento através de ação revisional” (REsp. 57.867-1-SP – 6ª T. do STJ, v. u., j. 09.05.1995 – rel. Adhemar Maciel, DJU, 05.06.1995, p. 16692 e BDI 22/07, ago/95).

Não obstante essa mudança de orientação esteja, obviamente, relacionada ao fato de ter a competência para jugar as questões relativas à locação no STJ sido transferida da 3ª e 4ª T. para a 5ª e 6ª” (EReg 2), é evidente o mérito e a importância da nova postura que, certamente, fará jus a muitos elogios.

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