Artigo publicado Boletim do Direito Imobiliário
Data: 2º Decêndio – Abril de 1997 (p. 11)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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O FRANCHISING E O DIREITO À RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO

O direito à renovação do contrato de locação surgiu entre nós em razão da necessidade de proteção da estabilidade do locatário em certas locações nas quais se entendia que a atividade por ele exercida valorizava sobremaneira o imóvel locado, de modo que a ausência de tal proteção permitiria o enriquecimento do locador à custa do trabalho do inquilino, sempre que este necessitasse negociar novo prazo contratual.

Para que haja direito à renovação devem se encontrar preenchidos os seguintes requisitos: a) ser a atividade explorada no imóvel locado comercial, industrial ou empresarial; b) possuir o contrato forma escrita e estar em vigor por tempo determinado; c) ter o contrato, ou a soma dos contratos, prazo mínimo de cinco anos ininterruptos; d) estar o locatário na exploração da mesma atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos; e) ter o locatário cumprido rigorosamente o contrato em curso.

Desse modo, verificamos esses requisitos, possuem legitimidade para o exercício do direito à renovação o locatário e, de um modo geral, os seus sucessores na relação de locação e fundo de comércio.

Conforme estabelece o parágrafo primeiro do art. 51, da Lei 8.245/91, seguindo orientação jurisprudencial que “aperfeiçoou” as disposições legais pertinentes no Direito 24.150/34, na hipótese de sublocação total do imóvel, o direito à renovação só pode ser exercido pelo sublocatário. O regramento teve a intenção de coibir especulações e proteger o verdadeiro detentor e explorador do fundo de comércio que, invariavelmente, costumava ser sublocatário.

Na atualidade, contudo, a coerência do dispositivo já é bastante discutível em face das relações decorrentes de contrato de franquia, como bem denuncia o renomado advogado João Nascimento Franco (in Ação Renovatória, Malheiros, 1994, São Paulo, pp. 74 e ss.).

Com efeito, se o objetivo da ação renovatória é justamente proteger o fundo de comércio existente no imóvel locado, em boa lógica, não há como se negar legitimidade ativa para o franqueador que é detentor de diversos componentes do fundo de comércio ali explorado.

O judiciário começa a dar sinais de reconhecimento dessa realidade, já tendo por vezes decidido que ·existindo entre locatário e sublocatário fundo de comércio comum justifica-se o litisconsórcio entre ambos” (RT 697/105; 586/203).

Realmente, diante do objetivo da proteção renovatória, essa nova orientação pretoriana se mostra bem mais coerente que o anterior. Em face da dinâmica dos negócios, a fria leitura da letra da lei deve ceder lugar  interpretação integrativa da norma, para encontrar soluções que melhor adaptem a intenção do legislador à situações por ele, provavelmente,  não previstas.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro, é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional/ de Aluguel” dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados

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