A retomada do imóvel residencial

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 2-Imóveis (p. 07)
Data: 15.06.1997 (Domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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(1997-06-15)_ARetomadadoImovelResidencial_EDITADO

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A RETOMADA DO IMÓVEL RESIDENCIAL

WALDIR DE ARRUDA M. CARNEIRO

“O locador não fica obrigado a indenizar o inquilino se, após a retomada, ocorrem motivos relevantes que justifiquem a venda, a doação ou a locação do prédio, desde que, ao solicitar a sua restituição, tenha agido com sinceridade de propósitos. E isso porque a retomada não torna o imóvel indisponível, nem impede sua destinação a outros fins, em face de justos motivos supervenientes.” João Nascimento Franco, “Ação Renovatória”, Malheiros, 1994, SP, p. 280.

Não são poucas as questões às quais o direito deixa de atribuir um tratamento coerente. Nossa legislação inquilinária não prevê, por exemplo, prazo específico no caso de retomada de imóvel comercial. Apenas exige, sob pena de acarretar direito do locatário à indenização, que o locador dê a destinação alegada até 90 dias após a entrega do imóvel. Isso já não ocorre na retomada de imóvel residencial (art. 47, 3º, da lei 8.245/91), onde se exige um ano de utilização. Como observa João Nascimento Franco, “a lei não impôs ao locador ou ao destinatário do imóvel retomado a obrigação de ocupá-lo por determinado lapso de tempo”.

“A obrigação de ocupar por tempo certo é estabelecida pelo art. 44, 2º,  mas apenas para o caso de retomada de prédio residencial, o que também deveria ocorrer com o prédio comercial retomado.”

“A omissão da lei dá margem à fraude, porque o destinatário do imóvel pode ocupá-lo para escapar à indenização prevista, e deixá-lo daí dois ou três meses.”

Alfredo Buzaid, ao tratar da exceção de retomada para uso próprio em ação renovatória, sob a égide do regime anterior (em comentário que serve ao regime atual), considera justificável a opção do legislador. “Em face do direito positivo, omisso a esse respeito, parece-nos que os tribunais não podem impor ao proprietário um prazo de ocupação pessoal e efetiva. Se o locatário que obtém a renovação não está obrigado a permanecer no prédio, sendo-lhe lícito (…) ceder a locação, (…) pode o proprietário deixar de ocupar o prédio, sobrevindo motivo legítimo. A desigualdade de tratamento repugna à razão e aos princípios da lei. A circunstância de o proprietário vender ou doar o imóvel retomado (…) não configura um ilícito civil.”

Concordando ou não com o tratamento legal em vigor, não há como, validamente, interpretar a situação de outro modo, não obstante ser evidente que a não fixação em lei de prazo mínimo de utilização pode facilitar eventual fraude por parte dos locadores.

Tampouco haveria, no caso em exame, como se cogitar da aplicação analógica da norma do art. 44, 2º, da lei 8.245/91 (que estabelece prazo de permanência de um ano para retomadas de imóveis residenciais), em razão de se tratar de norma restritiva de direitos.

Por isso, diante do que estabelece a lei 8.245/91, uma vez retomado o imóvel dentro do prazo de três meses de que trata o parágrafo 3º do art. 52 da lei 8.245/91, e atribuída a ele a destinação alegada, não há impedimento legal a uma posterior alteração de sua utilização pelo locador, não podendo o locatário reclamar indenização.


Waldir de Arruda Miranda Carneiro, 32, advogado, é titular do escritório “Arruda Miranda Advogados” e autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, entre outros.

 

 

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