Arruda Miranda Advogados

Artigo publicado no Boletim de Direito Imobiliário
Data: 1º  Decêndio Dezembro/1994 – nº 34
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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DO DIREITO DO INQUILINO DE TRANSFERIR A LOCAÇÃO

Waldir de Arruda Miranda Carneiro (*)

 O art. 13 da nossa atual Lei do Inquilinato, mantendo o tratamento do diploma anterior, estabeleceu que “a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem de consentimento prévio e escrito do locador”.

Tal restrição, perfeitamente compreensível, dado o caráter eminentemente pessoal da locação predial urbana, é em regra, reforçada por disposições contratuais que dão especial ênfase ao assunto.

Hipótese interessante, contudo, é aquela na qual o locatário possui direito à renovação da sua locação (isto é, naqueles casos onde a locação tiver prazo determinado igual ou superior a cinco anos e o locatário se encontrar na exploração do mesmo ramo de comércio, indústria ou empresa, nos últimos três anos anteriores à propositura da ação renovatória), e desejar transferir o seu negócio.

Obviamente, a locação constitui, através do “ponto”, elemento de destacado valor dentro do “fundo de comércio” do locatário, este último compreendido como a universidade dos bens que compõem o seu estabelecimento.

Nessas circunstâncias já se estabeleceu séria controvérsia sobre a validade da referida vedação à transferência do contrato. Para uns, a disposição legal a respeito seria intransponível, e a estipulação contratual faria lei entre as partes para tal fim. Para todos, a vedação constituiria, em si mesma, uma negação ao direito do locatário de dispor livremente de seu fundo de comércio e, mais ainda, do próprio sistema renovatório.

É natural que se deva respeitar uma restrição como a analisada, dado que o comando emana não tão apenas da lei, mas também, na maior parte das vezes, da vontade inicial dos contratantes. Contudo, nas hipóteses onde a cessão da locação integrar a cessão do próprio fundo de comércio é evidente que não seria o caso de aplicação da dita restrição, do contrário estaríamos ampliando uma restrição legal, o que seria inaceitável no direito brasileiro.

Se o locatário não pudesse ceder o contrato de locação (como componente de seu fundo), não poderia, em última análise, transferir o próprio “fundo de comércio”, coisa absolutamente contrária ao objetivo da proteção renovatória, afrontando diretamente o art. 45 da Lei nº 8.245/91.

Por isso mesmo, predomina na atualidade o entendimento segundo o qual não incide sobre a hipótese de cessão do “fundo de comércio” a disposição do art. 13 da atual Lei do Inquilinato, e, as estipulações proibitivas da cessão do contrato de locação, para esses casos, têm sido consideradas atentatórias aos propósitos legais de defesa do “fundo de comércio” (cfr., dentre outros, João Nascimento Franco, in Ação Renovatória, São Paulo, Malheiros, 1994, pp. 31/37).

A questão, não obstante possa parecer simples, assume especial importância diante das grandes somas muitas vezes envolvidas em transferências de “negócios” que giram em tomo de determinados pontos comerciais mais disputados. Como se vê, uma equivocada compreensão do assunto pode, algumas vezes, custar bem caro.

(*)Advogado em São Paulo, especializado em locação predial urbana e autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, entre outros livro

“(…) cumpre enfatizar que a circunstância de o aluguel ter sido
convencionado em percentual sobre o faturamento não impede a revisão de
seu valor, pois o que importa, para tal desiderato, é a desconformidade com o padrão de mercado.
“Pertinente a lição de Waldir de Arruda Miranda Carneiro (Anotações à Lei do Inquilinato. São Paulo: RT, 2000, p. 118):
“‘As retribuições cuja expressão última só é determinável em ocasião próxima à sua exigibilidade, como no caso dos aluguéis fixados em percentual sobre o faturamento do locatário, também se encontram sob o abrigo da lei. Não tendo a lei distinguido quais aluguéis seriam revisáveis e quais não, não se afigura aceitável qualquer distinção n aplicação da norma.
“‘Por isso mesmo, em ação revisional de aluguel, bem como em ação
renovatória de contrato, não só o aluguel mínimo deve ser discutido, mas
também o próprio percentual que é complementar daquele‘” (AI 1.0079.10.059553-1/001, 17ª Câm. Cível do TJMG, rel. Pedro Bernardes, j. 05/05/2011, v. u.).