Ruim com a lei, pior sem ela

Publicado em 10/06/1997 por

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 4-Imóveis (p. 6)
Data: 10.06.1997 (Terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

1997-06-10_RuimComaLeiPiorSemaLei

Versão em texto:

RUIM COM A LEI, PIOR SEM ELA.

“Todo rio precisa das ribanceiras que, de certo, lhe constrangem a liberdade, mas também lhe garantem a força, a posição geográfica definida e o alcance da meta: o mar. Sem ribeiras as águas que espraiariam por toda parte, sem utilidade para a navegação ou para as usinas elétricas, criando ao invés pântanos e focos de infecção, e afinal perder-se- iam sem nunca chegar ao destino”(Valfredo Tepe, in O Sentido da Vida, Vozes, 14ª. ed., 1989, Petrópolis, p. 44).

A vida, tanto individual quanto coletiva, exige, para sua subsistência, algum grau de ordem. Não seria exagero afirmarmos que a ordem é essencial à vida, mormente à vida em sociedade. Nesta, a ordem assume papel regulador do comportamento de cada membro do grupo, ao estabelecer certos limites à liberdade individual, garantindo assim,
dentro das interações sociais, um mínimo de previsibilidade comportamental, que constitui elemento central da segurança social.

Eis, pois, a função exata do direito: a de prover e garantir a manutenção da ordem, imprescindível à vida em comum, permitindo, assim, ao homem, a realização de ideais maiores, como o da justiça.

Daí salientar LUÍS RECASÉNS SICHES que a finalidade do direito não é a de prestar culto à idéia de justiça, mas sim fornecer segurança e certeza à vida social. Se, de um lado, o direito objetiva a manutenção da segurança, certo é, que, de outro lado, sem segurança não pode haver direito (Vida humana, Sociedad y Derecho, p. 127, cit. por OSCAR TENÓRIO in lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro, 2ª ed., Rio de Janeiro, Borsoi, 1955, ns. 338 e 339, pp. 193/194).

“La seguridad – explica – es el motivo radical o la razón de ser del Derecho; pero no es su fin supremo. Este consiste en la realización de valores de rango superior. Ciertamente, la seguridad es tambiém un valor, pero en relación con la justícia es un valor inferior. Ahora bien, recuérdese que el cumplmiento de los valores Inferiores condiciona la possibilidad de realización de los superlores”(Obra e local citados).

Por isso, se quisermos encontrar justiça, mister se faz que busquemos primeiro a ordem. Não foi por outro motivo que GOETHE não hesitou ao afirmar ser preferível alguma injustiça à desordem.

O respeito à lei, não obstante nem sempre implique justiça, é um ato de disciplina que distingue o homem preparado para viver em sociedade daquele que não o está.

Querer encontrar alternativas fora do direito, ou direito nas alternativas que não se insiram nos estreitos limites da lei, a pretexto de pretender promover justiça, só indica imaturidade jurídica e social.

Leis ruins podem e devem ser combatidas até que sejam modificadas por regular processo legislativo. A imperfeição de uma norma, por si só não autoriza sua inobservância. Só quem ignora os mais elementares princípios que regulam a vida em sociedade pode entender acertado a desobediência da lei que lhe parece injusta.

Os intrincados mecanismos de elaboração legislativa, são, na verdade um mal necessário, pois embora imponham ritmo lento à evolução do direito, garantem sua constante ascensão, protegendo a sociedade do perigo das tiranias.

É grande o equívoco dos que entendem que os fins possam justificar os meios. Sempre que essa concepção é adotada em matéria de aplicação de direito, as sociedades acabam por sofrer injustiças muito maiores do que as que resultariam da regular aplicação das normas vigentes tidas como injustas.

Por isso, quando magistrados supostamente conscienciosos, passam, inadvertidamente, a selecionar – ao seu exclusivo arbítrio – as leis que julgam dever ser aplicáveis (e outras que não), o problema não mais se situa na lei imperfeita, mas no julgador.

Waldir de Arruda Mirranda Carneiro, é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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Da sucumbência nas ações renovatórias

Publicado em 03/06/1997 por

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 3-Imóveis (p. 6)
Data: 03.06.1997 (Terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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1997-06-03_DaSucumbêncianasAçõesRenovatórias_EDITADO

Versão em texto:

DA SUCUMBÊNCIA NAS AÇÕES RENOVATÓRIAS

“Não se pode abrigar a tese de que a ação renovatória será sempre de mero acertamento do locativo, porque o limites da controvérsia de caso” (JTARS 90/286, relator Vicente de Vasconselos.)

Como assinala o prestigioso mestre JOÃO NASCIMENTO ao tratar das despesas processuais e dos honorários sucumbenciais, “há grande divergência no tocante à responsabilidade por esses encargos nas ações renovatórias. Alguns entendem que eles devem ser repartidos entre os postulantes, na pro porção do que sucumbirem, apurando- e essa proporção pelo confronto entre o pretendido e o que tiver sido concedido pela sentença  a título de aluguel, indenização, multa, prazo de prorrogação etc. Outros consideram que, na ação renovatória, nenhum dos litigantes sucumbe totalmente, dadas suas características negociais, admitindo proposta e contraproposta que o juiz, a final, acolhe ou rejeita.

Segundo esse entendimento, a renovatória é processo de simples acertamento, cabendo a cada uma das partes pagar honorários de seu advogado, notadamente quando a sentença fixa aluguel diferente tanto do pretendido pelo locatário, como do reclamado pelo locador” (Ação Renovatória. Malheiros, 1994, São Paulo, item 246, p. 244).

A noticiada controvérsia não teria maior importância, a justificar as ponderações ora efetuadas, não fosse preocupante contingente de decisões que têm se alinhado em orientação baseada no transparente equívoco de abordagem que, de modo simplista, considera a ação renovatória como sendo uma lide de mero acertamento.

Embora, parte do objeto da ação renovatória seja o de acertar ou definir o novo aluguel, evidente a incorreção do raciocínio que, por essa razão, conclui que nessas ações não haveria sucumbência, desconsiderando as proporções de sucumbimento de cada parte.

A própria expressão (lide de mero acertamento) encerra flagrante antinomia, pois se é lide (que se define como sendo um conflito de interesses caracterizado por uma pretensão resistida), não pode haver mero acertamento. Não no sentido que se pretende atribuir, ou seja, o de afastar a aplicação do princípio da sucumbência. Contrário fosse, todas as ações que jurisdição contenciosa (que, igualmente, visam solucionar lides) teriam de ser considerados como de mero acertamento, a dispensar, do mesmo modo, quaisquer ônus sucumbenciais, o que seria absurdo.

A impropriedade da idéia (lide de mero acertamento). compromete, em grande parte dos casos, a distribuição dos encargos da demanda.

Por isso, parece-nos equivocada a segunda corrente no inicio apontada. Com efeito, não há razão para que se exclua a ação renovatória da aplicação de princípio da sucumbência, a pretexto  de se vislumbrar na demanda algum caráter de acertamento, pois qualquer acertamento que se enxergue na espécie de ação, jamais poderia afastar a aplicação da lei ou pior, a consideração de próprio caráter contencioso do processo.

Naturalmente, numa ou noutra demanda pode haver sucumbimento proporcional entre os litigantes, mas isso deve ser aferido caso a caso, não podendo, de modo algum justificar a criação de uma regra geral de distribuição recíproca de despesas e honorários.

Por isso, entendemos que, a exemplo do que ocorre nas ações revisionais, enquanto, numa ação renovatória, as discussões se limitarem ao estabelecimento do novo aluguel, ou seja, qual deve ser o seu exato quantum, em níveis mais ou menos equidistantes do fixado na sentença, (não se contestado o direito à renovação), a sumcumbência deve, em regra, ser considerada de ambos os litigantes, caso em que os honorários e despesas deverão ser recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles, conforme a regra de art. 21, caput. do CPC.

Contudo, ainda que discutindo apenas o valor da contraprestação, o aluguel fixado for próximo ao pugnado por dos um dos litigantes, e distante do pleitado pelo outro haverá sucumbimento deste último.

Interessante julgado, do qual foi relator o ilustre juiz Gamaliel Costa, da 6ª Câm. do 2° TACSP, bem corroborou esses entendimento: “não se pode negar que a discordância, referente ao valor do locativo já configura uma resistência, determinando a realização de atos, no processo, imprescindíveis a uma definição de um aluguel justo. Daí decorre por certo, um vencido e um vencedor. E vencido, ou derrotado é aquele cuja proposta, ou oferta, mais se distancia do valor fixado na sentença. O que deverá portanto, arcar com as consequência de sua resistência à prestação da outra parte” (Ap.258.905-1 v.u,j. 18.4.90, RT 654/142).

Não é outro o sentido parágrafo único do art. 21 do CPC segundo o qual “se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários”.

Igualmente, haverá sucumbência de uma das partes na ação renovatória quando o autor for julgado carecedor da ação, ou quando esta for julgada improcedente, o mesmo ocorrendo, de outro lado, quando o locador não se limitar a discutir o valor do aluguel na contestação, opondo resistência ao direito de renovação do autor que vier a ser reconhecido, posteriormente, como legítimo. Nos dois primeiros casos o locatário arcará com os honorários e despesas do processo, e neste último, o locador é que sucumbirá.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro, é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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Da sucumbência nas ações renovatórias

Publicado em 01/06/1997 por

Artigo publicado no Jornal Cruzeiro do Sul – Caderno Cidades (p. 10)
Data: 01.06.1997 (Domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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Cruzeiro do sul_EDITADO_02

Versão em texto:

DA SUCUMBÊNCIA NAS AÇÕES RENOVATÓRIAS

“Não se pode abrigar a tese de que a ação renovatória será sempre de mero acertamento do locativo, porque os limites da controvérsia variam de caso para caso” (JTARS 90/286, relator Vicente de Vasconcelos).

Como assinala o prestigioso mestre João Nascimento Franco, ao tratar das despesas processuais e dos honorários sucumbenciais, “há grande divergência no tocante à responsabilidade por esses encargos nas ações renovatórias. Alguns entendem que eles devem ser repartidos entre os postulantes, na proporção do que sucumbirem, apurando- se essa proporção pelo confronto entre o pretendido e o que tiver sido concedido pela sentença  a título de aluguel, indenização, multa, prazo de prorrogação etc. Outros consideram que, na ação renovatória, nenhum dos limites sucumbe totalmente, dadas suas características negociais, admitindo proposta e contraproposta que o juiz, a final, acolhe ou rejeita.

Segundo esse entendimento, a renovatória é processo de simples acertamento, cabendo a cada uma das partes pagar honorários de seu advogado, notadamente quando a sentença fixa aluguel diferente tanto do pretendido pelo locatário, como do reclamado pelo locador” (Ação Renovatória, Malheiros, 1994, São Paulo, item 246, p. 244).

A noticiada controvérsia não teria maior importância, a justificar as ponderações ora efetuadas, não fosse preocupante contingente de decisões que têm se alinhado em orientação baseada no transparente equívoco de abordagem que, de modo simplista, considera a ação renovatória como sendo uma lide de mero acertamento.

Embora, parte do objeto da ação renovatória seja o de acertar ou definir o novo aluguel, evidente a incorreção do raciocínio que, por essa razão, conclui que nessas ações não haveria sucumbência, desconsiderando as proporções de sucumbimento de cada parte.

A própria expressão (lide de mero acertamento) encerra flagrante antinomia, pois se é lide (que se define como sendo um conflito de interesses caracterizado por uma pretensão resistida), não pode haver mero acertamento. Não no sentido que se pretende atribuir, ou seja, o de afastar a aplicação do princípio da sucumbência. Contrário fosse, todas as ações que jurisdição contenciosa (que, igualmente, visam solucionar lides) teriam de ser considerados como de mero acertamento, a dispensar, do mesmo modo, quaisquer ônus sucumbenciais, o que seria absurdo.

A impropriedade da idéia (lide de mero acertamento),  compromete, em grande parte dos casos, a distribuição dos encargos da demanda.

Por isso, parece-nos equivocada a segunda corrente no inicio apontada. Com efeito, não há razão para que se exclua a ação renovatória da aplicação de princípio da sucumbência, a pretexto  de se vislumbrar na demanda algum caráter de acertamento, pois qualquer acertamento que se enxergue na espécie de ação, jamais poderia afastar a aplicação da lei ou pior, a consideração de próprio caráter contencioso do processo.

Naturalmente, numa ou noutra demanda pode haver sucumbimento proporcional entre os litigantes, mas isso deve ser aferido caso a caso, não podendo, de modo algum, justificar a criação de uma regra geral de distribuição recíproca de despesas e honorários.

Por isso, entendemos que, a exemplo do que ocorre nas ações revisionais, enquanto, numa ação renovatória, as discussões se limitarem ao estabelecimento do novo aluguel, ou seja, qual deve ser o seu exato quantum, em níveis mais ou menos equidistantes do fixado na sentença, (não se contestado o direito à renovação), a sucumbência deve, em regra, ser considerada de ambos os litigantes, caso em que os honorários e despesas deverão ser recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles, conforme a regra de art. 21, caput, do CPC.

Contudo, ainda que discutindo apenas o valor da contraprestação, o aluguel fixado for próximo ao pugnado por um dos litigantes, e distante do pleitado pelo outro haverá sucumbimento deste último.

Interessante julgado, do qual foi relator o ilustre juiz Gamaliel Costa, da 6ª Câm. do 2° TACSP, bem corroborou esse entendimento: “não se pode negar que a discordância, referente ao valor do locativo já configura uma resistência, determinando a realização de atos, no processo, imprescindíveis a uma definição de um aluguel justo. Daí,  decorre por certo, um vencido e um vencedor. E vencido, ou derrotado é aquele cuja proposta, ou oferta, mais se distancia do valor fixado na sentença. O que deverá portanto, arcar com as consequência de sua resistência à prestação da outra parte” (Ap. 258.905-1, v.u, j. 18.4.90, RT 654/142).

Não é outro o sentido parágrafo único do art. 21 do CPC segundo o qual “se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários”.

Igualmente, haverá sucumbência de uma das partes na ação renovatória quando o autor for julgado carecedor da ação, ou quando esta for julgada improcedente, o mesmo ocorrendo, de outro lado, quando o locador não se limitar a discutir o valor do aluguel na contestação, opondo resistência ao direito de renovação do autor que vier a ser reconhecido, posteriormente, como legítimo. Nos dois primeiros casos o locatário arcará com os honorários e despesas do processo, e neste último, o locador é que sucumbirá.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro, é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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Cautelas necessárias à retomada do imóvel alugado

Publicado em 27/05/1997 por

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 3-Imóveis (p. 6)
Data: 27.05.1997 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

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1997-05-27_CautelasNecessáriasàRetomadadoImóvelAlugado_Editado

Versão em texto:

CAUTELAS NECESSÁRIAS À RETOMADA DO IMÓVEL ALUGADO:

”Não produzindo, o locador, prova apta a evidenciar que o locatário, salo as deteriorações de uso normal, não devolveu o imóvel nas mesmas condições em que havia recebido, não procede o pedido indenizatório por não estar demonstrado o nexo de causalidade entre a ação ou omissão do inquilino e os danos alegados pelo autor” (Ap 2.212/89, 4ª Câm. do TAPR, ReL Ulysses Lopes, cit. in “Vademecum” Jurisprudencial das Locações de Imóveis, Wilson Bussada, 1995, Jurídica Brasileira, p. 911).

Se conseguir um inquilino pode ser difícil, livrar-se dele pode ser ainda mais complicado.

Não raro na locação predial urbana experimentarem, locadores e locatários, vultosos dissabores quando da retomada do imóvel locado.

A razão é bastante compreensível: o estado no qual tais imóveis costumam ser devolvidos dificilmente é compreendido como satisfatório pelos retomantes.

Diante de uma circunstância como essa, inicia-se para o locador e o locatário uma verdadeira via crucis, que começa com a vistoria do imóvel e termina ao final d e uma desgastante contenda jurídica.

Como a disputa toda se resume em se saber a quem devem ser atribuídas as reparações que o prédio necessitar, é sempre aconselhável que locadores e locatários tomem algumas cautelas para minimizarem, tanto quanto possível, os conflitos.

Da parte do inquilino, como já advertimos alhures, é fundamental que no início da locação ele tome o cuidado de obter junto ao locador relação escrita do estado do imóvel e de seus pertences, a fim de evitar que danos já existentes nos mesmos possam a ele ser atribuídos, dado que a presunção, na ausência dessa relação, é de que o imóvel foi locado em perfeito estado.

Para salvaguarda de ambos, por outro lado, fundamental é que se lavre um termo de vistoria final do imóvel, tão detalhada quanto possível por ocasião da entrega das chaves. De se salientar que o locador tem especial interesse nessa vistoria, pois sem que fiquem ressalvadas eventuais danificações nessa ocasião, dificilmente poderá ser assegurada a eficiência da prova posterior, de que os danos foram efetuados pelo inquilino.

Note-se que, quanto à primeira providência, há para o locador, desde que solicitado pelo
locatário, obrigação legal de fornecer a referida relação do estado do imóvel (art. 22, V. da Lei 8.245/91).

Quanto à segunda providência, caso o imóvel se encontra danificado e o locatário se negue a assinar termo de vistoria junto ao locador, na oportunidade de entrega das chaves, imperativo se faz a inserção de ressalva (quanto a esses defeitos) no recibo de entrega das chaves, ou então, o recurso ao protesto ou à vistoria judicial para que o senhorio possa receber o imóvel sem riscos.

O recebimento das chaves, sem alguma dessas cautelas relativas à constatação do estado no qual o inquilino o entrega, pode comprometer a completude da indenização ao locador, eventualmente devida.

Importante destacar que no caso de existirem danos no imóvel cuja reparação deva ser feita pelo locatário, este responde, não só pelos danos, como também pelas perdas emergentes da impossibilidade de utilização do imóvel em razão dos estragos, indenização esta geralmente fixada em valor correspondente ao do aluguel de mercado pelo período que medear a entrega das chaves e a efetiva recolocação do imóvel em perfeito estado.

A grandeza econômica que pode assumir uma disputa como a em análise, justifica, na maior parte dos casos, os esforços necessários ao desempenho das cautelas ora indicadas.

Waldir da Arruda Miranda Carneiro, é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurtsprudencial da Lei do lnquilinato”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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Cautelas necessárias à retomada de imóvel alugado

Publicado em 25/05/1997 por

Artigo publicado no Jornal Cruzeiro do Sul – Caderno Cidades (p. 11)
Data: 25.05.1997 (Domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

(1997-05-25)_CautelasNecessáriasàRetomadadeImóvelAlugado_EDITADO_3

Versão em texto:

CAUTELAS NECESSÁRIAS À RETOMADA DE IMÓVEL ALUGADO:

”Não produzindo, o locador, prova opta a evidenciar que o locatário, salvo as deteriorações de uso normal, não devolveu o imóvel nas mesmas condições em que havia recebido, não procede o pedido indenizatório por não estar demonstrado o nexo de causalidade entre a ação ou omissão do inquilino e os danos alegados pelo autor” (Ap. 2.212/89, 4ª Câm. do TAPR. Rel. Ulysses Lopes, cit. in “Vademecun” Jurisprudencial das Locações de Imóveis, Wilson Bussada, 1995, Jurídica Brasileira, p. 911).

Se conseguir um inquilino pode ser difícil, livra-se dele pode ser ainda mais complicado.

Não raro na locação predial urbana experimentarem, locadores e locatários, vultosos dissabores quando de retomada do imóvel locado.

A razão é bastante compreensível: o estado no qual tais imóveis costumam ser devolvidos dificilmente é compreendido como satisfatório pelos retomantes.

Diante de uma circunstância como essa, inicia-se para o locador e locatário uma verdadeira via crucis, que começa com a vistoria do imóvel e termina ao final de uma desgastante contenda jurídica.

Como a disputa toda se resume em se saber a quem deve ser atribuídas as reparações que prédio necessitar, é sempre aconselhável que locadores e locatários tomem algumas cautelas para minimizarem, tanto quanto possível, os conflitos.

Da parte do inquilino, como já advertimos alhures, é fundamental que no início da locação ele tome cuidado de obter junto ao locador relação escrita do estado do imóvel e de seus pertences, a fim de evitar que danos já existentes no mesmo possam a ser atribuídos, dado que a presunção, na ausência dessa relação, é de que o imóvel foi locado em perfeito estado.

Para salvaguarda de ambos, por outros lado, fundamental é que se lavre um termo de vistoria final do imóvel, tão detalhada quanto possível por ocasião da entrega das chaves. De se salientar que o locador tem especial interesse nessa vistoria, pois sem que fiquem ressalvadas eventuais danificações nessa ocasião, dificilmente poderá ser asseguradas a eficiência da prova posterior, de que os danos foram efetuados pelo inquilino.

Nota-se que, quanto à primeira providência, há para o locador, desde que solicitado pelo locatário, obrigação legal de fornecer a referida relação do estado do imóvel (art. 22, V, da Lei 8.245/91).

Quanto à segunda providência, caso o imóvel se encontre danificado e o locatário se negue a assinar termo de vistoria junto ao locador, na oportunidade de entrega das chaves, imperativo se faz a inserção de ressalva (quanto a esses defeitos) no recibo de entrega das chaves, ou então, o recurso ao protesto ou à vistoria para que o senhorio possa receber o imóvel sem riscos.

O recebimento das chaves, sem alguma dessas cautelas relativas à constatação do estado no qual o inquilino o entrega, pode comprometer a completude da indenização ao locador, eventualmente devida.

Importante destacar que no caso de existirem danos no imóvel cuja reparação deva ser feita pelo locatário, este responde, não só pelos danos, como também pelas perdas emergentes da impossibilidade de utilização do imóvel em razão dos estragos, indenização esta geralmente fixada em valor correspondente ao do aluguel de mercado pelo período que medear a entrada das chaves e a efetiva recolocação do imóvel em perfeito estado.

A grandeza econômica que pode assumir uma disputa como a em análise, justifica, na parte dos casos, os esforços necessários ao desempenho das cautelas ora indicadas.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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O velho e atual problema da locação

Publicado em 20/05/1997 por

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 3-Imóveis (p. 6)
Data: 20.05.1997 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

1997-05-20_OVelhoeAtualProblemadaLocação_editado

Versão em texto:

O VELHO E ATUAL PROBLEMA DA LOCAÇÃO

“A forma de justiça social da nova lei reside no equilíbrio entre o direito de propriedade dos lmóveis de locação e sua destinação social de residência para população, em que o capital aufira o rendimento adequado, seguro e valorizado no imóvel, e o locatário usufrua dos seus benefícios com tranquilidade segurança de estabilidade conforme seu padrão  salarial” (Paulo Restiffe Neto, falando sobre a Lei 6.649/79, ln Locação – Questões Processuais, 3ª ed., 1985, São Paulo, Revista dos Tribunais, p. 125).

Em tudo na vida a solução para os problemas não se encontra nas consequências, mas nas causas. A locação não é exceção.

Cumpre, pois, antes de nos debatermos juntos a lacadores e locatários, buscarmos a origem de seus conflitos.

Qualquer um que se dê ao trabalho de analisar a questão com imparcialidade verá que a causa dos problemas centrais da locação em nosso país é o desequilíbrio ente prestação e contraprestação. É a falta de mecanismos de manutenção da equivalência entre o aluguel pago e o valor do uso do imóvel, que gera, e sempre gerou, os principais impasses locatícios.

A locação é uma relação contratual comutativa, em que a prestação de uma parte deve, necessariamente, corresponder à da outra. O pacto locatício se estabelece com esse equilíbrio, e só por ele pode se sustentar pacificamente.

Não há dúvida de que o Estado deve interferir nas relações de locação. Contudo, somente com duas finalidades: assegurar ao locatário alguma estabilidade no imóvel e garantir ao locador uma constante atualidade do aluguel.

Sempre que o Estado tenta garantir estabilidade para o locatário, sem assegurar a atualidade do aluguel, acirram-se os conflitos. O que se tem verificado, nessas ocasiões, é que os locadores se retraem aumentando aluguéis iniciais ou fechando seus imóveis, prejudicando ainda mais os inquilinos.

Às vezes se tem a nítida impressão de que o legislador perdeu de vista o fato de que o locador é um benfeitor social que contribui com parte de seus patrimônio para ajudar a solucionar o problema da habitação (que é um problema do Estado-não esqueçamos).

Por outro lado, é grande o equívoco de se pretender resolver todos os entraves habitacionais com a locação pelo menos no formato atual desse instituto.

E verdade, não há dúvida, que a locação contribui significativamente, para a redução das dificuldades habitacionais, mais é igualmente certo que ela não tem, na atualidade, condições para resolver todos os eles.

O problema da habitação reclama atenção a questões relacionadas com excessivo crescimento populacional, desordenada concentração demográfica, má distribuição de renda, e, por final, falta de uma política eficiente de construção de casas populares, que dê incentivo ao setor privado ou que desloque recursos do erário para edificação pelo próprio Estado.

Querer resolver as agruras habitacionais do país, com limitações legais para os locadores, só indica imaturidade legislativa e má abordagem da questão.

Somente através da elaboração de normas que preservem a comutativa originária do contrato é que se pode solucionar. definitivamente, os impasses da locação.

Por isso, os locadores devem cobrar dos legisladores, por eles eleitos, a criação de normas que dêem maior incentivo à construção civil destinada à locação e menos limitação aos mecanismos de recomposição do aluguel. Os locatários, por sua vez, devem exigir que essas mesmas normas obriguem o Estado a subsidiar o aluguel das classes menos favorecidas, a exemplo do que ocorre em outros países.

No tocante à legislação atualmente em vigor (muito melhor que a antiga, registre-se), mister ser faz retificar o dispositivo revisional, atualmente trienal, a fim de permitir revisão do aluguel – para aumentá-lo ou diminuí-lo sempre que este se apresente em desacordo com o mercado, ainda que essa revisão tenha de ser mensal.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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Ação de despejo não impede revisão judicial dos aluguéis

Publicado em 18/05/1997 por

Artigo publicado no Jornal Cruzeiro do Sul – Caderno Cidades (p. 15)
Data: 18.05.1997 (domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

(1997-05-18)_AçãoDeDespejoNãoImpedeRevisãoJudicialdosAlugueis_EDITADO_FINAL

Versão em texto:

AÇÃO DE DESPEJO NÃO IMPEDE REVISÃO JUDICIAL DOS ALUGUÉIS

Qualquer locador, que já tenha tido necessidade de despejar algum inquilino, bem sabe dos transtornos decorrentes dessa situação, que incluem, via de regra, grandes prejuízos.

Os dissabores ficam ainda maiores quando, durante o processo de despejo o inquilino paga aluguel vertiginosamente defasado em comparação com aquele em vigor no mercado.

Nesses casos, além de o locador ser obrigado a lançar mão de despesas e honorários que, em geral, não são integralmente reembolsadas pelas verbas de sucumbência (nem sempre recebidas), ainda se vê diante de uma redução do seu orçamento mensal.

Tal ocorre em razão de que, na prática as desocupações de imóveis, principalmente na locações residenciais, não são tão breves quanto talvez tenha pretendido o legislador inquilinário. Há casos nos quais a efetiva retomada do imóvel chega a demorar mais de dois anos, apesar dos grandes avanços processuais da nova norma locatícia (Lei 8.245/91).

Essa demora, somada à constante desatualização dos aluguéis, assegura a qualquer locador um “bom” prejuízo.

Contudo, tal situação não é, em todos os casos, inevitável. Nas locações que já perdurem por mais de três anos, contados do início do contrato ou do último acordo, poderá o locador, além de propor o despejo, ajuizar ação revisional de aluguel, para atualizá-lo ao seu patamar de mercado.

Cumpre observar que não há qualquer impedimento legal (e muito menos moral) ao processamento simultâneo de ação de despejo e ação revisional de aluguel, uma vez que ambas não se conflitam na sua fundamentação ou finalidade.

É verdade que na nova Lei do Inquilinato (8.245/91), no paragrafo primeiro de seu artigo 68, consignou comando impeditivo da propositura da ação revisional na pendência de certos prazos para a desocupação do imóvel, mas isso não que dizer que não possa haver propositura ou fluência simultânea de ação de despejo e ação revisional de aluguel.

O que um locador não pode é, por exemplo, durante o prazo para desocupação decorrente da denuncia vazia do artigo 57 (30 dias), propôr ação revisional de aluguel. No entanto, após o fim de tal prazo, se o locatário não desocupar o imóvel, é perfeitamente lícito ao locador iniciar o processo de despejo e também de revisão, já que não mais se encontram pendente o aludido prazo de desocupação.

Se, em consequência do despejo, o locatário vier a desocupar o imóvel no curso da ação revisional de aluguel, o novo valor locatício, por óbvio, só será devido até a ocasião da efetiva restituição do prédio ao locador.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato”  dentre outros, e titular do escritório  Arruda Miranda Advogados. 

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Ação de despejo não impede revisão judicial dos aluguéis

Publicado em 13/05/1997 por

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 3-Imóveis (p. 6)
Data: 13.05.1997 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

(1997-05-13)_AcaodeDespejoNaoImpedeRevisao_EDITADO

Versão em texto:

AÇÃO DE DESPEJO NÃO IMPEDE REVISÃO JUDICIAL DOS ALUGUÉIS

Qualquer locador, que já tenha tido necessidade de despejar algum inquilino, bem sabe dos transtornos decorrentes dessa situação, que incluem, via de regra, grandes prejuízos.

Os dissabores ficam ainda maiores quando, durante o processo de despejo o inquilino paga aluguel vertiginosamente defasado em comparação com aquele em vigor no mercado.

Nesses casos, além de o locador ser obrigado a lançar mão de despesas e honorários que, em geral, não são integralmente reembolsadas pelas verbas de sucumbência (nem sempre recebidas), ainda se vê diante de uma redução do seu orçamento mensal.

Tal ocorre em razão de que, na prática as desocupações de imóveis, principalmente na locações residenciais, não são tão breves quanto talvez tenha pretendido o legislador inquilinário. Há casos nos quais a efetiva retomada do imóvel chega a demorar mais de dois anos, apesar dos grandes avanços processuais da nova norma locatícia (Lei 8.245/91).

Essa demora, somada à constante desatualização dos aluguéis, assegura a qualquer locador um “bom” prejuízo.

Contudo, tal situação não é, em todos os casos, inevitável. Nas locações que já perdurem por mais de três anos, contados do início do contrato ou do último acordo, poderá o locador, além de propor o despejo, ajuizar ação revisional de aluguel, para atualizá-lo ao seu patamar de mercado.

Cumpre observar que não há qualquer impedimento legal (e muito menos moral) ao processamento simultâneo de ação de despejo e ação revisional de aluguel, uma vez que ambas não se conflitam na sua fundamentação ou finalidade.

É verdade que na nova Lei do Inquilinato (8.245/91), no paragrafo primeiro de seu artigo 68, consignou comando impeditivo da propositura da ação revisional na pendência de certos prazos para a desocupação do imóvel, mas isso não que dizer que não possa haver propositura ou fluência simultânea de ação de despejo e ação revisional de aluguel.

O que um locador não pode é, por exemplo, durante o prazo para desocupação decorrente da denuncia vazia do artigo 57 (30 dias), propôr ação revisional de aluguel. No entanto, após o fim de tal prazo, se o locatário não desocupar o imóvel, é perfeitamente lícito ao locador iniciar o processo de despejo e também de revisão, já que não mais se encontram pendente o aludido prazo de desocupação.

Se em consequência do despejo, o locatário vier a desocupar o imóvel no curso da ação revisional de aluguel, o novo valor locatício, por óbvio, só será devido até a ocasião da efetiva restituição do prédio ao locador.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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O velho e atual problema da locação

Publicado em 11/05/1997 por

Artigo publicado no Jornal Cruzeiro do Sul – Caderno Cidades (p. 11)
Data: 11.05.1997 (domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

(1997-05-11)_OVelhoAtualProblemadaLocação_EDITADO_FINAL

Versão em texto:

O VELHO E ATUAL PROBLEMA DA LOCAÇÃO 

“A formula de justiça social da nova lei reside no equilíbrio entre o direito de propriedade dos imóveis de locação e sua destinação social de residência para população, em que o capital aufira o rendimento adequado, seguro e valorizado no imóvel, e o locatário usufrua dos seus benefícios com tranquilidade segurança de estabilidade conforme seu padrão  salarial” (Paulo Restiffe Neto, falando sobre a Lei 6.649/79, in Locação – Questões Processuais, 3ª ed., 1985, São Paulo, Revista dos Tribunais, p. 125).

Em tudo na vida a solução para os problemas não se encontra nas consequências, mas nas causas. A locação não é exceção.

Cumpre, pois, antes de nos debatermos juntos a lacadores e locatários, buscarmos a origem de seus conflitos.

Qualquer um que se dê ao trabalho de analisar a questão com imparcialidade verá que a causa dos problemas centrais da locação em nosso país é o desequilíbrio ente prestação e contraprestação. É a falta de mecanismos de manutenção da equivalência entre o aluguel pago e o valor do uso do imóvel, que gera, e sempre gerou, os principais impasses locatícios.

A locação é uma relação contratual comutativa, em que a prestação de uma parte deve, necessariamente, corresponder à da outra. O pacto locatício se estabelece com esse equilíbrio, e só por ele pode se sustentar pacificamente.

Não há dúvida de que o Estado deve interferir nas relações de locação. Contudo, somente com duas finalidades: assegurar ao locatário alguma estabilidade no imóvel e garantir ao locador uma constante atualidade do aluguel.

Sempre que o Estado tenta garantir estabilidade para o locatário, sem assegurar a atualidade do aluguel, acirram-se os conflitos. O que se tem verificado, nessas ocasiões, é que os locadores se retraem aumentando aluguéis iniciais ou fechando seus imóveis, prejudicando ainda mais os inquilinos.

Às vezes se tem a nítida impressão de que o legislador perdeu de vista o fato de que o locador é um benfeitor social que contribui com parte de seus patrimônio para ajudar a solucionar o problema da habitação (que é um problema do Estado-não esqueçamos).

Por outro lado, é grande o equívoco de se pretender resolver todos os entraves habitacionais com a locação pelo menos no formato atual desse instituto.

É verdade, não há dúvida, que a locação contribui significativamente, para a redução das dificuldades habitacionais, mais é igualmente certo que ela não tem, na atualidade, condições para resolver todos os eles.

O problema da habitação reclama atenção a questões relacionadas com excessivo crescimento populacional, desordenada concentração demográfica, má distribuição de renda, e, por final, falta de uma política eficiente de construção de casas populares, que dê incentivo ao setor privado ou que desloque recursos do erário para edificação pelo próprio Estado.

Querer resolver as agruras habitacionais do país, com limitações legais para os locadores, só indica imaturidade legislativa e má abordagem da questão.

Somente através da elaboração de normas que preservem a comutativa originária do contrato é que se pode solucionar. definitivamente, os impasses da locação.

Por isso, os locadores devem cobrar dos legisladores, por eles eleitos, a criação de normas que dêem maior incentivo à construção civil destinada à locação e menos limitação aos mecanismos de recomposição do aluguel. Os locatários, por sua vez, devem exigir que essas mesmas normas obriguem o Estado a subsidiar o aluguel das classes menos favorecidas, a exemplo do que ocorre em outros países.

No tocante à legislação atualmente em vigor (muito melhor que a antiga, registre-se), mister ser faz retificar o dispositivo revisional, atualmente trienal, a fim de permitir revisão do aluguel – para aumentá-lo ou diminuí-lo sempre que este se apresente em desacordo com o mercado, ainda que essa revisão tenha de ser mensal.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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Onde deve ser pago o seu aluguel

Publicado em 11/05/1997 por

Artigo publicado no Boletim Direito Imobiliário
Data: 2º Decêndio – Maio de 1997 (p. 5)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

Original_editado2

Versão em texto:

ONDE DEVE SER PAGO O SEU ALUGUEL

Waldir de Arruda Miranda Carneiro (*)

É bastante comum nas ações de despejo por falta de pagamento e nas consignatórias a discussão sobre o local onde devem ser pagos os aluguéis, mormente quando o contra- to de locação nada dispõe expressa- mente a respeito. A solução para a questão, em muitos casos determina quem ganha ou perde a causa.

O lugar do pagamento do aluguel é de extrema importância, pois, para que o inquilino possa se liberar da obrigação, o pagamento deve ser feito à pessoa correta, no tempo, forma e “lugar” também corretos. De modo diverso, não pode ser considerada cumprida a obrigação do locatário.

Com efeito, “o credor não é obrigado a receber seu crédito a não ser no local combinado. Se a oferta e o depósito ocorreram em local diverso do que foi avençado não se os pode ter como satisfeitos (Ap. 185.190-5, 8ª Câm. do 2º TACSP, rel. Mello Junqueira, RT 604/146).

O regramento legal para a hipótese, na atualidade, se encontra insculpido no inciso I do art. 23 da Lei 8.245/91, segundo o qual, “O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado quando outro local não tiver sido indicado no contrato” (g.n.).

Como se vê, a aludida norma permite que os contratantes estabeleçam diversamente, alterando o lugar do pagamento para outro que lhes pareça melhor.

Duas importantes considerações exsurgem desse dispositivo legal que, embora tenha se encaminhado no sentido do art. 950 do Código Civil, guardou algumas distinções em relação a esse dispositivo.

A primeira é a de que a obrigação de pagar o aluguel e encargos, no caso da lei inquilinária, não é propriamente quesível (exigível no domicílio do devedor), originariamente, mas sim exigível no lugar da situação do imóvel (não necessariamente “domicílio do devedor”). Na prática isso pode gerar algumas contusões.

A segunda é que a Lei do Inquilinato não repetiu a expressão “ou se ao contrário dispuserem as circunstâncias, a natureza da obrigação ou a lei”, contida no mencionado art. 950, caput, do CC.

Diante disso, não seria de se estranhar se nos deparássemos, qualquer dia desses, com algum julgado entendendo que a habitualidade do pagamento em outro lugar que não o do imóvel não alteraria o lugar da exigibilidade da obrigação.

(*) O autor é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato” dentre outros,  e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

 

 

 

 

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