Onde deve ser pago o seu aluguel

Publicado em 06/05/1997 por

Artigo publicado na  Folha de S. Paulo – Caderno 3-Imóveis (p. 6)
Data: 06.05.1997 (Terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

1997-05-06_OndeDeveserPagooSeuAluguel_EDITADO

Versão em texto:

ONDE DEVE SER PAGO O SEU ALUGUEL

É bastante comum nas ações de despejo por falta de pagamento e nas consignatórias a discussão sobre o local onde devem ser pagos os aluguéis, mormente quando o contra- to de locação nada dispõe expressa- mente a respeito. A solução para a questão, em muitos casos determina quem ganha ou perde a causa.

O lugar do pagamento do aluguel é de extrema importância, pois, para que o inquilino possa se liberar da obrigação, o pagamento deve ser feito à pessoa correta, no tempo, forma e “lugar” também corretos. De modo diverso, não pode ser considerada a obrigação do locatário.

Com efeito, “o credor não é obrigado a receber seu crédito a não ser no local combinado. Se a oferta e o depósito ocorreram em local diverso do que foi avençado não se os pode ter como satisfeitos (Ap. 185.190-5, 8ª Câm. do 2º TACSP, rel. Mello Junqueira, RT 604/146).

O regramento legal para a hipótese, na atualidade, se encontra insculpido no inciso I do art. 23 da Lei 8245/91, segundo o qual, “O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado quando outro local não tiver sido indicado no contrato”(g.n.).

Como se vê, a aludida norma permite que os contratantes estabeleçam diversamente, alterando o lugar do pagamento para outro que lhes pareça melhor.

Duas importantes considerações exsurgem desse dispositivo legal que, embora tenha se encaminhado no sentido do art. 950 do Código Civil, guardou algumas distinções em relação a esse dispositivo.

A primeira é a de que a obrigação de pagar o aluguel e encargos, no caso da lei inquilínária, não é propriamente quesível (exigível no domicílio do devedor), originariamente, mas sim exigível no lugar da situação do imóvel (não necessariamente “domicílio do devedor”). Na prática isso pode gerar algumas contusões.

A segunda é que a Lei do Inquilinato não repetiu a expressão “ou se ao contrário dispuserem as circunstâncias, a natureza da obrigação ou a lei”, contida no mencionado art. 950, caput, do CC.

Diante disso, não seria de se estranhar se nos deparássemos, qualquer dia desses, com algum julgado entendendo que a habitualidade do pagamento em outro lugar que não o do imóvel não alteraria o lugar da exigibilidade da obrigação.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro, é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato” dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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Onde deve ser pago o seu Aluguel

Publicado em 04/05/1997 por

Artigo publicado no Jornal Cruzeiro do Sul – Caderno Cidades (p. 11)
Data: 04.05.1997 (domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

(1997-05-04)_OndeDeveSerPagooSeuAluguel_EDITADO_FINAL

Versão em texto:

ONDE DEVE SER PAGO O SEU ALUGUEL

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO

É bastante comum nas ações de despejo por falta de pagamento e nas consignatórias a discussão sobre o local onde devem ser pagos os aluguéis, mormente quando o contrato de locação nada dispõe expressamente a respeito. A solução para a questão, em muitos casos determina quem ganha ou perde a causa.

O lugar do pagamento do aluguel é de extrema importância, pois, para que o inquilino possa se liberar da obrigação, o pagamento deve ser feito à pessoa correta, no tempo, forma e “lugar” também corretos. De modo diverso, não pode ser considerada cumprida a obrigação do locatário.

Com efeito, “o credor não é obrigado a receber seu crédito a não ser no local combinado. Se a oferta e o depósito ocorreram em local diverso do que foi avençado não se os pode ter como satisfeitos (Ap. 185.190-5, 8ª Câm. do 2º TACSP, rel. Mello Junqueira, RT 604/146).

O regramento legal para a hipótese, na atualidade, se encontra insculpido no inciso I do art. 23 da Lei 8.245/91, segundo o qual, “O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado quando outro local não tiver sido indicado no contrato”(g.n.).

Como se vê, a aludida norma permite que os contratantes estabeleçam diversamente, alterando o lugar do pagamento para outro que lhes pareça melhor.

Duas importantes considerações exsurgem desse dispositivo legal que, embora tenha se encaminhado no sentido do art. 950 do Código Civil, guardou algumas distinções em relação a esse dispositivo.

A primeira é a de que a obrigação de pagar o aluguel e encargos, no caso da lei  inquilinária, não é propriamente quesível (exigível no domicílio do devedor), originariamente, mas sim exigível no lugar da situação do imóvel (não necessariamente “domicílio do devedor”). Na prática isso pode gerar algumas contusões.

A segunda é que a Lei do Inquilinato não repetiu a expressão “ou se ao contrário dispuserem as circunstâncias, a natureza da obrigação ou a lei”, contida no mencionado art. 950, caput, do CC.

Diante disso, não seria de se estranhar se nos deparássemos, qualquer dia desses, com algum julgado entendendo que a habitualidade do pagamento em outro lugar que não o do imóvel não alteraria o lugar da exigibilidade da obrigação.

(*) O autor é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato” dentre outros,  e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Inquilino pode depositar aluguel em banco se houver recusa no recebimento

Publicado em 29/04/1997 por

Artigo publicado na  Folha de S. Paulo – Caderno 3-Imóveis (p. 6)
Data: 29.04.1997 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

(1997-04-29)_InquilinoPodeDepositarAluguelemBranco_EDITADO

Versão em texto:

INQUILINO PODE DEPOSITAR ALUGUEL EM BANCO SE HOUVER RECUSA NO RECEBIMENTO

Nas notícias relativas a locação revezam-se na posição de “vilão” locadores e locatários. A alternância não encontra, usualmente, motivos em fatos verdadeiramente sérios, que levariam qualquer homem de bem a julgar um ou outro como o algoz da relação. Longe disso, ela costuma decorrer, do humor deste ou daquele legislador, político ou candidato.

Mas como toda a regra possui exceção, há, inegavelmente, situações nas quais locadores ou locatários atuam com verdadeira vilania.

Tal é o que ocorre, por exemplo, com aqueles locadores que, para forçar um aumento do valor dos aluguéis, se recusam, injustificadamente, a receber os locativos devidos. Após isso, o locador ingressa em juízo com uma ação de despejo por falta de pagamento, onde, além dos aluguéis, pede, para que seja evitado o despejo, multa, correção monetária e juros, bem como honorários advocatícios, quantia bem superior à originalmente devida.

O inquilino nessa situação, muitas vezes, prefere purgar a mora, com multa e todo o resto, a se arriscar ao despejo, decorrente da eventual dificuldade de se provar que, ao contrário do que se alega o locador, ele tentou pagar seu aluguel pontualmente, mas o recebimento lhe fora negado.

A dificuldade de provar a negativa é ainda maior nos casos nos quais o locatário, diante da recusa, se queda inerte, não fazendo uso da sua faculdade de consignar as prestações em juízo.

Essa inércia era, até pouco tempo, bem compreensível pois a liberação do pagamento mediante depósito, só era possível em ação consignatária, que além de dar grande trabalho ao interessado, exige a contratação de um advogado.

Hoje, porém, a situação não é mais a mesma. No final do ano retrasado foram publicadas diversas leis alterando o diploma processual civil brasileiro. Dentre elas, veio a Lei 8.951; de 13/12/94, publicada no D .O .U. no dia seguinte, p. 19.391, que trouxe permissão excepcional , em caráter alternativo à consignação judicial, no sentido de poder o devedor liberar-se de obrigação pecuniária, depositando a quantia em banco oficial, em favor do credor, em conta com correção monetária, cientificando-o, por carta com prazo de dez dias para manifestação da recusa.

O providência deve seguir o disposto nos novos parágrafos do art. 890 do Código de Processo Civil. Não sendo apresentada a manifestação nesse prazo, considerar-se-á liberado o depositante. Caso contrário, este deverá propor em trinta dias, a consignatória para que o depósito se mantenha eficaz.

Como se vê, agora a artimanha de alguns locadores vai enfrentar novo entrave. Dizem que o direto evolui e que a lei nova é sempre melhor que a antiga. As vezes é verdade.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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Imóvel residencial alugado a pessoa jurídica permite denúncia vazia

Publicado em 22/04/1997 por

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 2-Imóveis (p. 6)
Data: 22.04.1997 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

ImagemOriginal_(1997-04-22)

Versão em texto:

IMÓVEL RESIDENCIAL ALUGADO A PESSOA JURÍDICA PERMITE DENÚNCIA VAZIA

A locação residencial, em nosso país, sempre foi tratada de modo especial pelo legislador, conferindo, via de regra, uma maior proteção ao inquilinato, considerado hipossuficiente na relação jurídica.

Para resguardar os interesses sociais que a situação envolve, a norma legal atual afasta nessas locações a possibilidade de denúncia vazia pura (retomada por mera conveniência), oferecendo ao locador apenas a denúncia cheia (motivada conforme previsão legal) ou as denúncias condicionadas (denúncias imotivadas que dependem de certo prazo, mais extenso que o comum, para poderem ser exercitadas ou para produzirem efeitos).

A Lei do Inquilinato anterior era ainda mais rigorosa afastando quase que por completo a denúncia vazia na locação residencial, que só era possível em poucos casos, como a alienação do imóvel locado.

Essa proteção, especialíssima, justifica-se ante o interesse social no problema da moradia, como um meio de equilibrar os “poderes” contratuais, fazendo com que a parte “mais fraca” tenha essa “fraqueza” compensada por um tratamento legal diferenciado.

Há hipóteses, contudo, nas quais a “hipossuficiência” – característica do locatário residencial – não se verifica na realidade concreta, como quando imóveis residenciais são alugados a pessoas jurídicas para uso de seus diretores ou funcionários.

Nesses casos, não obstante o caráter residencial da locação, é evidente que não se encontra presente a razão de ser da proteção especial da lei ao locatário e sua família, garantindo a eles maior estabilidade no imóvel e reajustes de aluguel mais distanciados. A destinação residencial, no caso, está inserida no campo das atividades operacionais da empresa locatária e nada tem a ver com o interesse da coletividade. O beneficiário da locação – e, portanto, do tratamento diferenciado – é empresa e não o ocupante do imóvel.

Em face disso, sob a égide da lei anterior, os nossos tribunais já vinham se inclinando equiparar essa espécie de locação residencial às locações não residenciais (vide RT 637/139 – rel. Juiz Ferreira de Carvalho; Bol. AASP 1. 584/102 – rel. Juiz Martins Costa).

Havia, evidentemente, algumas vozes contrárias, sustentando que a lei não distinguia quanto à pessoa do locatário ao classificá-lo como residencial ou não- residencial, o que dava razão a certa polêmica.

Com o advendo da Lei nova do Inquilinato (8.245/91), contudo, a controvérsia terminou. Adotando o entendimento que parecia predominar, a lei emergente estabeleceu, em seu artigo 55, que são consideradas não-residenciais aquelas locações nas quais, embora com finalidade residencial, o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Assim, se antes havia algum impasse sobre o assunto, tal não mais ocorre, de modo que se uma empresa toma em locação certo imóvel residencial para uso de seus membros, o tratamento legal do contrato é puramente “não-residenciar”.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.  

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Ação de despejo não impede revisão dos aluguéis

Publicado em 21/04/1997 por

Artigo publicado Boletim do Direito Imobiliário
Data: 3º Decêndio – Abril de 1997 (pp. 7/8)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

1997-04_AçãodeDespejoNãoImpedeRevisãoJudicialDosAlugueis_

1997-04_AçãodeDespejoNãoImpedeRevisãoJudicialDosAlugueis - Copia

Versão em texto:

AÇÃO  DE DESPEJO NÃO IMPEDE REVISÃO JUDICIAL DOS ALUGUÉIS

Waldir de Arruda Miranda Carneiro(*)

Qualquer locador,  que já tenha tido necessidade de despejar algum inquilino, bem sabe dos transtornos decorrentes dessa situação, que incluem,  via de regra, grandes prejuízos.

Os dissabores ficam ainda maiores quando, durante o processo de despejo, o inquilino paga aluguel vertiginosamente  defasado em comparação com aquele em vigor no mercado.

Nesses casos, além de o locador ser obrigado a lançar mão de despesas e honorários que, em geral, não são integralmente reembolsados pelas verbas de sucumbência (nem sempre recebidas, ainda se vê diante de uma redução do seu orçamento mensal).

Tal ocorre em razão de que, na prática, as desocupações de imóveis, principalmente nas locações residenciais, não são tão breves quanto talvez tenha pretendido o legislador inquilinário. Há casos nos quais a efetiva retomada do imóvel chega a demorar mais de dois anos, apesar dos grandes avanços processuais da nova norma locaticia (Lei 8.245/91).

Essa demora, somada à constante desatualização dos aluguéis, assegura a qualquer locador um “bom” prejuizo.

Contudo, tal situação não é, em todos os casos, inevitável. Nas locações que já perduram por mais de três anos, contados no início do contrato ou do último acordo, poderá o locador, além de propor o despejo, ajuizar ação revisional de aluguel, para atualizá-lo ao seu patamar de mercado.

Cumpre observar que não há qualquer impedimento legal (e muito menos moral) ao processamento simultâneo de ação de despejo e ação revisional de aluguel, uma vez que ambas não se conflitam na sua fundamentação ou finalidade.

É verdade que na nova Lei do Inquilinato (8.245/91), no parágrafo primeiro de seu artigo 68, consignou comando impeditivo da propositura da ação revisional na pendência de certos prazos para desocupação do imóvel, mas isso não quer dizer que não possa haver propositura ou fluência simultânea de ação de despejo e ação revisional de aluguel.

O que um locador não pode é, por exemplo, durante o prazo para desocupação decorrente da denúncia vazia do artigo 57 (30 dias), propor ação revisional de aluguel.  No entanto, após o fim de tal prazo, se o locatário não desocupar o imóvel, é perfeitamente lícito ao locador iniciar processo de despejo e também de revisão, já que não mais se encontra pendente o aludido prazo de desocupação.

Se, em consequência do despejo, o locatário vier a desocupar o imóvel no curso da ação revisional de aluguel, o novo valor locatício, por óbvio, só será devido até a ocasião da efetiva restituição do prédio ao locador.

(*) O autor é advogado em São Paulo, autor do livro “Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

 

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Imóvel residencial alugado a pessoa jurídica permite denúncia vazia

Publicado em 20/04/1997 por

Artigo publicado no Jornal Cruzeiro do Sul – Caderno Cidades (p. 15)
Data: 20.04.1997 (domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

Imagem_EDITADO_2

Versão em texto:

IMÓVEL RESIDENCIAL ALUGADO A PESSOA JURÍDICA PERMITE DENÚNCIA VAZIA

A locação residencial, em nosso pais, sempre foi tratada de modo especial pelo legislador, conferindo, via de regra, uma maior proteção ao inquilinato, considerado hipossuficiente na relação jurídica.

Para resguardar os interesses sociais que a situação envolve, a norma legal atual afasta nessas locações a possibilidade de denúncia vazia pura (retomada por mera conveniência), oferecendo ao locador apenas a denúncia cheia (motivada conforme previsão legal) ou as denúncias condicionadas (denúncias imotivadas que dependem de certo prazo, mais extenso que o comum, para poderem ser exercitadas ou para produzirem efeitos).

A Lei do Inquilinato anterior era ainda mais rigorosa afastando quase que por completo a denúncia vazia na locação residencial, que só era possível em poucos casos, como a alienação do imóvel locado.

Essa proteção, especialíssima, justifica-se ante o interesse social no problema da moradia, como um meio de equilibrar os “poderes” contratuais, fazendo com que a parte “mais fraca” tenha essa “fraqueza” compensada por um tratamento legal diferenciado.

Há hipóteses, contudo, nas quais a “hipossuficiência” – característica do locatário residencial – não se verifica na realidade concreta, como quando imóveis residenciais são alugados a pessoas jurídicas para uso de seus diretores ou funcionários.

Nesses casos, não obstante o caráter residencial da locação, é evidente que não se encontra presente a razão de ser da proteção especial da lei ao locatário e sua família, garantindo a eles maior estabilidade no imóvel e reajustes de aluguel mais distanciados. A destinação residencial, no caso, está inserida no campo das atividades operacionais da empresa locatária e nada tem a ver com o interesse da coletividade. O beneficiário da locação – e, portanto, do tratamento diferenciado – é empresa e não o ocupante do imóvel.

Em face disso, sob a égide da lei anterior, os nossos tribunais já vinham se inclinando equiparar essa espécie de locação residencial às locações não residenciais (vide RT 637/139 – rel. Juiz Ferreira de Carvalho; Bol. AASP 1.584/102 – rel. Juiz Martins Costa).

Havia, evidentemente, algumas vozes contrárias, sustentando que a lei não distinguia quanto à pessoa do locatário ao classificá-lo como residencial ou não- residencial, o que dava razão a certa polêmica.

Com o advento da Lei nova do Inquilinato (8.245/91), contudo, a controvérsia terminou. Adotando o entendimento que parecia predominar, a lei emergente estabeleceu, em seu artigo 55, que são consideradas não-residenciais aquelas locações nas quais, embora com finalidade residencial, o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Assim, se antes havia algum impasse sobre o assunto, tal não mais ocorre, de modo que se uma empresa toma em locação certo imóvel residencial para uso de seus membros, o tratamento legal do contrato é puramente “não-residencial”.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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Inquilino deve exigir lista de defeitos ao receber o imóvel

Publicado em 15/04/1997 por

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 2-Imóveis (p. 6)
Data: 15.04.1997 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

1997-04-15_InquilinoDeveExigirListadeDefeitos_EDITADO

Versão em texto:

INQUILINO DEVE EXIGIR LISTA DE DEFEITOS AO RECEBER O IMÓVEL

A Lei do Inquilinato (8.245/91) estabelece de modo bastante claro os direitos e deveres que locadores e locatários possuem em relação à reparação dos defeitos que o imóvel locado, apresente.

De um lado, o artigo 23, II da Lei, estabelece a obrigação do locatário de realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. De outro, o locador tem obrigação de entregar o imóvel ao locatário em “estado de servir ao uso a que se destina”, conforme determina o art. 22, I, da mesma Lei.

Embora a situação prevista na lei seja bem simples, na prática são encontradas algumas dificuldades. É que nem sempre os imóveis são entregues aos locatários em “perfeito estado”. E, por pior, isso usualmente não fica comprovado no contrato.

Após o recebimento do imóvel, em geral, não é fácil provar a existência de defeitos anteriores à locação, e, na dúvida, presume-se que o locatário seja culpado por eventuais danos verificados (Cfr. RT 602/167, cit. em nosso “Nova Lei do Inquilinato –  Jurisprudência Aplicável”, Edipro, 1992, São Paulo, p. 112).

Por isso mesmo, quando for verificada alguma imperfeição, por mais simples que seja, o inquilino deve exigir do locador, quando da entrega do imóvel, uma relação escrita do seu estado, com expressa referência a eventuais defeitos existentes, conforme lhe faculta o artigo 22, V, da Lei do Inquilinato.

Como prevenir é sempre melhor que remediar, é de boa cautela que o locatário solicite a referida relação, em havendo imperfeições no imóvel. Com essa simples providência, o inquilino terá garantia de não ser responsabilizado, posteriormente, por estragos já existentes no imóvel, antes da sua locação.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados. 

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Da responsabilidade do condomínio por furto de veículo em garagem

Publicado em 13/04/1997 por

Artigo publicado no Jornal Cruzeiro do Sul – Caderno Cidades (p. 16)
Data: 13.04.1997 (domingo)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

(1997-04-13)_DaResponsabilidadedoCondomínioporFurtodeVeículoemGaragem_EDITADO_2

Versão em texto:

DA RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR FURTO DE VEÍCULO EM GARAGEM

Na atualidade tem se tornado cada vez mais constante a ocorrência de furto de automóveis, motocicletas e seus acessórios em garagens de edifício condominial.

Nesses casos, havendo dever de guarda por parte do condomínio, este é obrigado a reparar o dano causado pela negligência que possibilitou o furto do veículo ou dos objetos.

Um condomínio, em princípio, não tem obrigação de guardar os bens de  seus condôminos. No entanto, uma vez aceita sua guarda fica responsável por tais bens, mesmo que essa aceitação não seja expressa.

De fato, “se o condomínio dispõe de um aparato destinado a zelar pela guarda de bens e, ainda assim, o furto ou dano é perpetrado, a responsabilidade deve ser tributada ao condomínio” (Bol. AASP 1628/55).

Nesses casos, entende-se que os funcionários contratados pelo condomínio negligenciaram, permitido a ocorrência daquele furto ou dano.

Importante ressaltar não ser necessários que o proprietário do veículo furtado seja condômino edifício. Basta que a guarda de seu veículo tenha sido confiada ao condomínio.

Por essa razão, o condomínio é responsável pela guarda dos veículos também no caso de inquilinos.

Portanto, em regra, uma vez aceita a guarda, há dever de indenizar, mesmo que essa aceitação não seja expressa. “Quem se submete à vida em comum num prédio de apartamentos, há de receber em troca a segurança garantida pela entidade condominial” (RTJTESP 91/218).

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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O franchising e o direito à renovação da locação

Publicado em 11/04/1997 por

Artigo publicado Boletim do Direito Imobiliário
Data: 2º Decêndio – Abril de 1997 (p. 11)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

(1997-04-11)_OFranchisingeoDireitoRenovacao_(BDI)

Versão em texto:

O FRANCHISING E O DIREITO À RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO

O direito à renovação do contrato de locação surgiu entre nós em razão da necessidade de proteção da estabilidade do locatário em certas locações nas quais se entendia que a atividade por ele exercida valorizava sobremaneira o imóvel locado, de modo que a ausência de tal proteção permitiria o enriquecimento do locador à custa do trabalho do inquilino, sempre que este necessitasse negociar novo prazo contratual.

Para que haja direito à renovação devem se encontrar preenchidos os seguintes requisitos: a) ser a atividade explorada no imóvel locado comercial, industrial ou empresarial; b) possuir o contrato forma escrita e estar em vigor por tempo determinado; c) ter o contrato, ou a soma dos contratos, prazo mínimo de cinco anos ininterruptos; d) estar o locatário na exploração da mesma atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos; e) ter o locatário cumprido rigorosamente o contrato em curso.

Desse modo, verificamos esses requisitos, possuem legitimidade para o exercício do direito à renovação o locatário e, de um modo geral, os seus sucessores na relação de locação e fundo de comércio.

Conforme estabelece o parágrafo primeiro do art. 51, da Lei 8.245/91, seguindo orientação jurisprudencial que “aperfeiçoou” as disposições legais pertinentes no Direito 24.150/34, na hipótese de sublocação total do imóvel, o direito à renovação só pode ser exercido pelo sublocatário. O regramento teve a intenção de coibir especulações e proteger o verdadeiro detentor e explorador do fundo de comércio que, invariavelmente, costumava ser sublocatário.

Na atualidade, contudo, a coerência do dispositivo já é bastante discutível em face das relações decorrentes de contrato de franquia, como bem denuncia o renomado advogado João Nascimento Franco (in Ação Renovatória, Malheiros, 1994, São Paulo, pp. 74 e ss.).

Com efeito, se o objetivo da ação renovatória é justamente proteger o fundo de comércio existente no imóvel locado, em boa lógica, não há como se negar legitimidade ativa para o franqueador que é detentor de diversos componentes do fundo de comércio ali explorado.

O judiciário começa a dar sinais de reconhecimento dessa realidade, já tendo por vezes decidido que ·existindo entre locatário e sublocatário fundo de comércio comum justifica-se o litisconsórcio entre ambos” (RT 697/105; 586/203).

Realmente, diante do objetivo da proteção renovatória, essa nova orientação pretoriana se mostra bem mais coerente que o anterior. Em face da dinâmica dos negócios, a fria leitura da letra da lei deve ceder lugar  interpretação integrativa da norma, para encontrar soluções que melhor adaptem a intenção do legislador à situações por ele, provavelmente,  não previstas.

Waldir de Arruda Miranda Carneiro, é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional/ de Aluguel” dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados

 

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Da responsabilidade do condomínio por furto de veículo em garagem

Publicado em 08/04/1997 por

Artigo publicado na Folha de S. Paulo – Caderno 3-Imóveis (p. 5)
Data: 08.04.1997 (terça-feira)
Autor: Waldir de Arruda Miranda Carneiro

Versão impressa:

1997-04-08_DaResponsabilidadedoCondomínioporFurtodeVeículoemGaragem_EDITADO

Versão em texto:

DA RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR FURTO DE VEÍCULO EM GARAGEM

Na atualidade tem se tornado cada vez mais constante a ocorrência de furto de automóveis, motocicletas e seus acessórios em garagens de edifício condominial.

Nesses casos, havendo dever de guarda por parte do condomínio, este é obrigado a reparar o dano causado pela negligência que possibilitou o furto do veículo ou dos objetos.

Um condomínio, em princípio, não tem obrigação de guardar os bens de seus condôminos. No entanto, uma vez aceita sua guarda fica responsável por tais bens, mesmo que essa aceitação não seja expressa.

De fato, “se o condomínio dispõe de um aparato destinado a zelar pela guarda de bens e, ainda assim, o furto ou dano é perpetrado, a responsabilidade deve ser tributada ao condomínio” (Bol.AASP 1628/55).

Nesses casos, entende-se que os funcionários contratados pelo condomínio negligenciaram, permitido a ocorrência daquele furto ou dano.

Importante ressaltar não ser necessários que o proprietário do veículo furtado seja condômino edício. Basta que a guarda de seu veículo tenha sido confiada ao condomínio.

Por essa razão, o condomínio é responsável pela guarda dos veículos também no. caso de inquilinos.

Portanto, em regra, uma vez aceita a guarda, há dever de indenizar, mesmo que essa aceitação não seja expressa. “Quem se submete à vida em comum num prédio de apartamentos, há de receber em troca a segurança garantida pela entidade condominial” (RTJTESP 9/218).

Waldir de Arruda Miranda Carneiro é advogado em São Paulo, autor do livro “Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel”, dentre outros, e titular do escritório Arruda Miranda Advogados.

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