Agravo de instrumento. Indeferimento de preliminar. Carência de Ação. Revisão de aluguel. Possibilidade. Cláusula de renúncia. Ineficácia.

É possível a revisão de contrato de aluguel, ainda que presente cláusula de renúncia expressa a esse direito, quando o valor cobrado apresentar em desequilíbrio com o preço de mercado, proporcionando vantagem indevida [a uma das partes] em detrimento da outra. Recurso não provido (AI 0259129-5, 9ª Câm. Cível do TAPR, j. 8.6.04, rel. Nilson Mizuta, v. u.).

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Agravo de Instrumento nº 0259129-5, da Comarca de Curitiba – 2ª Vara Cível, em que são: agravante Sanccol Administradora de Bens Ltda. e agravado Sonae Distribuição Brasil S/A.

RELATÓRIO

O agravo de instrumento foi dirigido contra a decisão que afastou a preliminar que pleiteava o indeferimento da petição inicial por carência de ação, ao argumento que as partes renunciaram, expressamente, ao direito de ajuizar pedido de revisão judicial do valor da locação.

A agravante, na qualidade de proprietária, locou a agravada, em 30 de abril de 1999, a loja comercial localizada na Rua Mateus Leme, nº 4556, Bairro São Lourenço, para exercer a atividade de “supermercado”. Alegou que a sua atividade comercial passa por uma crise econômica e, por essa razão, ajuizou pedido de revisão do contrato, com o objetivo de obter a redução do valor mensal locação.

Na contestação foi argüida, em preliminar, a carência de ação, pela existência de cláusula contratual de renúncia ao direito de revisão do valor da locação (cláusula 12ª).

A preliminar foi afastada ao fundamento da possibilidade da revisão judicial do aluguel, conforme dispõem os artigos 19 e 45 da Lei nº 8.245/91 (fl. 357).

Nas razões do agravo de instrumento a agravante sustenta a ilegalidade da decisão que afronta a validade de cláusula contratual de renúncia, celebrada de comum acordo entre as partes, que renunciaram ao direito de revisão do valor da locação. Afirmou que a pretendida alteração dessa equação contratual fatalmente desfigurará completamente as premissas da transação, com grave afronta aos princípios contratuais do pacta sunt servanda, da boa fé e da manutenção das bases do negócio.

Ressalvou que os precedentes jurisprudenciais e a Súmula 357 do Supremo Tribunal Federal, demonstram que a questão já se encontra pacificada, pois havendo renúncia ao direito de pleitear a revisão do aluguel, o pedido torna-se inviável.

Formulou pedido de efeito suspensivo. Alternativamente, requereu o indeferimento da petição inicial por carência de ação e a extinção do processo sem julgamento do mérito.

Negado o efeito almejado (fls. 388/395), o agravado ofereceu contra-razões, manifestando pela manutenção da decisão recorrida (fls. 398/406).

VOTO

A agravante requer o provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão proferida às fls. 313 dos autos de 1084/2003 (fl. 356-TA), que afastou a preliminar de carência de ação ao fundamento da possibilidade de revisão do contrato, ainda que expressamente convencionada a cláusula de renúncia.

O recurso não merece provimento.

A questão questiona a possibilidade ou não do ajuizamento do pedido de revisão do contrato de aluguel, não residencial, em face da existência de cláusula expressa de renúncia a este direito.

Inicialmente, ressalta-se que no princípio da autonomia da vontade, segundo os ensinamentos de WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO “têm os contratantes ampla liberdade para estipular o que lhes convenha” (Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações, 2ª parte, p. 8).

E acrescenta: “a regra nos contratos, insista-se, é a autonomia da vontade dos estipulantes e que deve sempre ser respeitada”, só encontrando limites no princípio da “supremacia da ordem pública, que proíbe estipulações contrárias à moral, à ordem pública, e aos bons costumes, que não podem ser derrogados pelas partes” (ob. cit., p. 9).

Todavia, a existência de cláusula expressa de renúncia ao direito de revisionar o aluguel contratado não ilide o ajuizamento de pedido de revisão do aluguel, pois o referido ajuste, além de contrariar o espírito da Lei do Inquilinato, não está em completa harmonia com a lei.

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO adverte: “O direito à revisão judicial do aluguel é de natureza patrimonial, o que leva o intérprete, em princípio, a considerá-lo disponível pelo seu titular, que poderia a ele renunciar se assim lhe conviesse. Contudo, essa conclusão não parece sustentar-se em face do disposto no artigo 45 da Lei 8.245/91, que fulmina com nulidade as estipulações que contrariem os objetivos dessa lei. É bem verdade que não há na lei atual qualquer dispositivo que vede expressamente a renúncia ao direito de revisão judicial de aluguel, como ocorria no Dec. 24.150/34 que considerava nulas, em seu artigo 30, todas as cláusulas que implicassem renúncia aos direitos tutelados por aquela norma. Apesar disso, é inegável que a renúncia ao direito de revisão contraria diretamente um dos mais importantes objetivos da Lei do Inquilinato, o de manter o aluguel aos níveis de mercado durante o desenrolar da locação, razão pela qual não nos parece acertado o entendimento que admite a validade da referida renúncia, não obstante, no passado, tenha sido perfilhado por inúmeros acórdãos (cfr. nosso Teoria e Prática da Ação Revisional de Aluguel, cit., p. 29).

Pela invalidade: “É nula a cláusula que implique renúncia do direito de pedir a revisão do contrato” (RE 102.021-PR, STF, j. 8.6.84, rel. Djaci Falcão, v. u., RTJ 112/409). Consta da pub. o seguinte julgado no mesmo sentido: RJTJGB 9/267” (Anotações à Lei do Inquilinato, 2000, São Paulo, Revista dos Tribunais, pp. 116/117 e 292).

Ademais, o artigo 19 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe: “Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

JOSÉ DA SILVA PACHECO ensina: “foi com o art. 31 do Dec. 24150/34 que se introduziu, em nosso sistema, a ação revisional, in verbis: ‘Se, em virtude da modificação das condições econômicas do lugar, o valor locativo fixado pelo contrato amigável, ou em conseqüência das obrigações decorrentes da lei, sofrer variações, além de 20%, das estimativas feitas, poderão os contratantes, findo o prazo de três anos da data do início da prorrogação do contrato, promover a revisão do preço estipulado”. Discutiu-se sobre: a) se era lícita a convenção, pela qual renunciasse o locador à ação revisional. O STF, na Súm. 357, enunciou afirmativamente; b) quando começaria a vigorar o aluguel revisto, tendo o STF fixado, na Súm. 180, que vigoraria a partir do laudo pericial, o que ensejou a nossa estridente crítica (cf. Tratado…, 7ª ed., n. 775).

“Salientávamos que o mais razoável seria fixar o início de vigência do novo aluguel na citação para a ação (op. cit., n. 775, p. 432). Atualmente, com a edição da Lei 8.245/91, o direito de pedir a revisão do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado, é comum a todas as locações residenciais ou não residenciais, inclusive as comerciais, previstas no art. 51. Pode, pois, o locador ou o locatário, na locação de imóvel destinado ao comércio, indústria ou atividade empresarial, sem óbice, propor a ação revisional de aluguel, que segue o procedimento previsto no art. 68, como adiante se exporá” (in Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras, 11ª ed., 2000, São Paulo, Revista dos Tribunais, p. 659).

PAULO RESTIFFE NETO e PAULO SÉRGIO RESTIFFE dispõem: “Somente quando não haja consenso entre os sujeitos da relação locatícia em curso (e, aí, já não estamos tratando da livre convenção do aluguel inicial), abre a lei, no art. 19, para solução do impasse, o acesso ao Judiciário, tanto para o locador quanto para o locatário, desde que decorrido o lapso de três anos de estabilidade do valor locativo do contrato originário, ou do obtido por acordo formalizado intercorrentemente, para o pleito de ‘revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado’. Trata-se do direito de ação revisional de aluguel, cujo procedimento é disciplinado pelos art. 68 a 70 da Lei 8.245, sob aquele nomen juris genérico” (in Locação Questões Processuais, 4ª ed., 2000, São Paulo, Revista dos Tribunais, pp. 161/162).

Nesse sentido: “Recurso de agravo de instrumento. Ação revisional de aluguel. Decisão que fixou o valor do aluguel provisório. Ação proposta antes do triênio previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/91. Possibilidade. Teoria da imprevisão. Instabilidade econômica. Valor do aluguel excessivamente majorado. Desequilíbrio entre as partes. Preliminares rejeitadas. Fixação de valor mais próximo ao já pactuado entre as partes. Observância do disposto no inc. II, do art. 68, da Lei do Inquilinato. Recurso parcialmente provido. Desde que por força de instabilidade econômica, que revele elevação ou diminuição excessiva do valor do aluguel, que o torne fora do preço de mercado, proporcionando o desequilíbrio entre as partes, evidenciando que uma está levando vantagem indevida em detrimento da outra, tudo em face da teoria da imprevisão, é possível ao locador ou ao locatário pedir a revisão judicialmente do aluguel, antes do triênio previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/91. Revelando-se excessivo e fora do preço praticado no mercado, o valor do aluguel contratado, em virtude da instabilidade econômica, mas desde que tenha ele sido drasticamente reduzido pelo juízo a quo, ao fixar o aluguel provisório, dá-se provimento parcial ao recurso de agravo de instrumento, fixando-se valor que atenda a limitação imposta pelo inciso II, do art. 68, da Lei do inquilinato” (TJMT – AI 18109/2002 – 3ª C.Cív. – Rel. Des. José Ferreira Leite – J. 21.08.2002).

Logo, é perfeitamente possível a propositura de ação revisional de aluguel por parte do locatário, apesar da existência de cláusula expressa de renúncia ao direito de promover ação revisional de aluguel.

Ante ao exposto, voto no sentido de negar provimento ao Agravo por Instrumento interposto por SANCCOL ADMINISTRADORA DE BENS LTDA em face da SONAE DISTRIBUIÇÃO BRASIL S/A, para manter a decisão de fl. 313 que afastou a preliminar de carência da ação, conforme fundamentação acima consignada.

ACORDAM os senhores juízes integrantes da Nona Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Estado do Paraná, por unanimidade de votos negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do voto do Juiz Relator.

A sessão foi presidida pelo Juiz Antonio Renato Strapasson, sem voto, e o julgamento pelos Senhores Juízes Antonio Loyola Vieira e José Augusto Gomes Aniceto.

Curitiba, 8 de junho de 2004. Nilson Mizuta, relator (g. n.).